北京
【京平拆迁课堂】
农村宅基地拆迁，补偿应保障被拆迁人居住安全！
城镇化进程中，农村宅基地拆迁补偿始终是矛盾高发领域，尤其当“外乡人购地建房”遇上“集体成员资格限制”，极易滋生利益僵局。在北京某区某镇的棚改浪潮中，非本村村民田某花费5.68万元买下宅基地并居住19年，却在拆迁来临时遭遇原房主“反悔”确权，补偿款归属之争瞬间引爆三方矛盾——原房主主张宅基地权益专属本村成员，实际居住人要求返还翻建与信赖损失，征收部门困于政策规定与民生诉求的两难。这起典型的农村宅基地补偿纠纷，既暴露了宅基地流转的法律风险，也折射出拆迁补偿分配的核心难题，而法院创新采用的“虚拟搬迁协议”裁判路径，正为破解此类僵局提供了实践样本。
一、核心法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产；征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。该条款从民事基本法角度，直接确立了征收个人住宅时保障居住条件（含居住安全）的强制性要求，是保障被拆迁人居住安全的核心民事法律依据。
《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这明确了宅基地使用权的居住功能属性，拆迁补偿时需保障该权利对应的居住安全权益。
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。第四款进一步规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。这从土地管理基本法角度，确立了农村宅基地拆迁补偿保障居住安全的具体原则与方式，明确补偿需确保居住条件改善而非降低，直接保障居住安全。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条款虽为宅基地管理规范，但也为拆迁时按“一户一宅”保障居住权益、合理确定补偿提供了基础依据，间接保障被拆迁人居住安全。
二、京平胜诉案例
19年宅基地买卖埋下拆迁纠纷隐患
2004年10月，非本村集体经济组织成员的田某，以5.68万元从北京市某区某镇某村村民赵某手中购买一处宅院。彼时，双方均知晓宅基地不得向本集体外成员转让的法律规定，但受城镇化浪潮影响，赵某急于进城务工，田某渴望在一线城市边缘扎根，这桩“隐患交易”就此达成。田某入住后，对房屋进行翻建并投入十几万元装修，在此居住长达19年。
2023年6月，某区某镇“某某村”棚改项目启动，某村被纳入拆迁范围。得知房屋面临拆迁，赵某以“宅基地不得对外转让”为由，向法院起诉请求确认19年前的房屋买卖合同无效，同时作为法律上的宅基地权利人，率先与镇政府签订拆迁协议。而田某作为实际居住人，因无法获得补偿款拒绝搬迁，镇政府因“一边是政策规定，一边是实际居住人抵制”陷入两难，三方形成僵局。
争议焦点：合同无效后补偿利益如何分配
合同效力争议：赵某主张，根据《土地管理法》规定，宅基地所有权属于农村集体经济组织，不得向本集体外成员转让，双方合同违反法律强制性规定，应属无效，拆迁补偿与安置权益应归本村村民所有；田某则认为，自己已实际居住19年并投入资金翻建装修，“合同无效不能让自己净身出户”，有权获得合理补偿。
补偿利益归属争议：赵某签订的拆迁协议包含宅基地区位补偿、房屋重置补偿、提前搬家奖励、放弃安置补助费等多项费用，田某主张翻建款、装修费及信赖利益损失共计614万元，而赵勇斌拒绝返还任何补偿，认为田某非本村成员无资格分得补偿。
过错责任划分争议：传统裁判中“买卖双方三七分过错”的笼统方式难以适用——赵某明知法律规定仍转让宅基地，19年后因拆迁“反悔”违背诚信原则；田某作为买方，未尽审慎注意义务，双方均存在过错，但如何结合过错程度拆分补偿项目，成为案件核心难点。
“虚拟搬迁协议+双表匡算”破解利益失衡
某区法院某人民法庭在审理中，创新性提出“虚拟搬迁协议”裁判路径，通过“府院联动”打破僵局：
假设性权利量化：假设田某具备本村集体经济组织成员身份，由棚改部门为其出具“虚拟搬迁补偿匡算表”，与赵某实际签订的“真实补偿匡算表”形成对比，逐项剥离“身份溢价”对补偿的影响——例如，宅基地区位补偿价中，田某因无本村户口需扣除60平方米宅基地对应的补偿，放弃安置补助费需扣除45平方米对应的费用，这200余万元差额即为“身份专属利益”，归赵某所有。
补偿项目分类分配：法院将拆迁补偿款划分为三类，按“权利属性+过错程度”确定归属：
完全归属项：“提前搬家奖励”与实际搬迁行为挂钩，若田某在签约截止期内配合搬迁，该款项归其所有；
过错分配项：房屋重置补偿、装修补偿等与房屋实际投入相关的费用，结合双方过错比例分配——赵某“明知故犯”且事后“反悔”，过错程度较大，田某未尽审慎义务存在次要过错，法院根据实际投入与过错程度，酌情确定田某应得份额；
身份专属项：宅基地区位补偿中与“本村成员资格”挂钩的部分、放弃安置补助费等，因与集体经济组织成员身份直接相关，归赵某所有。
府院联动保障执行：法庭与棚改指挥部建立协作机制，由棚改部门成立专班，同步出具“真实匡算表”（赵某）与“虚拟匡算表”（田某），明确每一项补偿的计算依据与权利属性，确保裁判有政策支撑，避免“空判”。最终，法院结合双表对比结果，判决赵某向田某支付房屋翻建款、装修补偿及部分信赖利益损失，同时明确田某需在规定期限内配合搬迁。
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