Ai✦网易首页丨招商中旅观境官方售楼处发布：探索奢境新房标杆

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年底最后一场土拍，金茂包场三块地，宝山再次成为“香饽饽”。

曾经沦为“山区”的主城区，2024年迎来少有高光，领涨全上海郊区，楼市热度也远高于五大新城。

2025年的宝山，正在失去性价比！

2024宝山这轮补涨，更多源于楼市向内收缩的“焦虑”，大家“忌惮”五大新城，市区又“高攀不起”，宝山成为最后避风港。

2025年，宝山也逐步回归理性，开启“大红包”模式，打折成为常态，基本上所有在售楼盘，渠道佣金全面打开。

具体记得联系小房弟，别当冲头损失几万、十几万。

2025年的宝山新房，小房弟整理了地图和楼盘信息，包含独家点评，以及红包信息，欢迎联系索取。

失去性价比的宝山，究竟哪些值得买？看小房弟这一篇就够了。

Part 1

南大四兄弟，寻找高位接盘侠？

这两年宝山发展重心，几乎集中在了南大区域，带来了前所未有的关注度。

南大板块最大优势是够大，这是外环内最大的成片可供开发土地，有土地就有无限的想象力，摊沙盘上就是一张诱人的大饼。

这里目前要地铁有地铁（15号线），要商业有商业（万象汇），要潜力有潜力（待落地），却失去了最重要的价格优势。

2025年南大供应的四个项目，包括华润、保利、金茂、中建七局，小房弟为大家逐一客观评价。

1.中环置地中心·望雲：缺点没人提

这个全网都在狂推的上海销冠，去年卖掉了1400多套，小房弟也有很多粉丝买了。

地铁+商业的组合，比较有品质的装修标准，华润目前还不错的口碑，都为这个项目加分不少。

但小房弟必须点出两个关键问题，大家在抉择时参考。

第一是项目体量太大，加起来2000套的规模。未来在二手房市场压力很大，目前了解到有部分客户是抱有投资心态的。

第二是价格太贵，尤其是二手房市场的压制。不要说大华公园映是准毛坯、大华品质不行，买宝山的客户更看重性价比，

中环置地中心·望雲1月中旬首开，将推出160套建面约108㎡-133㎡-165㎡3-4房，均价约6.77万/㎡，如果要买记得联系，项目有大羊毛X万/套。

2.保利海上臻悦：打折后全是优点

保利海上臻悦，在去年不声不响卖了几百套，靠的就是性价比。

你可以说它有墓地、地铁远，你可以说它不如华润逼格，但你不能说它没有性价比。

尤其是尾盘清仓模式下，X折、送车位、工抵房的花头下，500多万起步的中环旁三房，似乎缺点也不明显了。

保利海上瑧悦，在售少量约99-154㎡房源，总价500多万起步，找小房弟还能再省下X万超大羊毛。

3.中环金茂府：不适合刚需客

没有地铁，商业距离远，周边界面差，这些大家都知道。

不俗的审美，特别的科技系统，高昂的物业费，这些注定了它只适合本地改善客户。

中环金茂府，在售少量约100㎡3房，总价670万起步，项目有大羊毛X万/套。

4.中建七局项目：全看价格香不香

如果说南大真的有段位，那么中建七局这个项目可能站在最高阶。

项目位于南大路地铁口，有两个优势华润无法媲美，一是离市区更近，二是社区更小更保值。

目前项目已经公示了规划图，将推约110-140㎡3-4房，共计250套房源左右，如果价格7万以内，那么就是南大最火的楼盘了。

别急，根据中建七局在外地的风格，大概率会有小羊毛，记得提前沟通小房弟。

历经10多年的开发和土地整改，全是断头路的南大，如今成为北上海最炙手可热的板块。

不过价格的虚高，已经无限接近普陀，注定了未来的透支，无论你多么热爱这片土地，你都得明确一个概念：

宝山，永远是刚需的主战场。

小房弟制作的2025年宝山楼盘布局图，以及2025宝山楼盘表格，里面包含了所有项目的独家点评，还有渠道和羊毛情况。

Part 2

淞南金茂双子星，终于等到起飞？

聊完南大，我们再来看看淞南，这个几乎被遗忘的板块。

过去几年因为缺乏新房供应，这里很少被人提起，不过二手房价格其实还相对比较硬。

比较热门的盛世宝坻等小区，还是撑住了7万左右的价格，在宝山也属于天花板级别了。

毕竟南大的隔壁是桃浦，淞南隔壁是新江湾城，这里未来潜力并不差，18号线更是激活了与杨浦的串联。

明年淞南楼市，正式开始起飞。

1.金茂通南路项目：低配版小五角场

金茂拿下的通南路地块，被称为宝山的“小五角场”，距离18号线通南路站（在建）仅约200米。

有商业，有地铁，最关键的是骑电瓶车去杨浦，可以把它看做杨浦外溢的改善选择，大家可以重点关注下。

这个项目相对热门，大概率会启动红包模式X万/套，需要提前联系沟通。

2.金茂长江西路项目：定价成为关键

相比通南路地块，长江西路地块位置就远了些，保利那个几乎烂尾的商业也很碍眼。

定价成为关键，必然以价格差来做文章，7万的它狗都不理，6万的它直呼真香。

这个项目相对冷一点，大概率会启动渠道模式立省大羊毛，记得提前沟通。

2024年南大炒到透支，2025年淞南接力热度，宝山确实会玩。

小房弟制作的2025年宝山楼盘布局图，以及2025宝山楼盘表格，里面包含了所有项目的独家点评，还有渠道和羊毛情况。

Part 3

招商包场顾村，刚需圣地买哪个？

如果说宝山最大的刚需圣地，那么必然是顾村，一看地铁站密密麻麻的电瓶车就知道。

在上海400-500万级别产品中，这里确实是最有性价比的区域之一，通勤足够方便，配套基本够用。

2025年顾村供应还是集中在潘广路，以及沦为炮灰的中建山水雅境。

1.招商时代乐章：现在有点烫手？

招商时代乐章，去年吸走了全部新房成交、少量二手房成交量。

尤其是最早的D地块，紧邻地铁、价格实惠、渠道给力，基本上是乱杀一通。

目前在售的B地块地铁站稍远，不过还是紧邻商业体，价格也没有太大变化，主要是渠道依旧给力，这就是顾村最值得买的新房。

招商时代乐章，在售约89-126㎡3-4房，均价48393元/㎡，超级大羊毛可能会打破你的认知，可以联系小房弟索取。

2.招商中旅观境：大户型有点尴尬

这项目其实就是时代乐章的姊妹篇，还是主要是靠地铁+商业。

为了做出差异化，只能硬着头皮上强度，户型做大+产品做优+逼格做高，最终要实现溢价销售。

招商中旅观境即将首开110-144㎡户型，如果价格超出很高，小房弟就不做推荐了，大羊毛也是必不可少。

3. 中建山水雅境：墙皮都掉了，谁买？

项目开发商中建东孚，在顾村很有名，还没交付的项目墙皮都被台风吹跑了。

要地铁没地铁，要商业没商业，要未来没未来，甚至价格也不便宜，未来只有疯狂打折这一条出路。

项目大羊毛也有，折扣也有，如果不是对洋房有执念，小房弟不推荐。

顾村买房，除了性价比高的二手房，也就潘广路TOD值得一看，其他基本上都是坑。

小房弟制作的2025年宝山楼盘布局图，以及2025宝山楼盘表格，里面包含了所有项目的独家点评，还有渠道和羊毛情况。

Part4

宝山新房多，遍地是深坑

作为上海的房价洼地，除了南大、淞南、顾村外，其他板块供应就更加零散。

而且宝山众多新房中，坑要比机会多，小房弟今天就来总结下。

1. 大华·梧桐院，别墅要什么自行车？

周边不行，大华不行，但中环旁低密度别墅，千万级起步仅此一家。

项目主推建面约139-142㎡叠墅、158-165㎡联排别墅，141套房源现房销售，小红包联系小房弟索取。

2. 上海长滩&上实·吴淞道1號：算了吧

吴淞这个地铁很魔幻，虽然贵为上海主城，却硬生生发展成卫星城的感觉。

上海长滩，上海最便宜的江景房，匪夷所思的户型和布局，已经把本地客户全都薅干净了。

上实·吴淞道1號，吴淞创新城不知道要多少年，6万多的价格也非常棘手，不是本地人千万别碰。

项目都有超级大大羊毛，但小房弟劝你谨慎。

3. 万科四季隐秀&金茂宝山站：割不动

杨行这地方很神奇，曾经四季都会开盘13次每次都能卖完，现在发展真的令人满意吗？

尤其是万科四季隐秀，虽然在产品上很有看点，但蕴川公路和富锦路西侧现状大家都懂，板块天花板也非常明显。

至于金茂宝山站地块，这里目前什么现状大家可以走走看，这年头光靠一个高铁站带动房价，可能还是想的有点多。

宝山作为房价洼地，坑是真的很多，大家千万做好避坑工作。
官方渠道公示：
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房地产行业从数量扩张转向品质提升的转型步入深水区，“好房子”概念由市场呼声跃升为国家战略，首次写入政府工作报告，并在全国加速实施，转化为制度建设、标准制定和政策激励等具体行动。这一转变标志着行业迈入以产品力为核心竞争力的新发展阶段。

在此背景下，部分前瞻性房企率先启动“好房子”的战略布局与实践探索，将产品力提升作为企业发展的核心战略。这不仅是对抗市场下行的生存策略，更是引领未来的关键决策。这一战略转型正深入贯彻于从产品系全面升级到具体项目精益建造的每个环节，展现出房企对新时代居住需求的深刻洞察和积极回应。

2025年我们继续发布《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》以及《全国十大作品》；同时，新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》两项榜单，以回应行业对好房子的高度关注，为行业树立标杆典范。

PART.1榜单发布

01《中国房地产企业产品力TOP100》

02《全国十大产品系》

03《全国十大作品》

04《中国好房子》

PART.2榜单解读

01

2025房企好房子战略特征

2025年，保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略。其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地闭环。

各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖物理空间到服务生态，均体现精细化管理思路。越秀好房子体系以"4X4好产品理念"为核心框架，包含4大维度和16个产品主张，从品质、温度、智慧到成长，全面覆盖现代人居需求；招商蛇口七大“技术体系”以“安全、舒适、绿色、智慧”4大基础维度，叠加“精工、美学”2大品质提升项，最终落地为“贴心服务”，细化出27项可感知亮点；建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项，覆盖从建筑材料到社区服务的全流程。电建地产明确以“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度为核心，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数，覆盖设计、建造、服务全周期。 房企好房子战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证。中海地产通过自研“Living OS系统”达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70%等量化指标。

房企好房子战略智慧全链化，智能化从设备层向服务场景延伸。华发股份以“数字化、智能化”为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化，搭载“智慧家居大脑”，支持业主自定义场景。中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现“一键呼叫电梯”“快递无人配送”“周边商圈优惠推送”等跨场景服务串联。

在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地"三好十二优"体系，通过活力街区、疗愈景观、灵动户型等十二大生活场景，落地健康、智慧等8大价值。

房企正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒。未来，能以用户痛点驱动创新、能在成本与品质间精准平衡、能够将政策纲领转化为自主技术语言的企业，方能实现从“造房子”到“造生活”的跨越。

02

2025住宅项目产品趋势

1、外显高颜值和内修高性能

外显高颜值层面，大门，尺度突破与文化融合；会所，“会所+泛会所”功能性更全面，并与自然融合；景观，上抬下沉打造立体景观，在地化从形式到内涵；车库，地下落客区、艺术装置、顶部管线等品质设计。内修高性能层面，科技配置注重全屋净水、降噪、安全；环保用材 “近零污染”交付，用材更加绿色。

（1）大门：尺度突破与文化融合

大门尺度进一步突破

部分品质项目大门宽度突破70米，部分高端项目甚至达到120米，高度部分突破米，营造出强烈的仪式感与归家尊崇感。这种尺度的突破并非盲目追求宏大，而是基于社区入口的功能需求——既能容纳多人同时进出、车辆便捷通行，又能在视觉上形成社区与外部城市空间的自然过渡，成为展示项目气质的第一视觉焦点。同时，大尺度的大门设计也为后续融入文化元素预留了充足的空间，让功能性与文化性得以有机结合。

在地化打造趋势明显

在地化打造趋势明显，通过非遗技艺、门头造型、用材选取等方式演绎地域文化基因。用材上，不少项目优先选用本地原生材料。这些在地化设计并非简单堆砌符号，而是与大门的尺度、功能深度融合，让每一处细节都成为地域文化的生动表达，既强化了项目的独特标识，也让归家动线成为一场沉浸式的文化体验。

（2）会所：“会所+泛会所”功能性更全面，并实现与公区景观融合

“会所+泛会所”渐成标配，空间拓展性更强，承载的功能更丰富

　　2025年十大作品测评入围项目中，配套采用“会所”+“泛会所”的项目个数占比68.3%，会所与泛会所功能互补。会所作为传统的社交和休闲场所，提供专属的会员服务，而泛会所则进一步扩展了这一概念，融入更广泛的功能和开放性。空间设计上注重拓展性，使区域能灵活适应不同场景需求，从而承载更丰富的功能，如社交聚会、健身娱乐、工作办公等，满足多元化生活方式。

将会所打造与景观深度融合，实现功能与美学的深度统一

超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观进行深度融合，通过打破传统会所相对封闭和独立的运营模式，将其转变为社区中具有开放性与参与性的公共空间。

　　这种设计策略不仅弱化了建筑与环境的界限，更将会所打造为整个社区景观体系的核心节点和视觉焦点，进一步增强了空间的连贯性与层次感。在功能层面，融合景观的会所提供了更多可互动、可停留的场所，提升了社区的活力与归属感；在体验层面，则通过自然元素的引入与空间节奏的变化，强化了用户的情感共鸣与生活质感，最终显著提升了项目的整体产品力与客户体验感。

（3）景观：上抬下沉打造立体景观，“在地化”打造从形式到内涵

新规支持下项目整体抬高成为新趋势，实现“空间立体” 的景观升维

在本次测评的入围项目中，立体景观的配置比例达到了83.3%，显示出该设计理念在当前高端住宅产品中的广泛普及与应用。尤其值得注意的是，头部房企如保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产等，其项目几乎实现100%立体景观覆盖，反映出领先企业在产品精细化与人性化体验方面的前瞻布局。

　　在具体打造手法上，立体景观不仅限于植被的层次搭配与高低错落，更强调对场地空间的高差重构与功能整合。通过乔木、灌木与地被植物的有机结合，形成丰富而立体的绿化视觉层次；同时，结合地形营造、台地处理、架空层花园及垂直绿化等方式，重构空间秩序，增强场所的体验性与互动性，从而实现从单纯的绿化到空间情感化、功能化的全面升级。

景观风格不仅是与在地文化相呼应，也是对原生态延续

　　测评入围项目中，景观在地化的项目占比达到61.6%，显示出该设计策略在当前行业中的显著影响力。选择在地文化作为景观设计的前提，往往取决于所在城市对“文化”本身的认知敏感度，即是否具备清晰的文化定位和公众文化认同；其次则与项目开发的成本密切相关，包括文化挖掘、材料选用及工艺传承等方面的投入。从所填报的项目统计结果来看，在地文化结合频率最高、表现最为突出的三个城市分别是北京、杭州和西安——它们不仅文化资源丰富，也更善于将传统元素转化为现代景观语言。

（4）车库：地库颜值焕新，功能 + 美学 + 细节的三重升级

功能升级方面，人车分流提升车库安全与便利，使其成为第二归家玄关；地下落客区提供便捷上下车，减少拥堵，提升社区品质；95%配置率体现行业认可。美学升级方面，采用高档石材、金属饰面等材料，结合现代或艺术风格，创造高辨识度视觉，提升档次，营造温馨归家氛围。细节升级方面，管线设计优化，平衡成本与美学，采用隐藏式布线和集成管理，确保整洁功能；顶面设计使用吊顶和美化管理，实现成本可控和视觉美观。

（5）科技配置：响应“好房子”回应客户高敏感点，项目多注重全屋净水、降噪、安全三大维度

入围项目科技系统提及率达100%，体现了科技集成在现代化住宅中的全面应用。在净水技术方面，以全屋净水系统、末端直饮设备和智能水管理系统为核心，当前精装交付项目普遍在室内配置全屋净水系统，采用高精度过滤标准，能有效去除水中的有害微生物、重金属和杂质，确保饮用水安全与健康。静音技术广泛应用于环境降噪、居室降噪和设备降噪，通过优化建筑结构、使用隔音材料和低噪音设备，显著提升居住舒适度和隐私性。安全方面则全面覆盖燃气安全、入户安防和儿童保护等环节，包括智能燃气报警系统、门禁监控以及防撞设计，为家庭提供多层次的安全保障。

（6）环保用材：“近零污染”交付，用材更加绿色

入围项目中，“绿色”与“环保”的提及率均达到100%。越秀“环境试验室”凭借其显著超越欧盟标准的装修污染控制措施，涵盖甲醛、TVOC、氨、苯、甲苯、二甲苯、氡、PM2.5、PM10以及臭氧等十项指标，实现了室内“近零污染”的精装修标准；在设计阶段，通过采用污染物模拟系统，预先计算主材与辅材叠加后所产生的甲醛、TVOC、苯系物等污染物的综合释放量。绿城装配式内装体系选用工厂标准化生产的环保材料，例如铝蜂窝复合岩板、3D打印木纹地砖等，通过干法安装工艺减少湿作业，从源头有效控制有害气体的释放，从而确保室内空气的健康品质。

2、不同档次各有差异

品质项目高效利用空间，小面积户型空间的高效利用，从局部收纳提升至整屋收纳体系。轻奢项目聚焦场景创新，室内居家办公、亲子互动、社交会客等场景功能融合，景观公区场景创新（亲子成长、教育学习）。高端项目关注人文与艺术，强调在地文化系统性融入，高定服务体系和圈层服务。

（1）品质项目—高效利用

户型空间设计

　　利用可拓展空间，增加使用面积。广州越秀珑悦西关68㎡三房户型，实现130%使用率，实际到手面积约88㎡，增加赠送面积，配备入户花园和LDKG一体化客厅。北京通州招商朝棠揽阅69㎡2+1户型，12㎡主卧配转角落地窗，北向15㎡可变两间儿童房，得房率高达91%。广州地铁珑曜上城约73㎡三房户型，项目全系户型实用率130%，通过入户花园、阳台及飘窗优化，使用面积达90㎡。

从局部收纳提升至整屋收纳体系

品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，品质入围项目中有收纳体系的项目占比70%。绿城5S收纳体系。如上海绿城沁香园：从玄关、餐厨房、卫浴、卧室、家政区（阳台及其他）五大收纳空间，提炼出体系化的「5S魔方收纳系统」。金茂棠系收纳系统。通过体系化收纳，空间利用率提升25-40%。成都东城金茂晓棠柜体“应交尽交”，建面约129㎡样板间，收纳空间约23651L。

（2）轻奢项目—场景创新

室内功能区设计“场景化”，融合居家办公、亲子互动、社交会客等多维度

与2024年相比，入围项目的客餐厅功能描述已经发展成以场景化和尺度为核心的双重格局，场景化强调通过设计营造出具体的生活或使用情境，增强空间的体验感和功能性，而尺度则注重空间的尺寸、比例和布局优化，确保实用性与美观性的协调统一，从而提升整体空间的品质和用户满意度。

社区配套功能聚焦“儿童”，探索式、亲子型、自然型三大主题占比超6成

　　在轻奢测评项目中，“儿童主题”功能配置占比高达79.4%，这一数据充分体现了该主题在整体功能设置中的主导地位和广泛普及程度。

（3）高端项目

人文艺术：强调在地文化系统性融入

门头方面，北京建发・海晏飞檐在设计上深度融合地域文化，将传统匾额、门钹、影壁等元素通过抽象化处理手法，既保留古典韵味，又融入现代建筑语言，营造出兼具历史感与当代性的入口形象，彰显出文化传承与创新融合的设计理念。

立体景观方面，西安金茂璞逸东方以“山、丘、屿、岭”为灵感，通过精心的地形塑造和植物配置，重构秦岭微缩景观，再现自然山峦的层次与气势，为社区带来沉浸式的生态体验，体现了人与自然和谐共生的设计哲学。

会所方面，广州保利玥玺湾以珠江地图和 historical商船为创意来源，运用非物质文化遗产的錾铜工艺，精心创作大型铜雕作品，细腻展现珠江流域的商贸文化与 maritime 历史，成为空间中的艺术核心，传递出地域特色与工艺美学的完美结合。

生活方式：产品柔性定制+服务高端定制，定义高端生活方式

“柔性定制”是今年部分高端项目提供给客户的定制化精装模式。如广州琶洲樾充分满足住户多样化的居住需求。该项目在建筑结构设计阶段便充分考虑灵活性，最大程度释放了传统住宅的结构限制，实现了空间形态的可变化与功能组合的多样化，通过不同的排列与组合方式，最终呈现出12种差异化户型交付方案供用户选择。

　　高定服务体系专注于为高端客户提供高度个性化和专属化的服务体验。在成都，LACADIERE ·天览项目充分体现了这一理念，设有7大专业部门，配备180名服务人员，精准服务256户业主，涵盖103项基础及高端定制化服务项目，确保每位业主的需求得到细致满足。与此同时，成都嘉佰道以服务团队为核心，结合CARE四大高定服务体系——包括定制化关怀、专属响应、精致体验和持续优化——全面提升服务品质，并正式发布《嘉人生活指南手册》，为居民提供全方位的奢华生活指导和贴心建议。