旧厂房变身文化园区 老遗存助力城市更新

南昌工业遗产“活化”的实践与探索

过去，一批坐落于各大城市城区的工业企业曾为我国社会经济发展作出了重要贡献，但随着城市化进程加速，这些完成特定历史阶段使命的企业逐步迁离城区或调整关停，留下了一批承载时代印记的工业遗存。在城市更新的时代背景下，如何让这些伴随工业化进程留下的大批老旧厂房摆脱闲置、重获新生，是许多城市面临的共同挑战。在“英雄城”江西南昌，一场围绕工业遗存的创造性转化实践正在给出回答，从奠定新中国航空工业基石的洪都机械厂‌（代号320），到遍布城区的纺织、机械制造老厂，这些曾书写过辉煌的工业遗存并未尘封于历史，而是通过“城市更新+文化赋能”的创新路径，被系统性地改造为一批各具特色的文化创意园区。截至目前，南昌已盘活形成了13个工业遗产文创园，总占地面积近千亩，年产值超80亿元，带动近4万人就业。旧厂房、老厂区真正实现了从“工业锈带”到“生活秀带”“发展秀带”的深刻转变，为破解存量空间更新难题、培育城市发展新动能，提供了具有借鉴意义的“南昌样本”。

向历史要未来

斑驳的旧式红砖，高耸的砖混水塔、烟囱，生锈的钢铁桁架与落地玻璃交相辉映——在南昌，一座座承载着城市工业记忆的老旧厂房，并没有随着机器的停转而退出历史舞台，而是以文化园区的新身份，在城市更新中重新“活”了过来。

南昌的现代工业起步于“一五”“二五”时期，当时国家在这里布局了包括洪都机械厂、江西拖拉机制造厂等在内的25家大中型国营企业，为这座城市奠定了坚实的工业基石。1954年，洪都机械厂成功试制新中国第一架飞机——初教-5，毛泽东主席签署嘉勉信，南昌由此被称作“中国航空工业摇篮”。在此之后，新中国第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车、第一枚海防导弹相继在此诞生。那些当年生产国之重器的工厂，既是产业工人将青春奉献给国家工业化建设的热土、经济跳动的强劲脉搏，也是市民最熟悉的城市风景。然而，随着城市功能的逐步演变、产业结构的升级以及环保要求的提高，这些老工厂有的关门倒闭，有的“退城进园”，曾经机声隆隆的厂区安静下来，只留下空荡的厂房和静默的设备。

是推倒重建，开发房地产？还是简单封存，任其荒芜？南昌面临的选择，也是我国众多老工业城市共同的课题。如果选择这两者，推土机碾过的将是一段不可再生的城市记忆和工业文明，南昌则给出了第三种答案，即保护、利用、活化、再生，探索出一条将“工业锈带”转化为“生活秀带”与“产业秀带”的创新路径。工业遗产的“活化”重生，离不开政策引导与可持续的市场化运作。2022年起，江西省出台了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》《江西省工业遗产管理办法》等一系列文件，明确了工业遗产的身份认定、保护等级、利用方向等关键问题。更为重要的是，针对老旧厂房改造中普遍存在的产权复杂、消防审验等“堵点”“难点”，创新性地采取了“容缺+承诺”制或“一事一议”的方式，简化审批流程，为投资主体扫清了制度障碍，为“活化”工作提供了坚实的制度保障。在实践过程中，一个个开发运营方对老厂区进行“功能重塑”与“价值重估”，在最大限度保留历史风貌与旧建筑的同时，巧妙注入契合时代需求的新业态。比如，在青山湖区，始建于1954年的江西华安针织总厂，于2010年被改造成为699文化创意园，成功实现了从“高污染厂房”到“文创地标”的形象革新，如今这里聚集了众多文化创意、数字新媒体企业，已成为南昌规模最大、业态最丰富的文化创意产业高地。同样，位于青山湖区“一五”时期全国十大纺织企业之一的江西棉纺织印染厂，如今被改造成江纺1953拾光小镇，九座老水塔变成了餐饮、咖啡、文创等店铺，来此游玩打卡的游客络绎不绝。在东湖区，由江西省外贸储运公司旧址改造而成的东湖意库，则完整保留了江西省最早的内陆口岸铁路专线“专八线”，曾经的铁轨、栈桥、龙门吊不再是运输工具，而是化身为景观雕塑和艺术展陈的载体。《经济》记者看到园区里老旧的苏式建筑与现代的装饰风格和谐统一，各种设计独特的店铺跻身于其间，涂鸦墙前、铁路线上不时有拍照的人们。在“江西工业摇篮”青云谱区，南昌锅炉厂的老厂区已蝶变成为“京3+创意文化产业园”，这里被划分为漫月城、日光海、浪浪街三大主题区域，融合多元业态，形成了集运动、艺术、娱乐、餐饮和社区活动于一体的文化空间。

工业遗产的“活化”，带来的远不只是几处网红打卡地，而是真正能够产生经济效益、社会效益和文化效益，进而实现从“城市包袱”到“文化引擎”的蝶变。截至目前，南昌市已在原老旧厂区的基础上建成了13个规模化、特色化的工业遗产文化创意园区，总占地面积近千亩，总建筑面积达69万平方米。这一片片焕新的文化热土，年产值已突破80亿元，直接和间接带动近4万人就业，成为拉动消费、促进创业就业的新经济引擎。更重要的是，这些没有围墙、开放共享的园区，也成为周边居民的“城市客厅”和“公共花园”，人们在此休闲、消费、参与文化活动，让老职工重温过往记忆，让年轻人触摸城市根脉。从更宏阔的角度看，这场遍及南昌的工业遗存“活化”实践，是城市发展模式从横向扩张转向内涵提升的体现，它告别了大拆大建，转向有机更新；它跳出了房地产依赖，培育了文创、科创等现代产业，用最小的干预，实现了历史文脉的延续和城市功能优化升级。

有差异的活化

城市工业遗存的“活化”利用，曾一度陷入模式复制、“千园一面”的窠臼，咖啡馆、文创店、创意工作室的“标配”组合，虽然能够快速营造氛围，却也容易导致审美疲劳与业态内卷。记者行走在南昌各个由工业遗存蜕变而来的文化园区，一个直观的感受是，虽然部分园区有同质化特征，但更多在寻找差异化发展，有意避免“千园一面”，积极探索“一园一品”。

在实践中，南昌的工业遗产“活化”有几条清晰而各具特色的路径，展现出丰富的可能性。走进由原江西棉纺织印染厂老厂区改造而成的江纺1953拾光小镇，记者看到，一台台生锈的纺织机械散布于园区角落，那些充满年代感的安全生产标语也被精心保留下来，原来的宿舍楼被改造成青年旅舍公寓，九座标志性的水塔不仅被完整保留，更被赋予新的功能，串联起整个园区的空间脉络。“这些水塔原为纺织厂的蓄水池，从江里抽来的水经过过滤后用于洗纱，如今是园区的标志性建筑。”工作人员介绍，占地约31亩、建筑面积达1.5万平方米的拾光小镇是江纺1953文化教育产业园的二期工程，项目团队严格遵循“修旧如旧”原则，在历史工业遗址和老建筑的基础上，引入多元业态。拾光小镇的产业定位清晰，主打“教育+文化+美学”，与一街之隔的一期文化教育产业园形成有效联动。目前，园区招商入驻率已达80%以上，吸引了文创品牌、服装、咖啡厅、创业者办公区、餐饮等多元业态入驻。时至今日，尽管没有进行大规模广告宣传，但凭借独特的工业风情和精心设计，拾光小镇在社交媒体上吸引了大量关注。一些市民从小红书、抖音等平台上看到后，纷纷前来打卡，由红砖砌筑而成的时光长廊里挤满了拍照的人群。

在青云谱区，老工业遗存则变成了产业升级与动能转化的阵地。当占地270亩、厂房面积约10万平方米的江西锅炉厂与江西化工石油机械厂老厂区面临闲置，简单的文创改造难以消化其庞大体量时，则被创造性地改造为101汽车文化主题街区。该项目在不抛弃旧产业基因的同时，为其注入新的动能，实现了传统汽车与新能源汽车的并驾齐驱。在老厂区改造过程中，旧厂房的高挑空间、斑驳墙面被保留，但内部功能被彻底重构。科学划分的功能区域，同时容纳了现代化的新能源汽车体验中心、充电站和传统燃油车品牌展厅，并引入了汽车改装、主题乐园、车管服务等业态。目前，该街区已吸引比亚迪、阿维塔等27家品牌入驻，2025年前7个月新能源汽车销售量高达7000余台，销售额突破10亿元，成为新兴产业发展的强劲引擎。

如果说拾光小镇与101汽车文化主题街区的改造分别侧重文化与产业，那么青山湖区的520PARK文创公园则开辟了一条聚焦垂直细分情感消费市场的路径。由原来“南昌搪瓷厂”改建而成的520PARK文创公园，敏锐地抓住了婚恋消费这片蓝海，大胆地将工业空间转化为浪漫场域，在保留老厂房“三横三纵”格局基础上，通过“街巷文化”的营造，串联起“相遇、相识、相知、相守”四大主题片区。心愿中央大街、囍帖巷、勾指巷、星愿广场、水晶教堂……每一个命名与场景都与浪漫爱情有关。更难能可贵的是，它并非简单的拍照打卡地，而是通过引入青山湖区民政局婚姻登记处，并构建婚纱摄影、婚礼策划、珠宝定制等全产业链，搭建起了从法律登记到婚礼仪式庆典的一站式服务平台，过去的老厂房彻底完成了从生产物质到生产幸福的发展升华。

如今的南昌市民，追求艺术体验的会去699文化创意园，筹备婚礼的眷侣会选520PARK文创公园，家庭周末休闲可能前往拾光小镇、东湖意库或京3+创意文化产业园，汽车爱好者则涌入101汽车文化主题街区。这一个个由老厂区改造而成的文化园区，不仅是南昌城市文化消费市场的重要拼图，同时差异化也使得每个园区有了独特的吸引力，使其在激烈的市场竞争中避免了同质化“肉搏”，构建起互补共生的城市文化生态群落。

文化引擎促共赢

2025年8月，88岁的“翡翠阿姨”李义芳从北京回到故乡南昌，选择在699文化创意园开设珠宝店时，遭到了很多人的劝阻：“有人说让我不要在这里开店，卖不出货，但我感觉这里的文化氛围非常浓厚。”这位曾任职于南昌柴油机厂，后又闯荡云南、扎根北京20余年的专业珠宝经营者认为，与日渐冷清的传统珠宝市场相比，文化园区更有前景，“我的个性化翡翠不仅仅是商品，更是艺术和文化的载体，而来这个园区的人更能接受”。李义芳的选择本质上是在为一种无形的“氛围”投票，而这种氛围触及了南昌工业遗产“活化”实践的核心，即工业遗存真正能够“活”起来，并不是简单的建筑改变和商业业态填充，更重要的是能够培育出一种富有生命力、吸引力与认同感的文化生态。这样的生态，是以工业遗存为容器，以文化创意为灵魂，以人的集聚与共创为动力，最终实现社会效益、经济效益与文化效益的共生共赢。

一个个具有不同吸引力的工业遗存改造项目，之所以能成为热门文化消费场所，一方面是顶层设计，另一方面则源于园区运营者超越“房东”思维的主动构建。在京3+创意文化产业园，招商负责人廖亮告诉记者，该园区共有15栋建筑，其中约80%为保留改造的旧厂房，目前已完成了80%的招商工作，“即便有客户出价更高，如果他的业态与园区定位不符，我们也不会要”。廖亮介绍，目前处于园区中心位置、条件优越的9号楼还在预留，只为引入具有代表性的餐饮和文化艺术业态。这种严格的业态筛选，确保了入园企业不仅在经营上互补，更在气质上相融，共同成就了园区的文化调性。

“这是双向选择。”在京3+创意文化产业园内开设“坤垚心坊美学空间”的南昌理工学院教师黄利表示，她之所以选择这里，正是看中了浓厚的文化氛围，而园区在选择她这样的文化教育业态时，看重的则是其能带来的知识传播影响力与社群活力。黄利介绍，她的合伙人基本上都是从事传统文化教育的高校老师，而“坤垚心坊美学空间”也是传统文化课题组的“落地空间”。“我们开设了六大课程体系，会不定期举办国学、书法、茶艺沙龙。这里是我们学校的留学生以及南昌很多高校的留学生的聚集点，可以帮助海外留学生了解中国传统文化并且深入了解中国。”廖亮介绍，京3+创意文化产业园的业态主要分为文化体育、创意办公、美食娱乐三大板块，除“坤垚心坊美学空间”这样的文教休闲空间外，这里还有江西唯一可考取国际通用潜水证书的深潜中心，有李宁羽毛球馆、街舞教室等活力四射的体育空间，也有承办公益展览、非遗成果展的艺术中心，这些业态各自吸引着垂直领域的爱好者，共同构成了一个“文化+休闲”的复合体验场。

在南昌工业遗产“活化”的实践中，社会效益与经济效益相互促进、相得益彰，实现了从文化保护到价值创造的良性循环。其成功的关键，首先，是对城市集体记忆的存续与致敬，通过“修旧如旧”保留工业遗存，使厂房、标语、设备成为可触可感的“活历史”。其次，这些改造项目为市民创造了高品质、可亲近的公共文化产品，让居民在历史场景中便捷享受看展、学习、运动、社交等多元服务，极大提升了市民获得感。最后，它开辟了新的就业创业空间，不仅直接惠及园区商户，还带动了设计、运营、活动策划等相关产业链，为创业者提供了新舞台。

在经济收益方面，一座座被改造为独特的文化园区的工业遗存，形成了强大的吸引力与用户黏性，进而直接转化为商业价值。以东湖意库为例，数据显示，2024年，该园区接待游客超120万人次，营业收入突破10亿元，贡献税收超7000万元。这表明，对老旧厂区的改造有效盘活了低效存量资产，通过稳定租金与税收贡献实现了资产价值跃升。南昌对工业遗存的创新改造揭示出，城市更新的高层次目标在于培育有机生态、吸引赋予空间灵魂的人，进而让整座城市在经济、民生等方方面面受益。当文化成为工业遗存“活化”的点睛之笔和核心引擎，它所驱动的是记忆留存、民生改善、经济发展、社区再造与城市更新的全面共赢。

（本刊记者 秦云龙）