惠州马安，房价从2015年5800涨到14500，如今价格分化差距拉大

惠州马安这十多年的房价变动，就跟东江的江水似的，起起落落都带着金山新城的发展脉动和东江两岸的人文气息，没有其他的概念炒作，全是片区里的真实行情和住户的日常感受。

2015年的马安，房价还在平稳的低位，妥妥的惠城区价格洼地。当年二手房均价基本在5800元/㎡上下，全年波动就几百块。

在惠州人眼里，这儿是"东江边上的城乡结合部"，城区还没成型，配套集中在惠州大道和新乐路沿线，鹿江沥周边还是农田和鱼塘，只有零星几个小区。

那时候马安的配套远不如现在，像样的大型商场只有新乐商贸广场，买菜得去江南市场，公交线路虽然不少，但去惠州主城区通勤得四十分钟左右，新乐工业区的工人和本地农民是这里的主要人群，生活氛围简单实在。

2015年买房的全是刚需族，要么是预算有限的新婚小年轻，要么是附近新乐工业区上班的技术人员，还有为孩子求基本教育的家庭，没人冲着投资来，都是实打实要住的。

那年马安楼市整体回暖平缓，中介门店也不多，一家就两三个人。房源成交周期要两三个月，买卖双方都有议价空间，诚心买能让个一两万，还能送点老家具。

2016年马安房价开始稳步往上走，12月均价涨到6950元/㎡，比上一年底涨了1150元/㎡。涨幅不算大，但上涨的趋势已经特别明显了。

这一年全国推楼市去库存，马安也下调首付比例，公积金政策也放宽了，不少犹豫的刚需都动了手。马安房价低、有东江生态优势，又有惠州"城市东进"和金山新城的发展预期，成了惠州东部刚需首选。

配套也跟着有了小变化，惠州大道周边商铺越来越热闹，周边的惠州酿豆腐店、梅菜扣肉馆多了起来，生活便利度悄悄提升，片区里的烟火气也浓了些。

中介门店里的人慢慢多了，房源成交周期缩到一个多月，户型好、靠近东江的房源，挂出来一两个星期就能成交，看房的人也比往年多了不少。

2017年马安房价涨势明显加快，12月均价到了8600元/㎡，同比涨了23.7%，每平米涨1650元，这个涨幅在当时惠州辖市区中算很高的了。

那年惠州整体楼市都活跃，核心区和外围区房价都在涨。马安被定位为金山新城核心区和"东江生态宜居新城"，又有深惠城轨和地铁的规划预期，吸引了不少惠州主城区上班的刚需客和改善客。

这一年片区里开始出现投资客，看中马安的生态价值和金山新城潜力，有人甚至一次性买两三套小户型，等着涨价出手。中介门店里开始变得热闹起来，不少惠城区来的购房者专门打听马安的规划。

那时候看房的人扎堆，经常好几波客户抢一套房源，卖家心态也硬了，议价空间越来越小，买家稍微犹豫，房子转眼就被别人定了。

2018年到2021年，是马安房价上涨的黄金四年，每年都稳涨，没有回落。这四年里，片区发展也按下了加速键，配套一步步完善。

2018年12月均价10100元/㎡，2019年12月11500元/㎡，2020年12月12900元/㎡，每年的涨幅都很稳定，楼市氛围一直很火热。

2019年惠州大道改扩建完成，成为片区的交通地标，给购房者吃了定心丸。片区还新建了惠州市惠高附属实验学校、鹿鸣学校等，教育配套提了档，买房的人更愿意来了。

还有鹿江沥湿地公园建成开放，马安从一个单纯的待开发区域，慢慢变成了生态与居住融合的宜居新城。哪怕2020年年初影响了交易，下半年也快速回暖，房价没跌反涨。

2021年12月，马安房价冲到了这十多年的顶峰，均价14500元/㎡。一套70平米两居室，总价从2015年40.6万涨到101.5万，六年涨了60.9万。

早期买房的业主都觉得赚大了，这时候中介门店里投资客和刚需客比例高达6:4，房源成交周期最短就几天，热门小区如隆生鹿江花园、德威江誉城的房源刚挂出来就被秒抢。

卖家甚至能坐地起价，溢价几万块成交都是常事，议价空间基本消失，买家只要看中，就得赶紧下手，慢一步就没了，楼市热度到了顶点。

顶峰之后，马安的房价就开始慢慢回落，这一跌就持续了好几年。2022年12月均价跌到12800元/㎡，比2021年跌了11.7%，跌幅不算小。

房价回落的原因有不少，首先是全国楼市调控收紧，惠州出了限购限贷政策，投资客纷纷离场，二手房挂牌量一下子激增，变成了买方市场。

其次是马安新房供应量太大，华发旭辉铂钻四季、碧桂园天骄公馆等大盘持续推新，新盘集中入市，同质化竞争激烈，开发商为了去库存只能以价换量，新房降价带动二手房跟着跌。

还有马安的人口问题，虽然是惠州重点发展区域，但人口增长远低于预期，刚需购买力不足，人口导入跟不上房子供应，房价自然没了支撑。

2023年马安房价继续跌，12月均价11300元/㎡，跌幅11.7%。经济下行，购房者信心不足，大多选择观望，成交量骤减。

这一年投资客大量抛售房源，二手房挂牌量暴增，很多房源挂半年都卖不出去，卖家只能主动降价，有些房源比峰值时降30多万才有人问。

有时候一个月都卖不出几套热门户型，中介门店里冷冷清清，和2021年的热闹形成鲜明对比，看房的人少，成交的更少，楼市一片冷清。

2024年楼市调控政策有所放松，但马安房价没回升，还在缓慢下跌，12月均价10100元/㎡，跌幅10.6%，这是近几年跌得比较狠的一年。

这时候买房的基本都是纯刚需，投资客几乎看不到了。买家的议价空间又变大了，诚心买的话，很多房源能比挂牌价低个几万块成交。

中介门店里的客源慢慢稳定了些，但都是冲着住来的，没人再提升值的事，大家看房先看户型、看配套、看通勤，只关注适不适合自己住。

2025年马安房价跌势放缓，12月均价9505元/㎡，跌幅大幅收窄。到2026年1月，均价9505元/㎡，基本和上一年持平，跌幅只有0.46% 。

这时候马安的房价终于稳住了，从2015年到2026年，十一年时间每平米只涨了3705元，十年涨幅不到63.9%，涨的幅度基本赶不上物价涨幅。

如今的马安，配套已经特别成熟了。惠州大道、三环东路通达四方，湖山大桥列入2026省重点计划，公交线路四通八达，从马安到惠州主城区只要15分钟左右，通勤时间比十年前缩短了一半，出行特别方便。

片区里隆生广场、新乐食光城夜市街、鹿江沥湿地公园等商业配套齐全，超市、学校、医院一应俱全，楼下就是江南市场、便利店，想吃啥买啥都方便，孩子上学、老人看病不用跑远路，生活便利度拉满。

现在马安不同小区的房价差异特别大，高端小区和刚需小区能差两倍多。隆生鹿江花园均价12500元/㎡，万科中交金枫花园10015元/㎡，而富盈公馆才7324元/㎡左右，碧桂园天骄公馆甚至低至6690元/㎡ 。

户型方面也有差距，次新房和江景大户型价格相对坚挺，5室及以上江景户型均价13000元/㎡以上，而刚需的两居室均价大概9505元/㎡，改善型需求支撑力更强 。

从惠州整体楼市来看，马安还是惠州东部的宜居新城，2026年1月惠州均价7204元/平，马安明显高于惠州平均水平，符合核心区稳固、外围新区承压的特征。

现在买马安房子的，还是以刚需和改善为主。有在惠城区企业上班的年轻人，预算有限，看中这儿的房价和产业环境；还有给老人换房的家庭，看鹿江沥湿地公园的生态景观和东江的文化氛围。

中介门店里不再有抢房的热闹，但也不缺客源，房源成交周期大概一到三个月，价格很透明，卖家也不漫天要价，只要价格合理，成交还挺顺利。

当年的马安是惠州刚需的新区选择，现在依然是，房价回落之后，让更多年轻人有了上车的机会，不用再为了买房掏空全家积蓄，压力小了些。

片区里的小区大多环境不错，楼间距宽，绿化也好，住起来很舒服。虽然离惠州主城区有点远，但生活气息特别浓，楼下总能看到遛弯的老人、玩耍的孩子，还有早起排队买惠州酿豆腐和梅菜扣肉的上班族和新乐工业区工人。

对于住在马安的老住户来说，房价涨涨跌跌只是茶余饭后的谈资，没人真的因为房价涨了就搬家，也没人因为房价跌了就焦虑。

大家更在意的是小区里的环境好不好，物业管不管事，出门方不方便，江南市场的食材新不新鲜，惠州酿豆腐店的味道够不够正宗，这些实实在在的生活细节，比房价数字重要多了。

早几年买房的业主，虽然房价跌了，但毕竟是自己住，也没什么损失，无非是账面资产少了点，不影响日常居住，日子该怎么过还是怎么过。

后来买房的刚需族，虽然没赶上房价低点，但也没遇到高点，价格平稳，压力不大，能在马安有个属于自己的家，还能享受东江的清新空气和金山新城的文化氛围，就已经很满足了。

马安的这些年，不光是房价在变，片区也在慢慢发展。从一个不起眼的"东江边上的城乡结合部"，变成配套成熟、生态与居住融合的宜居新城，这也是实实在在的变化。

这里的房子，从来都不是用来炒的，都是用来住的。不管房价涨还是跌，住在这儿的人，每天都过着平淡而踏实的日子，烟火气十足。

早上楼下的惠州酿豆腐店飘着香味，傍晚新乐食光城夜市街的摊主喊着叫卖声，晚上鹿江沥湿地公园有市民散步、跳广场舞，孩子追着跑，这就是马安的日常。

房价的起伏就像东江的潮汐，涨上去又落下来，最终回归平静。而马安的生活，就像惠州的梅菜扣肉，不管潮起潮落，始终安稳、踏实，充满生活味儿。

这就是惠州马安从2015年到现在的房价变化，没有波澜壮阔的故事，只有实实在在的市场变动和片区发展，一切都围绕着"居住"二字，简单又真实。