2026东西城腾退清单落地！9大片区最可能这样…

新年伊始，北京 300 个重点项目工程清单于上周正式公布，东西城 9个城市更新项目赫然在列，标志着核心区平房腾退进入 “全域开花” 的密集攻坚期。从故宫周边的红墙之下到白塔寺的青砖之间，从南中轴的文化脉络到西单的商业核心，这场覆盖热点区域的腾退行动，正以 “一院一策” 的精细化姿态，重塑老城的空间肌理与生活图景。

故宫周边：文保与民生的双重答卷

作为核心区腾退的 “标杆项目”，故宫周边院落申请式退租及恢复性修建二期项目备受瞩目。在刚过去的2025年国子监腾退，受限于整院腾退的政策，许多老住户没能走成。此次腾退希望能优化 “整院申请” 规则，允许同院居民协商达成共识后集中退租，这样才能更好更快的将故宫周边老街坊想走的走，想留的留。

另外，此前孚王府、皇史宬等文物建筑腾退成功，新的一年文保腾退项目将进一步释放大慈延福宫、清陆军部旧址等央产文物周边空间，预计腾退完成后，超 10 万㎡空间将用于文化展示与风貌修复，让红墙下的老院落既留住历史记忆，也让居民告别漏雨、拥挤的居住环境。

白塔寺：37公顷风貌区的 “修旧如旧”

西城区白塔寺历史风貌保护区城市保护更新项目，以 7000 万元投资、7000 平米建设规模，成为 2026 年的重点工程。项目覆盖南起阜成门内大街、北至受壁街、东至赵登禹路、西至西二环路的 37 公顷全域，将通过院落修缮复建、拆除违建、管线改造等工程，还原老北京 “钟鼓楼 — 白塔寺” 轴线的历史风貌。

作为 “整院腾退” 的试点片区，白塔寺一期实际是风风雨雨，官方说法和老住户各说各的，需要老住户都没能离开，但官方确公布其探索出成熟路径：2024 年通过 “整院认定 + 组合退租” 模式完成 224 处院落腾退，腾退空间化身非遗工坊、社区博物馆与文创工作室。希望2026 年的更新将更注重 “共生” 理念，在推进平房退租的同时，保留部分原住民生活场景，让胡同里的鸽哨声与文创工坊的设计声和谐共存。

前门东区：中轴线上的 “新旧共生”

前门东区一体化城市更新项目，是南中轴重点地区更新的核心环节。这片承载着老北京商业记忆的区域，腾退范围涵盖前门东大街以南、珠市口东大街以北的传统商业区，涉及大量直管公房与私产平房。与其他片区不同，前门东区的腾退并非 “一迁了之”，而是采用 “退租 + 微更新” 模式，疏解部分居住人口后，保留老字号店铺与传统业态。

规划显示，腾退完成后，前门东区将打造 “京味文化体验带”，既有同仁堂、内联升等老字号的坚守，也将引入非遗展示、特色民宿等新功能。对于居民而言，补偿标准（每平米12万5）确实太低了，而五环、六环外的安置房确实太远了，价安置房的购买格也不合适了。希望也能通过 “平移置换” 留在熟悉的生活圈，实现 “守着中轴过新生活” 的愿望。

西单 + 西总布：商业核心与生活街区的双重升级

西单地区品质提升项目与西总布街区直管公房申请式退租项目，分别代表了商业核心区与居民生活区的更新方向。西单地区将以连廊系统升级为核心，同步推进周边平房退租与环境整治，打造智慧商业街区，让传统商圈与老城风貌相得益彰；西总布街区则聚焦直管公房退租，通过 “恢复性修建” 让老院落重获新生。

磁器口 + 东斜街 + 棉花片：多点开花

磁器口东区域综合性城市更新、东斜街地块二期保护更新、棉花片 A3 保护更新三大项目，构成了东西城腾退的 “民生矩阵”。磁器口东区域聚焦危旧平房改造，希望尽快针对房龄超 40 年的老建筑推出 “原拆原建” 政策，新建房屋将增设独立厨卫与电梯，让居民实现 “老房逆生长”；东斜街二期则延续一期的 “保护优先” 原则，退租后重点修复胡同肌理与历史建筑，打造低密度、高品质的生活街区；棉花片 A3 作为西城区的示范项目，将通过 “退租 + 配套升级”，同步推进平房腾退与第六医院、五中分校等民生设施落地。

这些片区的共同特点是 “民生导向”。以棉花片 A3 为例，此前因居住密集、设施陈旧，居民生活多有不便，希望2026 年的腾退将以 “改善居住条件” 为核心，补偿标准向老年群体倾斜。

腾退背后：老街坊的民生与政绩、业态的平衡

2026 年东西城 9 大腾退项目的集中推进，背景是十五五腾退加速，城市更新治理的新逻辑。与以往相比，今年的腾退面积更大、腾退目标更大了。既有文保院的腾退，又有商业区的优化升级；基本还是坚持整院腾退，这样腾退办能省很多工作量，但也希望能酌情考虑腾退老街坊的实际情况。在政绩面前，希望也不要忽视民生需求与情感联结。

对于老街坊而言，腾退是一场 “两难抉择”：舍不得胡同里的烟火气，又盼着更舒适的生活环境；放不下几十年的邻里情谊，又向往电梯房的便捷。希望借着加速的东风，能让腾退政策不断优化： 让想走的居民有保障，让想留的居民有条件，让老城在更新中既守住 “形”，更留住 “魂”。

毕竟是住了一辈子的故土，总是难离啊！尽量让让老住户高高兴兴的吧……

看看邻居们都在聊些啥

■说明：本文由家住东西城编辑整理发布，转载请注明

■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2

■部分图文信息整理自：绿居庄主在北平

封面图来自网络仅供参考示意；部分信息来自网络，仅供参考

关注家住东西城！

看东西城大事小情，搜家周边吃喝玩乐！

=======东西城的邻友圈！=======

联系我们：QQ—2250654256