北京买房：理清思路，购房建议1797

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家住天通苑，160平大三居，孩子在当地三年级。当年买天通苑主要是为了居住，而且因为没有京户也就没考虑学区房，但按照目前积分情况，孩子小升初之前一定办下，所以有了换房兼顾学区的想法。

但现在有些为难的就是自持房的价值问题，与我12年前买的几乎没有变化，如果计入贷款的话处于亏损状态。主要就是因为房地产大环境太差，导致这种大户型缺乏改善家庭购买者。所以我想问问您，以您的经验判断，我们何时卖房合适？

A：

1、160大三居，这种房都是天通苑的早期产品，当年很受追捧。但因为回天等地的定位改变为刚需为主了，所以大户型在这种板块有些算错配了。有钱人不爱买，普通家庭没必要买，所以价格走势都偏弱。

而您的想法是希望大盘回暖后，这种大户型能够补涨，或者说是跑赢大盘，对吗？那我直说吧，几乎不可能，最好成绩也就是不再落后而已。

2、因为板块定位是最难改变的。或者说降低定位不难，这就跟某些小区似的，开始挺高档，但随着小区变老+物业不给力，那注重体验的业主就会搬离，搬来的都是不在乎的，小区的档次也就下降了。

但如果想把某个小区，或某个板块的档次定位整体抬升是非常难的。必须是政策主导下的整体提升。这种情况在有大量空地的新区才相对好规划，已经成熟的板块就只能是依靠学区，或周边崛起的超大型高端产业区了。

而如果没有政策规划，学区，以及周边高端产业区的加持，那板块或小区中的大户型改善房怎么吸引到有钱人啊？怎么能让他们多掏钱啊？

3、所以我建议是别太纠结什么补涨或跑赢大盘了，很难。天通苑从2005年之后就定位为刚需板块了，价格走势有两年整体略弱，但2007年之后中小户型的价格走势都恢复正常，基本不落后北京大盘。

但大户型都表现一般，时间越长越明显。大盘走强的话也不是不跟随，只是幅度相对小，时间相对慢而已。所以即便是大盘回暖，您家这套房也很难占到便宜。大概率是别的强势板块，或本地中小户型先涨一波了，这才轮到大户型，幅度还未必一致，也就是有再次吃亏的可能。

4、何时卖房合适？如果是我的话就现在看房，因为行情还没有逆转，此时市场上有不少超跌房源呢，能买到就算占便宜。也就是说，虽然您这套在之前这些年亏了，但如果此次行情能低价买到更好的，那也算补涨了。

所以现在就去市场看看吧，算算租售比什么的，用数字比较一下哪套性价比更高？有合适的就出手，没有再等着。

仅供参考。

二

Q:

再问：我是2008年才来的北京，不知道天通苑的历史，您所说的天通苑改变定位是什么情况？能给详细讲解一下吗？对于我们已经掉坑里的该怎么办？

A：

1、详细讲解我做不到，聊透了的话没个几车废话完不了，还是简单的聊两句吧。

2、天通苑的规划是1998年成型的，因为那年是东亚金融风暴导致了经济危机，所以高层主导了开源节流的各项改革。

对于楼市来说，开源就是扩大房地产投资规模，节流就是停止福利分房，改为了住宅货币化。于是为了让更多的家庭买到房子，也就大规模推出了经济适用房，其中天通苑与回龙观是最重要+规模最大的两个。

甚至就因为经适房，才从哈尔滨调来了以开发保障房成功的汪副市长（后来的住建部长）。汪市长又引来了天通苑的开发商，哈尔滨的田+佟夫妇，所以叫天通苑。

当时天通苑的客群定位不是刚需，是中产，而且是在当时比较有钱的中产，主要针对拆迁户+先富起来但不太富的+体制内有稳定收入和补助的家庭。所以才规划了那么多的大户型，目的就是为改善家庭提供“高质低价”的好房子。

这种定位在当时是很合适的，而且天通苑的质量也确实相当不错，完全不弱于同时期的普通商品房，甚至能明显超出，也就能体现出很强的性价比。

这其实看看天通苑的早期业主就知道了，不光是有不少体制内级别高的，也有金领+小土豪阶层。还有不少明星呢，我能数出来的就几十位，现在有的还住天通苑呢。这充分体现了当年天通苑的定位，是典型“改善”，而且是级别不低的改善。

3、但是，这种房产的性质毕竟是经济适用房，是属于保障房的，从理论上来讲的客群应该是低收入家庭，也就是刚需。

于是到了2003-2004年之后，随着房价的初步上涨，有些反应慢买房晚的刚需家庭提出意见了。因为他们发现，天通苑竟然豪车遍地，其中竟然有大户型甚至200多平的超大户型，那这还是低收入家庭的保障房社区吗？而且最主要的是当时房价上涨，都知道房子能保值了，导致经适房的指标紧张，很多有点儿钱+有需求+住房紧张的家庭搞不到指标，而不少指标都被并不缺房的人弄走了。所以到了2005年就舆论大爆发，都是谴责经适房背离了初心的。

4、所以在此之后，经适房或者说保障房的政策就进行了多次修改，每次都是严格申请资格+降低档次，于是包括天通苑的各个经适房小区的客群与档次都明显下降。

而且就因为2003年后房价上涨，以及831的土地招拍挂，导致拆迁成本上升+建筑成本上升。而经适房作为保障房是不能随便涨价的，仅仅从2650涨到了3000出头儿，开发商就只有降低质量和品质才能不赔本了，这进一步调整了板块的整体档次。

再加上2006-2007是房价暴涨的两年，经适房小区都被中低收入家庭作为首选，客群级别再一次被调整。有钱的卖房离开，来买房的基本都是刚需家庭。所以才导致大户型就不受追捧了，在板块内成了“错配”。

5、简单就这情况吧，您家的既然是180平，那怎么都算不上刚需户型，所以虽然不算太大的但也被牵连了，没什么好办法。

这也谈不上掉坑儿里，您当时买这套房时图的不就是自住改善吗？既然已经实现，其他的就甭太纠结了。

我要建议就还是那话，如果确定不自住了就卖掉，同时趁着现在市场上有超跌的房源，能买到不就算找补回点儿损失了吗？

仅供参考。

三

Q:

我们现在是面临一个是否买房的抉择问题。我老公是外地人，我和孩子是京户，2018年在通州新华联家园买的两居室，当时500万，现在也就价值不到400万了。本来贷款是240万，前两年还过100还剩100万，净值还剩最多300万，总体来说我们赔了150万以上，细算要200万了。

目前是老公单位要撤销北京公司了，给他们两个选择，如果辞职按照劳动法补偿，如果跟着回外地就安排同等工作，但工资要降不少，而且没有补贴了。所以我们很焦虑，老公想法是先回老家一段时间看看工作情况再说，我没工作倒是也可以。

但是问题是北京的房子怎么处理，现在的月供也要7000多，而这套房如果留着的话就不能出租，我们回了他老家还要租房，原来的房子为了买新华联的已经卖掉了。当地的房租也要3000左右，再加上降薪的压力就太大了。

另外还有个孩子上学的问题，如果卖掉通州这套房，感觉将来就回不了北京似的，如果回来上学怎么办？可如果不卖掉，那在**也上不了好点的学校，当地的学区房也很贵，不卖房我们是买不起的。

A：

1、这问题问的我也挠头，感觉这房子似乎是次要问题了，最根本的主要问题其实是选择哪座城市生活和上学，是不是？定了城市，然后才是考虑是否卖房和买房的问题。

2、我建议是扩大思考维度吧，假定是站在10年或20年后的角度上看待今天。或者说假定这问题是10年或20年前发生的，今天的您会对当年的事情怎么选择？

再或者说，可以站在孩子的角度上来思考，如果孩子现在是18岁或28岁，他会选择哪座城市？他是否会选择卖掉通州房子？是否会买在**市？

3、反正如果是我家或我孩子的话，大概率是选北京的。这不是说**不好，也是挺好的省会城市，但和北京的首都级别还是差不少的。所以我们也肯定不卖北京的房，毕竟是北京户口，难道将来不回北京上高中考大学+工作吗？

如果卖掉，我提醒一个场景吧，会不会跟您老公这些年似的，把他在北京所经历的又重来一遍，所不同的只是有北京户口而已。

4、当然，这牵扯到您老公的工作问题，这不是外人能建议的，只能自己考量。

5、另外单从房子建议一下吧，您这套房肯定是新华联北区的吧？所以户型大+单价总价高。可这种房虽然保值不错，但如果出租的话租金收益率是不太高的。而且我估计您家的装修不错，如果出租的话也毁装修，投入产出不划算。

那如果确定不自住了，还贷压力又大，是否可以考虑换一套紧凑户型的全款房？也就是趁着装修还值钱的时候卖掉，也趁着这几年楼市不景气，多看房的买一套地段儿不错的中小户型。这样租金收益是大概率超过银行利率的，也能贴补你们在**的房租，将来回北京的话也还有个自住的地方。

仅供参考。

四

Q:

Soho您确定建议卖掉吗？会不会出现我们卖掉之后不久经济回暖了，房租涨回6元，然后带动房价上涨？

A：

1、这话问的挺硬啊，我确定不确定的能怎样啊？无非是个建议而已，关键是您是否确定卖掉，而且还得确定您家老爷子是否同意？

2、经济回暖是肯定的，早晚的事儿，所有国家的经济都是曲折波动。但房租涨回6块钱不容易，跟现在的行情相比几乎翻番了吧？那商业地产的租金如果翻番，理论上房价就得翻番，但您觉得这会是“不久”的事儿吗？

当然，如果发生大通胀的话有可能不久就会翻番。但一是这种事儿不容易发生，二是如果通胀就是万物皆涨，Soho涨不涨的也就意义不大了。

3、反正我认为上涨挺难的。一是如果房租真的上涨，都甭说翻番，哪怕是10%都有开发商蠢蠢欲动，20%就有人开始出手，30%就该是争抢了。那如果再次有商业地产大量入市，这房租的上涨趋势还能延续吧？我认为挺难的。

其二，商业用地在任何一座大城市都已经是供过于求了，但又不好修改规划和土地性质，所以只要有人愿意买，土地方就愿意卖。那供应量加大，商品价格就大概率受影响呗。

第三是商业趋势的问题。任何一个国家的经济越成熟，各行业的整合程度就越高，也就是大公司联手垄断市场，小公司夹缝中生存，数量也就不会多。而soho这种性质的产品，是必须靠小公司收租金的。那小公司如果赚钱困难，数量就不会增加太多，房租+房价能涨到哪儿去？

4、总之这是我的观点，再多的不聊了。您是否卖房还是自己考虑吧，然后跟老爷子商量一下是否同意？我是否确定无所谓，房子的事儿也没必要听外人的建议。

仅供参考。

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