被征收人的拆迁安置房取得权是否足以排除强制执行？

案情回顾

某房地产开发企业（下称“房地产公司”）因与购房人宋某某之间的商品房预售合同纠纷，经法院调解及判决解除了双方签订的两份《商品房买卖合同》。因房地产公司未履行返还购房款等义务，宋某某向法院申请强制执行。2023年4月，执行法院查封了房地产公司名下尚未办理产权登记的一套房产。

案外人庞某某对此查封提出执行异议，主张其对该房产享有拆迁安置房取得权。法院经审查后于2023年5月作出裁定，中止对该房产的执行。宋某某不服，遂提起执行异议之诉。

经审理查明：早在2011年8月，庞某某作为被征收人与房地产公司签订《拆迁安置协议书》及《产权调换安置协议书》，约定对庞某某位于风光路北段的一处原有房屋采用产权调换形式进行安置，并对安置位置、面积计算及差价互补等作出安排。2017年3月，双方又签订《商品房订购协议书》，进一步明确安置房的具体建筑面积、置换面积之外的补差价款及支付方式等。协议签订后，庞某某依约补交了差价款及相关费用。

案件结果

审理法院认为，庞某某与房地产公司签订的拆迁安置协议合法有效，其以原房屋被拆除为代价，通过产权调换方式取得安置房的权利，属于具有优先效力的特殊债权。该权利在性质上区别于一般不动产买受人的普通债权，应当受到优先保护。

最终，法院判决驳回宋某某的诉讼请求，确认庞某某对案涉房屋的权利能够排除强制执行。该判决生效后，双方均未提起上诉。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、拆迁安置房取得权

拆迁安置关系虽源于合同约定，但其产生背景具有鲜明的公共利益属性和权利置换特征。被征收人原有房屋因征收而被拆除，其丧失的是具有排他性的物权。置换而来的安置房取得权，并非单纯因买卖合同产生的一般债权，而是原有物权的转化与延续。尤其在产权调换模式下，被征收人并非通过支付对价购买新房，而是以原有房屋作为“对价”换取安置房屋，具有明显的“以物易物”属性。

正因如此，司法实践中普遍认为，被征收人对特定安置房屋的取得权，虽未办理过户登记而不构成法律意义上的物权，但应被视为一种“特殊债权”或“准物权性权利”。该权利承载了被征收人因服从公共利益需要而作出的牺牲，以及保障其居住权益的立法政策目的，因此在权利排序上应当赋予其优先地位。

二、拆迁安置权排除强制执行的依据

从法律体系解释的角度看，《中华人民共和国民法典》第二百四十三条明确规定了为了公共利益需要征收不动产时应依法给予补偿，并保障被征收人的合法权益。拆迁安置协议正是这一补偿的具体落实。将被征收人的安置权置于优先保护地位，是平衡公共利益与个人财产权、实现公平补偿的必然要求。倘若允许普通金钱债权人通过执行程序轻易截留安置房屋，将使被征收人陷入“旧房已拆、新房无着”的困境，实质上剥夺了其通过征收补偿获得居住保障的核心利益，有违征收制度的初衷与公平原则。

在执行异议审查中，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等条款的精神，对非因自身原因未办理过户登记的买受人物权期待权予以保护的法理。与被征收人相比，其权利的来源更具基础性（源于物权置换）、原因更具公益性（配合征收），其权利保护的紧迫性和正当性显然更强。因此，在符合以下条件时，被征收人的安置房取得权应当认定能够排除强制执行：

签订合法有效的拆迁安置补偿协议，明确约定以产权调换方式进行安置；

协议中约定的安置房屋位置、用途等指向明确，已经特定化；

被征收人已履行协议约定的相关义务（如交付原房屋、补交差价等）；

未办理产权登记非因被征收人自身过错所致。

三、司法实践中的审查要点

法院在审理此类案件时，核心在于审查案涉房屋是否确系履行拆迁安置义务的标的，以及被征收人的权利是否真实、合法且优先。审查重点并非机械对照某一具体司法解释条文，而是综合考量权利性质、产生时间、履行情况、当事人过错以及权利冲突下的利益平衡。

尤为重要的是，拆迁安置权的优先性，并非仅与一般买受人相比较，即使面对抵押权等担保物权，在特定情形下基于生存权益保障和公共利益衡量的考虑，其优先地位也可能被确认。这体现了司法裁判在形式法律判断之外，对实质公平和社会效果的关注。

律师寄语

拆迁安置关系牵涉利益重大，关乎被征收人的基本居住保障与社会稳定。被征收人基于产权调换取得的安置房取得权，因其诞生于物权消灭与再生的特殊过程，且关涉生存利益与公共利益，在法律保护层面应当处于优先序位。

对于被征收人而言，为稳固自身权利，应确保拆迁安置补偿协议内容明确、具体，尤其要明确置换房屋的位置、房号等关键信息，并妥善保管协议、付款凭证等全部履行证据。在安置房具备办理产权登记条件时，应及时敦促相关义务方配合办理，以彻底完成物权变动。

对于其他债权人（如普通金钱债权人、抵押权人）而言，在涉及可能为拆迁安置房的财产时，应审慎评估执行风险，认识到该财产上可能附着具有优先效力的特殊权利。在执行程序中，若案外人以拆迁安置权提出异议，应积极举证证明该房屋不属于法律应予优先保护的安置房范畴，例如证明其已转化为普通商品房交易标的等。

权利的保护离不开清晰的界定与及时的行使。在拆迁安置权益的实现过程中，若遇到障碍或发生争议，建议尽早寻求专业法律意见，通过协商、执行异议及诉讼等途径，依法维护自身合法权益。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领