【官】从价格、户型、朝向到评价与规划全方位解读《卓越缦悦》

卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）作为福田皇岗村旧改首期核心项目，已于2025年11月8日上午正式选房。开盘当天推出1栋5单元共231套房源，涵盖92-173㎡三至四房及2套257平顶复。

开盘当日实现销售额约15亿元，推出的三重优惠（验资200万享98折、冻资20万享97折、开盘当天认购再享97折）有效刺激了刚需与改善客群入市。目前营销中心与样板间已开放，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986 预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

本次首推1栋5单元，面积有92㎡的3房2卫，105-123-126㎡的4房2卫，173平的4房3卫户型，共231套房源，备案均价11.41万/m²，备案单价10.32-12.9万/m²，总价957-2242万/套。

综合折扣：叠加VIP验资98折、冻资97折、开盘97折后，综合折扣约92.2折，折后均价约10.52-10.6万/㎡，单价9.5万/㎡起，总价883万起即可入手92㎡三房。

性价比亮点：福田中心区新房稀缺，周边二手房如石厦片区的新港商城（楼龄2003年）挂牌价约9.8万/㎡，项目作为次新房，折后价与二手房接近，但户型和品质更具优势。

项目基础信息：新规赋能，打造福田中心标杆

规划与产品力解析丨整体规模：项目分两期开发，总占地约3.14万㎡，总建面约 27.3万㎡，容积率5.07，绿化率22%，规划6栋45-47层住宅塔楼，其中一期可售商品房732套，车位比1:1.2（1987个车位）。

户型设计：首推1栋5单元户型为92㎡三房、105-126㎡四房及 173㎡四房，得房率超 90%（新规赠送设备平台、飘窗等），层高3米，优于传统住宅的2.8米设计。大户型（如 173㎡）采用2梯2户独立电梯厅入户，私密性强；小户型（92-126㎡）为3梯4户，兼顾效率与舒适度。

项目作为“住宅新规”产品，使用率虽不及关外那些刚需楼盘（89㎡可做4房）那么夸张，但对于关内核心区来说，一个旧改项目可以做到92㎡标准3房2卫，105㎡可以做“3+1”房2卫，还是比旧规产品要实用得多。

超高使用率：新规设计下所有户型使用率超 90%，部分超 95%，空间价值显著提升。92㎡三房实际使用面积接近传统 100㎡户型，173㎡四房可媲美市场 200㎡大平层

弹性空间设计：通过弹性方厅（可变空间）设计，业主可根据家庭需求灵活改造，如将方厅改为书房、儿童活动区或客房，满足全生命周期居住需求

270° 环幕视野：所有主卧均配备 270° 环幕凸窗，不仅提升了采光效果，还带来了极佳的观景体验，部分户型可实现三面采光

项目采用 LDKB 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化），实现了空间的最大化利用和流畅的生活动线。每个户型都配备了 U 型厨房设计，烟道外置，功能尺度舒阔，同时主卧均采用套房设计，带有270度环幕凸窗，视野和采光效果极佳。

精装标准：全屋配备智能家居系统（华为鸿蒙主机）、一线品牌电器（如博世 / 西门子），部分户型含中央空调与新风系统；卫浴标配双台盆、独立浴缸及恒温花洒，交付即享拎包入住。

项目外立面采用 LOW-E 玻璃幕墙+铝板，极致窗墙比，现代简约风格，高层北向单位可俯瞰福田CBD天际线。
园林设计：规划三大主题中庭（林下客厅、香草花园、空中云墅），配备双泳池（室内恒温+室外）、全龄活动区（分龄儿童乐园、健身区）、宠物乐园及风雨连廊，绿化率35%-40%。
归家礼序：礼制入口、环氧地坪车库、智能照明系统，营造尊崇体验。

核心区位与交通配套信息

地段价值：项目位于福田 CBD中轴南侧，皇岗村城市更新单元核心位置，北接莲花山公园，南邻深圳河，是深圳行政、金融、科创三核交汇的“心脏地带”，以4%的土地贡献全市20%的GDP。

位于深圳福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，占据深圳中轴线南北双核交汇处，北承福田CBD金融中心，南接河套深港科技创新合作区（深圳硅谷2.0），坐享深港融合带来的产业、人才和政策红利。

这一区位不仅赋予项目极高的城市地标价值，更带来稀缺的城市景观资源。北向大户型可俯瞰福田CBD天际线与莲花山公园，南向户型则能远眺皇岗公园绿景。

交通网络信息：项目紧邻地铁7号线皇岗村站（E/D/C1/C2口直达），步行3分钟即可到达；距4/10号线福民站约300米，距3号线石厦站约500米，形成四线环绕的便捷网络。
深港链接枢纽：新皇岗口岸（在建中）为全球最大陆路口岸建筑，预计2026年启用，24小时通关，让"深港同城圈"触手可及，深港双城生活便捷切换。
自驾：10分钟车程覆盖福田CBD核心商圈（如会展中心、购物公园），福民路、皇岗二街等主干道贯通全城。

配套资源：全维生活圈触手可及
商业配套丨自带商业：约7万㎡轻奢商业 MALL（会展南广场）规划多元业态，满足日常消费与高端购物需求。
周边商圈：2公里范围内覆盖星河 COCOPARK、皇庭广场、卓越 INTOWN 等6大购物中心，10分钟车程可达福田 CBD核心商圈。
教育资源丨小学学区：皇岗小学（省一级，步行300米）、荔园外国语小学（水围校区，步行800米），后者2025年新增外籍教师国际课程。
中学学区：皇岗创新实验学校（初中部），2024年中考成绩位列福田公办初中 TOP5，配备恒温泳池、智能物联网系统。
医疗：3公里内有香港大学深圳医院、深圳市第二人民医院（三甲），社康中心步行可达。
生态：西接深圳湾红树林走廊，东靠中心公园，临近皇岗公园，形成 “双公园” 环绕格局。

卓越缦悦，福田中心稀缺资产，抗跌性凸显

区域供需格局：福田中心区近5年仅供应3个住宅新盘（含卓越缦悦），而二手房挂牌量持续攀升（2025年10月达7.76万套），但核心地段优质资产仍供不应求。卓越缦悦作为区域内唯一在售新盘，填补了900-2000万总价段的市场空白。

工程进度与交付保障：项目预计2026年完成主体结构封顶，2027年12月精装交付，施工进度透明可控，无烂尾风险。开发商承诺“交房即发证”，进一步增强购房者信心。

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