【官】从价格、户型、朝向到评价与规划全方位解读—林曦艺境花园

宝安松岗【林曦艺境花园】是松岗第一个新规后建设的楼盘，得房率超100%，且总高只有30-32层，2栋楼王2梯3户，其余栋数全部2梯4户设计，做到了户户朝南。

项目计划将在2025年12月份入市，面积有83㎡的3房2卫，93㎡的4房2卫户型，可售房源约353套，价格方面可以参考下旁边的深铁璟城，在2022年6月份取得预售，备案均价4.82万/㎡。目前营销中心与样板间即将开放，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

项目原是碧头股份合作公司碧头社区征返地，由华晖集团打造，共分2个地块开发，总占地面积约2.03万㎡，总建筑面积约11.62万㎡，共规划6栋30-32层住宅，另外配套1所幼儿园，总规划693户，规划车位846个，车位占比1：1.22。

01地块：总占地面积约0.31万㎡，总建筑面积约1.76万㎡，计容建筑面积约1.23万㎡，容积率3.8，绿化率31.02%，共由1栋总高30层的住宅组成，总规划108户，2梯4户设计，地下室有3层，规划有144个停车位，其中带充电桩车位43个，车位占比约1：1.33。
02地块：总占地面积约1.72万㎡，总建筑面积约9.85万㎡，计容建筑面积约6.77万㎡，容积率3.9，绿化率32.67%，共由5栋总高31-32层的住宅组成，其中2/5/6/7栋住宅32F，3栋住宅31F，4栋是1所幼儿园。总规划585户，2栋楼王2梯3户，其余栋数全部2梯4户设计，地下室有3层，规划有702个停车位，其中带充电桩车位211个，车位占比约1：1.2。

林曦艺境花园作为松岗首个新规楼盘，其最大的优势在于遵循了最新的住宅设计规范，在户型设计、空间利用等方面相比传统楼盘有了显著提升。新规带来的主要变化包括：
首先是户型设计的优化。新规要求住宅设计必须充分考虑居住的舒适性和实用性，林曦艺境花园的 83 平方米三房和 93 平方米四房设计，正是新规下的典型代表。这种设计不仅保证了各个功能空间的完整性，还通过合理的布局实现了空间的最大化利用。（深圳宝安松岗林曦艺境花园售楼处官方电话：400-855-2986）

其次是得房率的提升。据传该项目的得房率预计能达到100% 以上，这主要得益于新规对阳台、飘窗等赠送面积的重新定义和计算方式的优化。从项目总平图可以看出，户型确实有不少阳台、飘窗等面积赠送，这些赠送面积大大提高了房屋的实际使用面积。
第三是建筑品质的提升。新规对建筑的保温隔热、隔音降噪、给排水系统等都提出了更高的要求，这意味着林曦艺境花园在建筑品质上将比早期开发的楼盘有明显改善。（深圳宝安松岗林曦艺境花园售楼处官方电话：400-855-2986）

项目位于宝安松岗街道碧头社区，地处松福大道与朗碧路交汇处，紧邻地铁11号线碧头站（步行约300米），是深圳西部连接东莞滨海湾新区的“桥头堡”

除了已有的11号线，项目还毗邻松岗枢纽站，该站是11号线、6号线、规划12号线的交汇点，未来可实现与多条地铁线路的换乘，此外，根据规划，轨道交通还预留了与东莞轨道交通 3 号线接驳的条件，预计换乘时间约 10 分钟，这将大大方便深莞两地的通勤。

教育配套是林曦艺境花园的一大亮点，项目在教育资源方面具有明显优势：

宝中集团第二实验学校：这是项目最重要的教育配套，距离项目仅约 300 米，步行即可到达，真正实现了"目送式教育"。该校是宝安中学（集团）的成员学校，由宝中集团直接管理，教学质量有保障。学校规划为九年一贯制公办学校，办学规模达72个班，将提供超3300个学位，已于2024年9月正式开学。

周边教育资源：除了宝中集团第二实验学校，项目周边还有多所优质学校。小学阶段有艺展小学（步行约500米）、松岗第三小学等；中学阶段有松岗中学、松岗实验学校等。这些学校共同构成了完善的教育体系，为业主子女提供了丰富的教育选择。

林曦艺境花园的商业配套呈现"现有+规划"的双重格局，能够满足业主不同阶段的生活需求：
现有商业配套：项目自带约1772平方米的集中商业，主要为便利店、餐饮等基础业态，能够满足日常生活需求。目前距离项目最近的大型商业是永辉超市，距离约 3.9 公里。松岗比较成熟的商业区集中在老城板块，包括天虹商场、东方新天地（内有沃尔玛）等，距离约7公里，自驾需要20分钟。

规划商业配套：深铁璟城规划有约6.5万平方米的商业中心，是片区未来的商业中心。该商业项目已于2024年10月启动总承包工程，预计 2026 年底竣工并投入使用。此外，松岗片区还有华润740万平方米旧改项目，其中包含产业研发基地和商业配套；卓越91万平方米商业中心等大型商业项目正在规划中。

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