欠物业费就被 “禁足”？业主怒告物业胜诉！这些法律知识你得懂

“回家只能爬楼梯，门禁卡刷不开单元门，就因为欠了几个月物业费？”相信不少业主都听过类似的糟心事。近日最高人民法院发布的一起典型案例，给所有物业公司和业主划清了红线：欠交物业费不能成为物业限制业主使用电梯、门禁的理由，这种“硬核催收”其实是违法行为！

案情并不复杂：张某是某小区业主，因未及时缴纳物业费，物业公司直接停用了他的电梯及门禁权限。多次交涉无果后，张某将物业公司告上法庭，要求恢复使用功能。法院审理后明确支持了张某的诉求，而物业公司在诉讼过程中也主动恢复了门禁系统的使用。

很多业主和物业都存在一个误区：“业主欠物业费在先，物业限制使用在后，理所应当？”但法律早已给出明确答案，这两个关键规定一定要划重点：

《民法典》第九百四十四条第三款：明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。虽然法条没直接列举“禁止使用电梯、门禁”，但法院在判决中明确，电梯、门禁是业主建筑物区分所有权的重要组成部分，属于业主正常生活必需的设施，限制其使用本质上与“停水停电”属于同一性质的不当行为，超出了合理催收的边界。

合法催收的正确姿势：最高法在案例解读中强调，业主应当按照约定支付物业费，但即便业主违约，物业服务人也必须通过合理合法的方式维权。正确的催收流程应该是：先催告业主在合理期限内缴费，若业主仍不支付，物业可以通过人民调解、提起诉讼或申请仲裁等方式追讨，而不是采取影响业主正常生活的极端手段。

为什么法律要禁止这种“以暴制暴”的催收方式？最高法给出的解释很实在：物业服务人以限制门禁、电梯使用的方式催收，本质上是用债权（物业费）不当限制了业主的物权（建筑物区分所有权），不仅没有法律依据，还会让原本的缴费纠纷升级为更大的矛盾——业主无法正常生活维权，物业可能面临败诉、赔偿等法律责任，最终两败俱伤。

对于业主而言，也要明确：欠交物业费并非有理。如果对物业服务不满，不能直接以拒交物业费对抗，正确的做法是保留物业服务不到位的证据，通过协商、投诉或诉讼等方式要求物业整改；无正当理由拖欠物业费，也可能面临败诉、支付违约金等后果。

这起典型案例的发布，不仅给物业公司敲响了警钟——催收可以，但不能越界违法；也给业主提了个醒——缴费是义务，维权要理性。物业服务合同的本质是双方的合意，物业提供合格服务，业主按时缴纳费用，才能形成良性循环。

如果再遇到“欠物业费被禁电梯”“门禁被停”等情况，业主可以明确告知物业其行为违法，要求立即恢复使用；若协商无果，可向住建部门投诉或直接向法院起诉，依法维护自己的合法权益。而物业公司也该摒弃“极端催收”的思维，用合法合规的方式维护自身权益，才能真正构建和谐的小区环境～