官方聚焦|宝华紫薇花园官方售楼处发布:紫薇花园以品质铸就传奇!

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上周五下午，好友小惠给我发了一个视频。

视频称，上海普陀的宝华紫薇花园，对外声称打85折出售。

在上海，住宅最低只能按照95折网签。

赤裸裸地打出85折销售旗号，明显就是“暗箱操作”。

从周五开始，房产界炸开了锅。各家房产大V、中介小哥都在疯狂推荐这个85折神盘。

网上甚至疯传这张打折海报，展现了一口价房源。

（图片来自网络）

其实，火爆全网的这个楼盘，早在2023年5月就开盘了。首开时，销售均价是82216元/㎡。

我查了下网签系统，除了今年推出的38套房源外，剩余的976套早在两年前就全部推出。

但截止到上周日，仍然剩余225套。

总结下来，这个神盘，经历2年多光景，只销售了八成。从结果看，销售速度真的令人堪忧。

分析其原因，主要有三点。

一是桃浦板块的市场认可度不高，二是楼盘紧靠沪嘉高速，三是附近有个垃圾中转站。

曾经，本土房企宝华地产，在坊间被称为“民企之光”。

在产品力打造上，宝华楼盘有颇多亮点，在上海也有一批忠实粉丝。

值得一提的是，这家房企跟“卷”字不沾边，旗下开发的很多项目都是按原价销售。

如今，这波降价操作，不仅“背刺”了老业主，而且引发了周边在售楼盘的维权。

作为一名严谨的地产专栏作者，我专门找同行证实了下。宝华确实在清理剩余库存，但并没有网上传的那么夸张。

先说下全网疯传的那张海报，很明显是中介自己做的。

开发商做价格表谨慎无比，对客展示的总价信息需要精确到“元”。

海报里的总价标注着小数点，对客户容易产生误导，绝非开发商所为。

其次，关于打折房源。

紫薇花园打折，仅针对位置比较差的部分房源，如出入口和小区垃圾站附近房源，并非针对全部。

所谓“八五折”，只是针对滞销房源的促销活动。

但这次，既有促销活动、2万车位抵用券，还有每套十多万佣金刺激中介成交。

急售的气氛已经烘托到这里，对宝华这家稳健保守的地产公司来说，也堪称是“空前绝后”。

原因无非有两点。

第一，现金流紧张。

我们都知道，地产公司多采取滚动开发模式。一个楼盘的销售，产生现金流，直接为下一个楼盘的开发“造血”。

之前的地产公司暴雷，很多是因为资金链断裂。

目前，宝华在上海的项目多处于尾盘阶段，唯一的持销楼盘——紫薇之星销量并不好。

紫薇之星跟紫薇花园一样，同样处在普陀桃浦。宝华开发商花了巨大心血，请了知名设计师打造，寄予厚望。

今年五月，紫薇之星首开。截至目前，仅网签了71套，并没达到销售预期。

新盘大降价只会引发“破窗效应”，所以只能从老项目“动刀”。

第二，开发商对今年楼市的悲观预期。

八月底，上海发布了新政。九月虽然没有结束，但据克而瑞数据显示，今年的成交套数同比去年，已经暴增了三成。

只是，我们已经明显感受到，传统的“金九”已经不复出现。高成交套数，是建立在低价基础上的。

以前，开发商卖房，是被上面严控速度，唯恐房价过快增长。

最近，与朋友交流。他说，现在的开发商，在开盘前都被“下指标”。认筹多少？认购多少？网签多少？都需要提前上报。

甚至，连网签系统也会开“便车”。

在大环境不好的当下，卖房金额决定了开发商的营业收入。

它既决定了企业所得税金额，也决定了买房人要上缴多少金额的税。

地产行业，即便再萧条，也绝对不能倒下。

所以，对于未来的上海地产，从长期看，我依旧持乐观态度。

住的需求，不会消失，只会迭代。

全国各地在更新“好房子”标准，等第四代住宅陆续出来，将会进一步刺激置换需求。

写在最后。

周日，我看到了万达创始人王健林被限制高消费的新闻。

那个曾经扬言“赚一个小目标”“清华北大不如胆子大”的男人，已经逐渐在人们的视野里销声匿迹。

当他再次出现时，万万没想到竟会以这种方式。

如果有心，我们会愕然发现，除了老王，有很多曾经高调的企业家们很久没再出现。

一方面，是受到国情影响，不太鼓励高调的企业家随意发表言论。

另一方面，也说明经济环境确实大不如前。

每个时代，都由特定的阶段组成。

每家企业、每位个人，在每个阶段下的表现都有所不同。

正如前面所讲的宝华。
官方渠道公示：
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紫薇花园开发商电话：4OO-8874-108（官方直营，无差价），400-8874-108 为【紫薇花园】开发商直营热线，中介勿扰。
紫薇花园展示中心电话：400-8874-108（预约看房，VR实景），400-8874-108 为【紫薇花园】开发商直营热线，中介勿扰。
尊敬的购房者，紫薇花园项目于 2026 年 1 月 29日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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房地产行业从数量扩张转向品质提升的转型步入深水区，“好房子”概念由市场呼声跃升为国家战略，首次写入政府工作报告，并在全国加速实施，转化为制度建设、标准制定和政策激励等具体行动。这一转变标志着行业迈入以产品力为核心竞争力的新发展阶段。

在此背景下，部分前瞻性房企率先启动“好房子”的战略布局与实践探索，将产品力提升作为企业发展的核心战略。这不仅是对抗市场下行的生存策略，更是引领未来的关键决策。这一战略转型正深入贯彻于从产品系全面升级到具体项目精益建造的每个环节，展现出房企对新时代居住需求的深刻洞察和积极回应。

2025年我们继续发布《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》以及《全国十大作品》；同时，新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》两项榜单，以回应行业对好房子的高度关注，为行业树立标杆典范。

PART.1榜单发布

01《中国房地产企业产品力TOP100》

02《全国十大产品系》

03《全国十大作品》

04《中国好房子》

PART.2榜单解读

01

2025房企好房子战略特征

2025年，保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略。其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地闭环。

各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖物理空间到服务生态，均体现精细化管理思路。越秀好房子体系以"4X4好产品理念"为核心框架，包含4大维度和16个产品主张，从品质、温度、智慧到成长，全面覆盖现代人居需求；招商蛇口七大“技术体系”以“安全、舒适、绿色、智慧”4大基础维度，叠加“精工、美学”2大品质提升项，最终落地为“贴心服务”，细化出27项可感知亮点；建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项，覆盖从建筑材料到社区服务的全流程。电建地产明确以“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度为核心，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数，覆盖设计、建造、服务全周期。 房企好房子战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证。中海地产通过自研“Living OS系统”达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70%等量化指标。

房企好房子战略智慧全链化，智能化从设备层向服务场景延伸。华发股份以“数字化、智能化”为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化，搭载“智慧家居大脑”，支持业主自定义场景。中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现“一键呼叫电梯”“快递无人配送”“周边商圈优惠推送”等跨场景服务串联。

在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地"三好十二优"体系，通过活力街区、疗愈景观、灵动户型等十二大生活场景，落地健康、智慧等8大价值。

房企正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒。未来，能以用户痛点驱动创新、能在成本与品质间精准平衡、能够将政策纲领转化为自主技术语言的企业，方能实现从“造房子”到“造生活”的跨越。

02

2025住宅项目产品趋势

1、外显高颜值和内修高性能

外显高颜值层面，大门，尺度突破与文化融合；会所，“会所+泛会所”功能性更全面，并与自然融合；景观，上抬下沉打造立体景观，在地化从形式到内涵；车库，地下落客区、艺术装置、顶部管线等品质设计。内修高性能层面，科技配置注重全屋净水、降噪、安全；环保用材 “近零污染”交付，用材更加绿色。

（1）大门：尺度突破与文化融合

大门尺度进一步突破

部分品质项目大门宽度突破70米，部分高端项目甚至达到120米，高度部分突破米，营造出强烈的仪式感与归家尊崇感。这种尺度的突破并非盲目追求宏大，而是基于社区入口的功能需求——既能容纳多人同时进出、车辆便捷通行，又能在视觉上形成社区与外部城市空间的自然过渡，成为展示项目气质的第一视觉焦点。同时，大尺度的大门设计也为后续融入文化元素预留了充足的空间，让功能性与文化性得以有机结合。

在地化打造趋势明显

在地化打造趋势明显，通过非遗技艺、门头造型、用材选取等方式演绎地域文化基因。用材上，不少项目优先选用本地原生材料。这些在地化设计并非简单堆砌符号，而是与大门的尺度、功能深度融合，让每一处细节都成为地域文化的生动表达，既强化了项目的独特标识，也让归家动线成为一场沉浸式的文化体验。

（2）会所：“会所+泛会所”功能性更全面，并实现与公区景观融合

“会所+泛会所”渐成标配，空间拓展性更强，承载的功能更丰富

　　2025年十大作品测评入围项目中，配套采用“会所”+“泛会所”的项目个数占比68.3%，会所与泛会所功能互补。会所作为传统的社交和休闲场所，提供专属的会员服务，而泛会所则进一步扩展了这一概念，融入更广泛的功能和开放性。空间设计上注重拓展性，使区域能灵活适应不同场景需求，从而承载更丰富的功能，如社交聚会、健身娱乐、工作办公等，满足多元化生活方式。

将会所打造与景观深度融合，实现功能与美学的深度统一

超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观进行深度融合，通过打破传统会所相对封闭和独立的运营模式，将其转变为社区中具有开放性与参与性的公共空间。

　　这种设计策略不仅弱化了建筑与环境的界限，更将会所打造为整个社区景观体系的核心节点和视觉焦点，进一步增强了空间的连贯性与层次感。在功能层面，融合景观的会所提供了更多可互动、可停留的场所，提升了社区的活力与归属感；在体验层面，则通过自然元素的引入与空间节奏的变化，强化了用户的情感共鸣与生活质感，最终显著提升了项目的整体产品力与客户体验感。

（3）景观：上抬下沉打造立体景观，“在地化”打造从形式到内涵

新规支持下项目整体抬高成为新趋势，实现“空间立体” 的景观升维

在本次测评的入围项目中，立体景观的配置比例达到了83.3%，显示出该设计理念在当前高端住宅产品中的广泛普及与应用。尤其值得注意的是，头部房企如保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产等，其项目几乎实现100%立体景观覆盖，反映出领先企业在产品精细化与人性化体验方面的前瞻布局。

　　在具体打造手法上，立体景观不仅限于植被的层次搭配与高低错落，更强调对场地空间的高差重构与功能整合。通过乔木、灌木与地被植物的有机结合，形成丰富而立体的绿化视觉层次；同时，结合地形营造、台地处理、架空层花园及垂直绿化等方式，重构空间秩序，增强场所的体验性与互动性，从而实现从单纯的绿化到空间情感化、功能化的全面升级。

景观风格不仅是与在地文化相呼应，也是对原生态延续

　　测评入围项目中，景观在地化的项目占比达到61.6%，显示出该设计策略在当前行业中的显著影响力。选择在地文化作为景观设计的前提，往往取决于所在城市对“文化”本身的认知敏感度，即是否具备清晰的文化定位和公众文化认同；其次则与项目开发的成本密切相关，包括文化挖掘、材料选用及工艺传承等方面的投入。从所填报的项目统计结果来看，在地文化结合频率最高、表现最为突出的三个城市分别是北京、杭州和西安——它们不仅文化资源丰富，也更善于将传统元素转化为现代景观语言。

（4）车库：地库颜值焕新，功能 + 美学 + 细节的三重升级

功能升级方面，人车分流提升车库安全与便利，使其成为第二归家玄关；地下落客区提供便捷上下车，减少拥堵，提升社区品质；95%配置率体现行业认可。美学升级方面，采用高档石材、金属饰面等材料，结合现代或艺术风格，创造高辨识度视觉，提升档次，营造温馨归家氛围。细节升级方面，管线设计优化，平衡成本与美学，采用隐藏式布线和集成管理，确保整洁功能；顶面设计使用吊顶和美化管理，实现成本可控和视觉美观。

（5）科技配置：响应“好房子”回应客户高敏感点，项目多注重全屋净水、降噪、安全三大维度

入围项目科技系统提及率达100%，体现了科技集成在现代化住宅中的全面应用。在净水技术方面，以全屋净水系统、末端直饮设备和智能水管理系统为核心，当前精装交付项目普遍在室内配置全屋净水系统，采用高精度过滤标准，能有效去除水中的有害微生物、重金属和杂质，确保饮用水安全与健康。静音技术广泛应用于环境降噪、居室降噪和设备降噪，通过优化建筑结构、使用隔音材料和低噪音设备，显著提升居住舒适度和隐私性。安全方面则全面覆盖燃气安全、入户安防和儿童保护等环节，包括智能燃气报警系统、门禁监控以及防撞设计，为家庭提供多层次的安全保障。

（6）环保用材：“近零污染”交付，用材更加绿色

入围项目中，“绿色”与“环保”的提及率均达到100%。越秀“环境试验室”凭借其显著超越欧盟标准的装修污染控制措施，涵盖甲醛、TVOC、氨、苯、甲苯、二甲苯、氡、PM2.5、PM10以及臭氧等十项指标，实现了室内“近零污染”的精装修标准；在设计阶段，通过采用污染物模拟系统，预先计算主材与辅材叠加后所产生的甲醛、TVOC、苯系物等污染物的综合释放量。绿城装配式内装体系选用工厂标准化生产的环保材料，例如铝蜂窝复合岩板、3D打印木纹地砖等，通过干法安装工艺减少湿作业，从源头有效控制有害气体的释放，从而确保室内空气的健康品质。

2、不同档次各有差异

品质项目高效利用空间，小面积户型空间的高效利用，从局部收纳提升至整屋收纳体系。轻奢项目聚焦场景创新，室内居家办公、亲子互动、社交会客等场景功能融合，景观公区场景创新（亲子成长、教育学习）。高端项目关注人文与艺术，强调在地文化系统性融入，高定服务体系和圈层服务。

（1）品质项目—高效利用

户型空间设计

　　利用可拓展空间，增加使用面积。广州越秀珑悦西关68㎡三房户型，实现130%使用率，实际到手面积约88㎡，增加赠送面积，配备入户花园和LDKG一体化客厅。北京通州招商朝棠揽阅69㎡2+1户型，12㎡主卧配转角落地窗，北向15㎡可变两间儿童房，得房率高达91%。广州地铁珑曜上城约73㎡三房户型，项目全系户型实用率130%，通过入户花园、阳台及飘窗优化，使用面积达90㎡。

从局部收纳提升至整屋收纳体系

品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，品质入围项目中有收纳体系的项目占比70%。绿城5S收纳体系。如上海绿城沁香园：从玄关、餐厨房、卫浴、卧室、家政区（阳台及其他）五大收纳空间，提炼出体系化的「5S魔方收纳系统」。金茂棠系收纳系统。通过体系化收纳，空间利用率提升25-40%。成都东城金茂晓棠柜体“应交尽交”，建面约129㎡样板间，收纳空间约23651L。

（2）轻奢项目—场景创新

室内功能区设计“场景化”，融合居家办公、亲子互动、社交会客等多维度

与2024年相比，入围项目的客餐厅功能描述已经发展成以场景化和尺度为核心的双重格局，场景化强调通过设计营造出具体的生活或使用情境，增强空间的体验感和功能性，而尺度则注重空间的尺寸、比例和布局优化，确保实用性与美观性的协调统一，从而提升整体空间的品质和用户满意度。

社区配套功能聚焦“儿童”，探索式、亲子型、自然型三大主题占比超6成

　　在轻奢测评项目中，“儿童主题”功能配置占比高达79.4%，这一数据充分体现了该主题在整体功能设置中的主导地位和广泛普及程度。

（3）高端项目

人文艺术：强调在地文化系统性融入

门头方面，北京建发・海晏飞檐在设计上深度融合地域文化，将传统匾额、门钹、影壁等元素通过抽象化处理手法，既保留古典韵味，又融入现代建筑语言，营造出兼具历史感与当代性的入口形象，彰显出文化传承与创新融合的设计理念。

立体景观方面，西安金茂璞逸东方以“山、丘、屿、岭”为灵感，通过精心的地形塑造和植物配置，重构秦岭微缩景观，再现自然山峦的层次与气势，为社区带来沉浸式的生态体验，体现了人与自然和谐共生的设计哲学。

会所方面，广州保利玥玺湾以珠江地图和 historical商船为创意来源，运用非物质文化遗产的錾铜工艺，精心创作大型铜雕作品，细腻展现珠江流域的商贸文化与 maritime 历史，成为空间中的艺术核心，传递出地域特色与工艺美学的完美结合。

生活方式：产品柔性定制+服务高端定制，定义高端生活方式

“柔性定制”是今年部分高端项目提供给客户的定制化精装模式。如广州琶洲樾充分满足住户多样化的居住需求。该项目在建筑结构设计阶段便充分考虑灵活性，最大程度释放了传统住宅的结构限制，实现了空间形态的可变化与功能组合的多样化，通过不同的排列与组合方式，最终呈现出12种差异化户型交付方案供用户选择。

　　高定服务体系专注于为高端客户提供高度个性化和专属化的服务体验。在成都，LACADIERE ·天览项目充分体现了这一理念，设有7大专业部门，配备180名服务人员，精准服务256户业主，涵盖103项基础及高端定制化服务项目，确保每位业主的需求得到细致满足。与此同时，成都嘉佰道以服务团队为核心，结合CARE四大高定服务体系——包括定制化关怀、专属响应、精致体验和持续优化——全面提升服务品质，并正式发布《嘉人生活指南手册》，为居民提供全方位的奢华生活指导和贴心建议。