弟弟主张借姐姐名义买房遭起诉，借名买房律师助力姐姐驳回诉求

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案情介绍

原告林文浩向法院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的借名买房关系成立；2、判令二被告及第三人协助原告办理一号房屋的抵押权注销登记手续；3、判令二被告配合原告办理一号房屋过户手续，将该房屋转移登记至原告名下；4、诉讼费由二被告承担。

事实和理由：林文浩与被告林婉清系姐弟关系，林婉清与被告张恪系夫妻关系。2008年，林文浩为换购一号房屋，卖掉原有住房，后因其前妻需享受单位集资建房无房福利，遂与林婉清在双方父亲林建国见证下达成口头协议，约定林文浩借用林婉清名义购买一号房屋，房屋首付款及按揭贷款均由林文浩负担。多年来，林文浩多次要求林婉清办理房屋过户手续，林婉清均以手续繁琐为由推脱，林文浩基于亲情未过多追究。2018年，林婉清经济状况恶化，否认双方存在借名买房事宜，且曾起诉要求林文浩腾退一号房屋，林文浩为维护自身权益，提起本案诉讼。

被告林婉清、张恪辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、双方之间不存在借名买房法律关系，一号房屋系林婉清自行购买，购房合同由其签订，首付款及按揭贷款均由其支付、偿还；2、林文浩并非一直居住在一号房屋，林婉清曾多次将房屋出租，林文浩仅系阶段性借住，其居住期间交纳的水、电费等系应尽义务，不能作为主张房屋所有权的依据；3、林文浩持有的购房相关合同及票据原件，系其在房屋内居住期间擅自盗取，并非其作为实际购房人的佐证。

第三人甲银行述称：一号房屋在其处办理有抵押贷款，贷款全部结清后，其同意协助办理抵押登记注销手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院查明，一号房屋的购房合同由林婉清签订，房屋所有权证登记在林婉清名下；房屋首付款从林婉清账户转出，相关存款凭证签名均为林婉清，林文浩主张首付款系其现金存入林婉清账户，但未提供证据佐证；房屋按揭贷款由林婉清名下账户偿还结清，林文浩主张其以现金存款方式偿还贷款并借款支付尾款，仅提供证人证言，未提供银行交易明细等有效证据，且被告不予认可；林婉清曾多次将一号房屋出租，并提交了房屋租赁合同及物业费缴纳凭证，林文浩主张租赁合同未实际履行，但未提供证据证明。

裁判结果

驳回原告林文浩的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，当事人应对其主张提供证据予以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明其主张的，应承担举证不能的责任。本案争议焦点为原告林文浩与被告林婉清之间就一号房屋是否存在借名买房关系。

主张借名买房法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，且证明标准应达到高度可能性。结合本案查明的事实，综合分析如下：

第一，关于房屋出资，林文浩主张其实际支付首付款及按揭贷款，但未能提供有效证据证明其向林婉清账户存入现金的事实，亦未能提供贷款偿还的相关凭证，相反，房屋首付款转出账户、贷款还款账户均为林婉清名下，相关凭证签名亦为林婉清，无法认定林文浩系实际出资人。

第二，关于房屋使用，林婉清提交的房屋租赁合同、物业费缴纳凭证，能够证明其曾多次出租一号房屋，林文浩仅系阶段性居住。其居住期间交纳的相关费用，系居住使用房屋的应尽义务，不能作为其主张房屋所有权的依据，亦无法佐证借名买房关系存在。

第三，关于证据持有，林文浩持有的购房相关资料原件，被告主张系其在房屋内居住期间擅自盗取。对此，林文浩未能提供证据证明其合法持有该部分资料，因此该部分证据不能单独作为认定其系实际购房人的依据。

综上，林文浩提供的现有证据不足以证明其与林婉清之间存在借名买房事实，其提出的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院依法予以驳回。

胜诉办案心得

本案系借名买房纠纷中，名义登记人（被告）反驳原告借名主张并胜诉的典型案例。结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供借名买房纠纷中名义登记人参考，助力大家依法维护自身合法权益：

1. 借名买房纠纷核心，遵循“谁主张，谁举证”原则，精准抗辩原告举证不足的短板。本案中，原告主张借名买房关系成立，但未能提供书面借名协议、有效出资凭证、合法持有购房资料等核心证据，我方律师重点围绕“原告举证不能”展开抗辩，结合法院调取的存款凭证、贷款还款记录等证据，明确指出原告主张缺乏事实依据，这是本案胜诉的关键。实践中，作为借名纠纷中的名义登记人，遭遇对方起诉时，首要任务是审查对方证据的完整性和有效性，针对其举证不足的部分精准抗辩，同时提交自身持有房屋、支付款项的相关证据，强化自身主张。

2. 妥善留存房屋相关凭证，筑牢自身维权基础。本案中，我方重点提交了被告签订的购房合同、房屋所有权证、首付款转账记录、贷款还款凭证、房屋租赁合同、物业费缴纳凭证等全套证据，形成完整证据链，充分证明被告系一号房屋的合法购买人及所有权人，有力反驳了原告的不实主张。提醒借名纠纷中的名义登记人，无论是否存在真实借名约定，都应妥善留存房屋购房、付款、出租、维护等相关凭证，一旦发生纠纷，该类证据将成为维护自身权益的核心支撑，避免因证据缺失陷入被动。

3. 精准反驳原告不实主张，明确区分“借住”与“实际所有”的界限。本案中，原告以其曾在房屋内居住、交纳相关费用为由主张实际所有权，我方律师精准反驳，明确指出“居住使用”与“所有权”系不同法律概念，原告阶段性借住房屋、交纳居住期间的相关费用，系其应尽义务，不能作为主张房屋所有权的依据；同时，针对原告主张“擅自盗取购房资料”的抗辩，结合房屋出租及原告借住的事实，进一步佐证原告主张的不合理性，获得法院采信。

4.借名买房纠纷专业性强，务必委托专业律师制定针对性抗辩方案。本案案情复杂，涉及口头协议效力、举证责任分配、证据认定等多个法律难点，我方律师精准梳理案件事实，检索对应法律依据，重点围绕原告举证不足的核心短板，制定针对性抗辩思路，整合我方证据链，精准反驳原告全部诉讼请求，最终助力当事人胜诉维权。实践中，借名买房纠纷往往涉及亲情纠葛，证据认定难度较大，若你作为名义登记人遭遇借名买房诉讼，被主张存在借名关系、要求办理房屋过户等，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理证据、制定抗辩方案、精准维权，全程护航你的房屋合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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