3.6:1！成都市场结构直逼京沪

成都城市天际线

3.6:1——这是2026年1月成都二手房与新房成交量的最新比值。

根据房联备案数据，当月成都二手房成交18140套，新房仅成交5007套，二手房市占率首次突破78%。

回顾近年走势，成都楼市格局已悄然生变：2022年，二手房成交量首次超越新房；2025年，二手房与新房成交比升至2.54:1；而刚刚踏入2026年，这一比例便抬升至3.6:1，再创历史新高。

数据背后，是一个明确的信号：

成都，正全面步入存量房时代。

二手房成交比超78%，市场结构已逼近京沪

那么，该如何客观评价成都二手房成交量已是新房的3.6倍？

下图或将给到线索。

如图所示，这一趋势并非孤例。过去一年间，中国重点城市的房地产市场格局已发生深刻转变，绝大多数城市二手房成交量超越新房。

市场机构监测数据显示，2025年全国30个重点城市二手住宅成交面积占比已达65%，较上年提升4个百分点。其中，一线城市存量房主导态势尤为凸显：上海、北京二手房成交占比均突破80%，上海二手房与新房成交比更达到5.7:1的高位，显示出成熟市场以二手房流通为核心的鲜明特征。

在此趋势中，成都的表现格外引人注目：2025年其二手房成交占比突破71%；进入2026年，1月占比更首次跃升至78%，成交比达到3.6:1。这一比例已显著高于广州、深圳，也超越了天津、重庆等传统存量房大市，与京沪的差距正在快速收窄，在市场结构、交易重心与成熟度上，又一次向一线城市靠拢。

为何二手房成交占比越来越高？

尽管业内专家提醒，单月数据易受季节性波动影响，并非市场完全真实的体现，但他们普遍认同一个根本性判断：成都已明确跨越以新房为主导的发展阶段，正加速进入存量房时代。

这一转变，符合世界级城市房地产市场演进的普遍规律。除上述提到的北京、上海等内地一线城市外，香港市场亦是如此。国信证券数据显示，2025年香港共成交二手住宅42292套，为一手住宅成交量的2倍。

更深层次的原因，在于房地产发展新模式的内在要求——统筹增量与存量，实现“缩量提质”。这一导向在近年的政策表述中被频繁强调，并已在土地端清晰显现。

据中指院统计，2025年1-11月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%。财政部数据进一步显示，包括成都在内的多个热点城市，住宅用地供应量同比下降超过30%。

土地供应的“控量提质”，直接传导至商品房供应端。2025年，成都新房供应量同比减少约19.1%；2026年1月，成都仅4074套新房入市，较去年同期大幅减少37.8%。

供应结构决定交易结构。在新房供应整体放缓、提质导向明确的背景下，市场需求自然向存量房源聚集，这正是当前一二手房成交占比发生根本性变化的底层逻辑。

购房逻辑更新：

150万以下刚需盯“二手”，500万+看新房

那么，成都一、二手住宅市场的分化趋势将如何延续？持续拉大的成交差距，对普通购房者意味着什么？

我们认为，以下两点已成为明确趋势：

一、新房市场进入“总量缩水、长期趋稳”的新阶段

克而瑞联席董事长丁祖昱近期指出，未来全国商品住宅交易总量将稳定在8-9亿㎡，较过去高峰期的17-18亿㎡规模接近减半。

这意味着楼市已告别高速增长时代，进入以“稳”为核心的“缩量发展期”。成都市场亦同步呈现出这一特征：据发哥此前不完全统计，2026年第一季度全市仅有5个全新项目计划入市，新增供应节奏明显放缓。

二、市场结构深度分化，购房逻辑加速重构

成都楼市的购买力分层正以前所未有的速度显现。三年前，“刚需买二手，改善看新房”的市场分界线还停留在总价约150万元。如今，市场正朝着“两端强化、中间收窄”的结构演变。

从数据的对比中能看出这一轨迹：

二手房市场——据中指研究院统计，2025年成都总价150万元以下的二手房成交占比持续提升；而150万至300万元及300万元以上的成交段则较2024年有所回落。

新房市场——2026年1月，成都单盘销售榜TOP5的入门门槛已升至600万元，前三名项目更突破900万元。与此同时，新增供应明显外拓与下沉：2025年双流、崇州、龙泉驿三区涉宅用地成交占比合计约26%，一批总价约200万元级的新规产品开始进场，瞄准首置及外围刚需客群。

由此，清晰的梯级购房格局正在形成——对预算在150万元以下的刚需客群，二手房是主流选择；对追求品质与地段、预算在500万元以上的改善型买家，新房市场虽整体收缩，但产品的细分与高端化竞争将更趋激烈。

成都楼市，正从一个此前一个阶段的均质扩张市场，加速演变为按总价分层、依需求分流的“立体化市场”。买房的逻辑，也从“挑房子”转向了“选赛道”。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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