测评，深圳檀悦府周边规划发展如何，周边环境、配套、小区怎么样

檀悦府位于龙华街道油松社区，处于龙华超级商圈与坂田科技城辐射区，周边规划以超 1500 万㎡城市更新为核心，叠加双地铁与全龄配套，小区内部品质偏刚需改善，短期界面有短板但长期潜力明确。以下从规划、环境、配套、小区四个维度详细说明。

周边规划发展：旧改 + 轨道 + 商圈三重赋能

• 城市更新：周边超 1500 万㎡更新，涵盖工业区升级、旧村改造与商业综合体，规划周期 5-8 年，将逐步改善城市界面与居住氛围，提升区域价值。
• 交通规划：在建地铁 25 号线上油松站距项目直线约 100-230 米，预计 2028 年通车，3-4 站到深圳北站，可换乘 4/22/27 号线；深惠城际民治北站（2026 年通车）距项目约 2 公里左右，跨城通勤更便捷；临近珠三角环线高速、龙华大道，自驾 30-40 分钟可达福田 CBD、南山科技园。
• 商业规划：纳入深圳 “5+7+42+N” 四级商业体系的龙华超级商圈，2025 年商业体量规划达 200 万㎡，项目自带约 7575㎡创意底商，可共享商圈客流与资源。
• 教育规划：紧邻 24 班新围小学（预计 2025 年 9 月招生），自带 6 班公办幼儿园，进一步完善全龄教育配套。
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周边环境：现状与潜力并存

• 现状界面：目前周边多为工业区与城中村，旧改推进中存在施工噪音、粉尘等短期干扰，城市界面一般。
• 生态休闲：3 公里内有 多 个公园，最近仅 142 米左右，含龙华文化广场、文体中心、超核绿心公园（规划）等；还有深圳书城龙华城、美术馆新馆、图书馆北馆等市政配套，满足休闲文化需求。
• 长期预期：随旧改落地与地铁通车，界面将持续优化，居住舒适度与资产价值有望同步提升。

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周边配套：全龄覆盖，便利度高

• 商业配套：自带约 7575㎡底商，规划生鲜、餐饮、便利店等；1.5 公里内有壹方天地（60 万㎡）、天虹东环店、山姆、Costco，日常与高端消费均能满足。
• 教育配套：自带 6 班公办幼儿园，小学含松和小学、教科院附属外国语小学部，紧邻新围小学（2025 年招生）；初中含新华中学（龙华第一梯队）、教科院附属外国语初中部、清泉外国语学校，学位优质且覆盖全龄。
• 医疗配套：3 公里左右有龙华区人民医院等 多 家一级及以上医院，日常医疗需求可满足。
• 交通配套：短期依赖公交与自驾，工业路施工中部分路段拥堵；地铁 25 号线通车后将显著改善公共出行，提升通勤效率。
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小区品质：刚需改善定位，实用为主

• 基础信息：占地约 1.6 万㎡，建面约 19 万㎡，6 栋 32-47 层住宅，共 882 户（可售 610 户），容积率较高，车位比 1:1.46，保障停车需求。
• 内部环境：绿化率 40.12%，规划 1.4 万㎡景观园林，人车分流，精装交付（含中央空调、品牌厨卫等），得房率含赠送达 82% 以上，适配刚需与刚改。
• 物业与人群：合正物业，管理专业；小区含住宅、回迁房、安居房及办公，居住人群相对多元，氛围纯粹度一般。
• 户型与价格：主力 81-116㎡3-4 房，总价 312 万起，81㎡为刚需门槛，116㎡横厅南北通适配改善，整体性价比突出。
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