经济好不好，终究要看房地产？

社会上一直有一种说法，中国经济好不好，看GDP指数、消费指数、工业指数，意义都不大，那要看什么？

经济好不好，最终还是要看房地产。

这样说有些极端，却不无道理。

地产大佬孟晓苏就是这种观点，因为房地产在GDP、消费中的权重都无可替代，加上一条长长的产业链——涵盖建材、家电、家居、装修、物流等上中下游超60个细分行业，据中指研究院2024年年度报告，对GDP的影响稳定在16%-22%；更具体地说，若商品房年销售面积多增加5亿平方米，叠加产业链传导效应，可直接拉动GDP增长2.1-2.3个百分点。2023年我国商品房销售面积同比增长8.5%至11.9亿平方米，同期GDP增速中房地产及产业链贡献占比达18.7%，这就是房地产的分量。

孟总关注的是房地产的显性作用，而中国的房地产，还有隐性的一面，这就是土地财政。

分税制后，土拍收入归地方所有，地方对房地产的依赖度逐年攀升，哪里的房子卖得好、地价涨得高，哪里的城市就繁荣。2024年全国地方政府土地出让收入达4.7万亿元，占地方一般公共预算收入的45.3%，而在一线热点城市和强二线城市，依赖度更高：杭州2024年土地出让收入1920亿元，占地方财政收入比重达61.2%，南京、苏州等城市也均超过55%。经济学家马光远曾说：“房地产真要死给你看，老百姓将难以承受。”其实，真正难以承受的是地方财政——地方财政既是房地产发展的推动者，也是最大的获益人之一，一旦房地产遇冷，土拍流拍增多，地方基建、民生支出等都会受到直接影响。

既然房地产如此重要，为什么要坚持“房住不炒”的原则？

要理解房地产的这一条“军规”，关键要看它是在什么背景下提出来的。

“房住不炒”是在房价见顶、泡沫风险凸显时提出的，也就是2016年底2017年初——当时全国商品房均价突破7500元/平方米，核心城市房价同比涨幅超20%，部分热点学区房价格翻倍，房地产炒作已到了非理性阶段。到了2018年，房地产价格出现明显“顶背离”：房价持续上涨，但居民购房能力、人口出生率却逐年下滑，万科当年率先喊出“活下去”的口号，成为行业转折的信号；2019年行业危机进一步显现，恒大等头部房企开始大规模降价去库存，当年全国商品房均价同比涨幅收窄至2.8%，为近10年最低。理清这个背景就会明白，“房住不炒”从来都是一把双刃剑：既不允许向上恶意炒作、推高泡沫，也不允许向下恶意降价、引发系统性风险，政策的核心始终是一个“稳”字——稳房价、稳地价、稳预期。

为什么是“稳”？为什么不允许大幅降价？

如果只把房地产当作普通商品，放在纯粹的市场逻辑里，供过于求时自然要通过降价来修复供需平衡：2万卖不出去就卖1.5万，1.5万卖不出去就卖1万，直到找到市场接受的价格。但当前我国房地产市场的核心矛盾，已超出纯粹的市场逻辑——土地财政的存在，让“降价”成为地方财政无法承受之重。

既然地方财政的主要收入来源之一是土地出让，要让开发商愿意拿地，就必须保证开发商有合理利润空间；如果房价特别是新楼盘暴跌，开发商拿地意愿会瞬间清零，下一轮土拍就会“凉凉”。最典型的案例就是2023年中部某三线城市，因部分楼盘擅自降价30%，导致当月土拍流拍率飙升至42%，地方财政收入环比下降27.5%，随后当地迅速出台“限跌令”，规范房企定价行为。这也解释了为什么近年来各地救市政策频出——降首付、降利率、优化限购限贷，这些都可以用，但唯独“大幅降价”不能接受、也不敢接受。当然，个别城市的二手房和偏远板块新房，因供需失衡出现小幅降价属于正常市场调节，但一线、强二线城市的核心板块新楼盘，必须守住“稳房价”的底线。

说到底，“稳”的本质，就是保证地方财政土拍市场的稳定，守住系统性风险的底线。

所以，“房住不炒”放到当前现实来看，反而更多地体现为“不允许往下炒”——因为现在根本不存在往上炒的市场条件，居民购房热情已回归理性，即便政策鼓励合理住房需求，也难以出现大规模炒作行情。