有调查有真相 上海房价真的见底了？！

进入2026年2月，上海房地产行业，有两个值得关注的现象：

第一个，自媒体大V齐上阵，全面传播“上海楼市已现底部”或者小阳春提前到来。市场一阵暖风袭来。

第二个，浦东、静安、徐汇三区国企官宣下场收购老公房。其实区政府官宣下场收购存量房不是新闻。早在2025年6月，闵行区就已经率先官宣了（上海闵行率先试点 地方政府收购存量房政策五问），申度君当时写过稿子做过深度的分析。

但显然，这次三区的传播的力度要大一些。

我把以上两个现象，视为上海官方（房地部门），对市场信心恢复的一系列举动。申度君也在进一步期待，这1-2周还会有更实质性的政策出台。上周，我们也写了稿件做猜测（限购松绑不够刺激，买房贴息真的会来吗？）。

上海房价是否真的见底了？作为一家行业深度内容自媒体，秉着无调查无真相的原则，申度编辑部的小伙伴在过去一周，跑了多家中介以及浦东浦西的多个房地产交易中心，试图通过一线调研，还原市场真相。

先上点干货结论：

1、上海老公房的价格已经筑底！老破小从去年四季度以来，成交热度延续至今。从公开数据来看，二手房挂牌价去年11月起已有触底反弹趋势。加上政府下场收购的政策利好加持（虽仍未有政策细节，主要在于信心托底）。

2、整体二手房仍是以价换量。品质次新房价格韧性较强，但面临首批“五年限售”新房陆续解禁及3.5代宅夹击，后续房价仍然承压。

3、观望情绪有所缓解，但是定义小阳春或者房价见底为时尚早。

以下是申度编辑部的一线调查。

01

交易中心现场：

流速稳定，“老破小”持续火热

1月本市二手房成交22834套，创下近五年同期新高。这个数据对市场无疑是一个强心剂。而真正的市场热度如何，最有力的证据还是各区交易中心的人流。

2月3日（周二）上午10点，徐汇区房地产交易中心内，办理业务的客户络绎不绝，现场智慧大屏显示，平均排队时长约15分钟。现场秩序井然，并未大排长龙。截至当天16点，当日接待人次230组。

徐汇区房地产交易中心实拍

随后笔者转往浦东新区房地产交易中心，由于临近午间，大厅人流适中，办完的客户也在纷纷离开。大屏幕显示当天上午客流高峰集中在9至11点，平均等候客户在25组左右。

尽管是工作日，两处中心的客流量仍超出预期。

浦东新区房地产交易中心（张杨路）实拍

周末，交易中心的人流一般比工作日多。2月7日（周六）下午，申度君再次来到徐汇区房地产交易中心。现场多个窗口前坐满了等待办理业务的客户，不少人特意选择春节前夕的周末，完成过户、办证等手续。截至当日15点45分，该交易中心已接待人次239组。人流虽没有想象中多，但较工作日（周二）的客流又有所提升。

徐汇区房地产交易中心实拍

02

中介调研：买房人捡漏“性价比”房源

二手房中介的销售，对市场的感知也是最为明显的。申度君跑了一些中介公司，与中介一线销售员进行了深度的交流。

“当前市场热度比往年同期略好，但远未到回暖程度”。这是来自一线最真实的声音。高性价比房源是成交主力，尤其具备地段、学区、交通优势的老破小，在价格深度回调后，拥有较低的居住成本（物业、停车费低）和较高的租售比，受刚需和投资客户青睐，在这阶段表现逆势反弹。

中介小王（化名）告诉申度君，有些客户此前在外环外有套大户型，随着外环外不限套数，手里有点闲钱，加上房贷利率走低，他们考虑在市区买一套小户型，既能挂学区，又能出租。

虽然成交量处于高位徘徊，不过来中介挂牌的新房源并没普遍上涨，小王表示，这几个月成交多的房源，都是价格处于市场底部的房源，当然，精装修、性价比高的房源更易出手，成交结构主要还是“以价换量”为主。

总之，还是要房价够低，才能有利于促成交易。

03

数据：去年底挂牌价已有触底反弹趋势

我们再来看2个客观的数据。

成交22834套： 网上房地产数据显示，1月上海二手房累计成交22834套，不仅连续三个月成交突破2.2万套，1月二手房成交量还创下5年新高，同比去年1月成交的18387套，涨幅近3成。（约24.18%）

挂牌量跌破15万套：兔博士APP数据显示，截至2026年2月4日，上海二手房挂牌总量约14.4万套，这是进入1月份后，上海二手房挂牌量首次跌破15万套。

挂牌量持续走低，意味着市场消化的速度正在提升，而挂牌的价格也呈现出触底反弹的情况。

此外，总价300万元以下的房源占据成交的“半壁江山”，“老破小”成交活跃，是推动这波行情的主要动力。

04

申度观点：

多方信号暗示“老破小”已显价格底部

当前银行大额定存利率普遍降至1%附近，加上黄金和股市波动大，部分投资者将资金转向房产。

政策预期也推动部分买家积极入市。增值税新政1月1日起执行，另有市场传闻上海可能进一步放开限购，部分购房者担心房价会触底反弹，也加剧了他们“尽快上车”的心态。

2026年，让我们期待新政的落地，楼市或进入一个全新的周期。