楼市变天、房价大降后，温州近几年出现这一重大变化！

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日前，位于轨道交通S1线惠民路站的惠民大排挡，开门迎客。

当前，惠民大排档已有部分商家投入运营，还有一些商家正在装修中。

惠民大排档

作为温州轨道交通重要站点，惠民路站的TOD开发一直备受市民关注。

令部分市民感到疑惑的是，等了这么多年，为什么不对该地块进行高质量TOD开发，而是搞大排档这种临时建筑？

事实上，温州火车站需预留完整列车的掉头空间，铁路延伸到了惠民路站旁，短期内无法拆除，影响了地块的完整性，从而难以高质量开发。

既然该地块暂时难以开发，与其空置，不如将其临时利用，先利用轨道交通客流，打造一座大排档。

未拆除的铁路

同样地，惠民大排档以东约200米的中央绿轴区域G-16地块，因个别建筑暂时无法拆除，地块不完整，也临时打造了一座露营基地。

露营基地

还有在惠民大排档以西，沿着惠民路、月乐东街，多座体育设施布局于此，形成一批运动场馆。

运动场馆实景

从以上案例可以看出，这些年，在温州城区，对土地的临时使用，越来越多。

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惠民大排档及东面的露营基地，地处中央绿轴区域重要地块，均因地块上存在特殊情况，暂时不能完整开发，而选择临时运营。

不过，温州市区其他一些地块的临时开发，则是受房地产市场下行影响。

闲置土地

2015-2021年，温州市区几乎所有住宅地块，都能得以出让，甚至受到多家开发商争夺、产生溢价。

然而2021年下半年以来，随着楼市下行，叠加大规模安置房建设，造成住房总量过剩。除少量核心地段的优质地块外，其他住宅用地出让难度越来越大。

除住宅外，受出生率下滑影响，适龄儿童减少，一些原规划建幼儿园、小学的地块，建设项目也暂缓实施。

若作为商业用地出让，在当前的经济环境下，企业重资产投资意愿下滑，土地出让同样存在困难。

而一些普通企业，即便有投资有意愿，又因其相对高昂的土地出让金、建设成本，够不着门槛。

闲置土地

在此情况下，市区出现了一批闲置土地。既然卖不掉，与其空置，不如将其出租，盘活土地资源，提升城区人气，还能收点租金。

对于投资企业来讲，租赁形式门槛更低、风险更小，接近轻资产运营，企业积极性更强。

2024年，瓯海就对娄桥的7宗土地进行招商，其中大多为租赁形式。

同时，在部分区域规划中，对于同一地块，也出现了近期、远期两类规划，而非一锤定音。

闲置土地临时利用

这些年，土地租赁的案例，在市区看到越来越多。

除中央绿轴区域外，市区还有鹿城汽车城、上下桥花鸟市场、黄龙山花市、秀浦夜市、鲲鹏海鲜岛、山猫亲子运动乐园、童话世界游乐场（已关闭）等，以及一系列新建体育公园、运动设施等。

相较于此前温州各地密密麻麻地建设住宅、缺乏商业服务配套，这些商业设施对完善城市功能、丰富市民生活等方面，起到了一定作用。

这些地块不急于马上开发，先建设临时建筑，也为城市的未来留足了发展空间。待今后时机成熟后，可以落子更优质的项目。

当然，一旦有投资商对一宗地块有意向，这些临时项目就很可能在短时间内拆除，腾出土地进行正式开发。

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通过临时设施利用闲置土地，好过空在那里“晒太阳”，但是一些地方出现了一哄而上现象，造成重复建设、恶性竞争。

比如，在黄龙一带，当前就在短时间内冒出了多座花鸟市场。

其中，当前景山北麓正在建设上下桥花鸟市场，属于闲置土地的临时利用。

上下桥花鸟市场

在黄龙山西麓，最近也开了一家黄龙山花市，同样是对闲置土地的临时利用，距离上下桥花鸟市场直线仅约1公里。

黄龙山花市

在上下桥花鸟市场向东约300米的景山北麓，还有一座街区式商业正在建设中。这是经招拍挂获得的地块，建设长期建筑，同样拟引进花鸟类商户。

计划引进花鸟商户的商业街区

而在该商业街区东南方向直线约600米，还有一座随新小商品市场，这里也有一些花鸟类商户。

随新小商品市场

在过境路这一长约3公里的路段，今后可能将出现4家花鸟市场，其中2家为近期刚刚通过闲置土地建设的临时设施。

那么，今后这一带的多座花鸟市场，是共同形成集群、做大行业，还是相互之间出现竞争、分流商家与客户？

据悉，在这些新的花鸟市场接连冒出后，这里的个别市场（商业街区）已经感到了压力。

这里横跨鹿城、瓯海两区，也存在一定程度上的资源争夺。

（相关内容：《搬到十几公里外，又搬回来！这座知名市场，为什么这么折腾？「链接」》，点击左侧链接查看）

同样横跨鹿城、瓯海两区的牛山板块，近年也出现了多座汽车销售园区，其中就包括闲置土地建设的临时设施。

可见，这些闲置土地利用，已造成了一些乱象。这些临时设施的功能，应实现更科学的规划、更合理的布局，不能因是临时设施就随意设置，否则将对现有设施造成分流、冲击。

闲置土地

其实，如果缺乏更好的功能、设施，这些闲置土地未必一定要出租，也有其他低成本的临时利用方式。

与其造成重复建设、恶性竞争，不如暂时建成简单的绿地对市民免费开放，反而能提升城市休闲氛围与生态环境。

比如在龙港，规划建设万象汇的地块，就曾长期作为临时绿地，以大草坪形式存在，供市民休闲、游乐，这也是一种不错的方式。

龙港万象汇选址地块

对于一些车位不足的地方，这些闲置用地也可建一些是长期性的停车楼，缓解停车难问题，并将汽修、洗车等功能纳入其中，形成汽车综合服务中心。

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当城市框架拉大、住宅总量过剩，对土地的临时利用，预计今后很长一段时间里，将成为常态。

闲置土地

既然是常态，不能因为这是临时建筑，就过分降低标准、随意建设，同样需考虑美观，使其提升城市形象，而非起到反作用。

比如，曾经的滨江大排档，就因建筑过于简易、与滨江CBD形象不符，从而遭到不少市民的吐槽。

好在，如今滨江大排档完成了历史使命，已经拆除，正在建设青山全球总部大楼，今后将成为温州最“高大上”的区域。

相比较之下，如今的惠民大排档，建筑规格稍高一些，不像此前滨江大排档那样简易，不至于影响城市形象。

原滨江大排档、现青山全球总部工地

原滨江大排档、现青山全球总部工地

当然，事关城市形象的是核心地段，远郊板块可适当放宽要求。

鉴于当前温州部分制造业企业依旧存在拿地难现象，远郊板块的一些闲置用地，在不影响周边居民生活的前提下，亦可用于临时工业用地租赁给企业，建设临时厂房。

远郊的闲置用地

更重要的是，临时利用土地，不能滥用在城市任何地方。

比如，山水资源丰富的温州，一些山边、山脚、山坳、河边的土地，其实没必要租赁土地建临时建筑，而是应该建设公园绿地，实现显山露水、还绿于民。

尤其是一些规划中的公园绿地，在土地闲置、没有阻力的情况下，暂缓公园绿地的建设，将土地对外租赁，其实是一种不作为的体现。

江边的闲置土地

因此，对于这些租赁用地，也应像城市规划那样，对地块的临时功能、城市界面设计等方面，整体进行统筹安排，而非随意谋划、各自为政。

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