从低效楼宇到社区空间：城市更新如何更精准“对症下药”？

上海城市更新正从“有没有空间”转向“空间好不好用”。无论是部分商务楼宇的空置率上升，还是社区层面公共服务设施供给的结构性不足，都指向同一个问题：既有空间如何通过更新更好地匹配产业演进与居民生活方式的变化。

市人大代表、上海世界贸易商城有限公司执行董事、总经理朱晨的关注重点集中在两个层面：一是如何分类引导低效商办楼宇实现更新与功能的兼容转换；二是如何通过产业用地融合管理和规划统筹支撑，降低更新成本、提升更新效率。

他在调研中反复提到一个感受：“现在的问题不是城市缺不缺楼，而是很多楼用得还不‘顺’。”

存量商务楼宇“重新好用起来”

朱晨认为，推进商务楼宇更新，首先要了解什么是低效楼宇。在他看来，对“低效”的界定不宜只看单一指标，而应综合考虑空置率、单位面积经济贡献、能耗水平、产业能级以及空间适配性等多维因素。

“有的楼宇是因为硬件老化、标准偏低而难以满足企业需求，有的则是产业定位与区域功能不匹配导致的低效。”朱晨表示，不同成因的低效楼宇，应该对应不同的更新路径：前者重点在于建设标准和空间品质的提升，后者则更侧重功能调整与产业重塑。

朱晨说，针对部分商务楼宇长期空置或使用效率偏低的情况，政策层面已提出，在满足安全的前提下，允许商务办公（C8）用地在一定周期内灵活转换为人才公寓、租赁住房或酒店等功能。“这一方向契合上海中心城区的现实需求。”一方面，新兴产业对办公空间的需求更加多样化，另一方面，中心城区对人才居住、短期租赁等配套的需求持续存在。

但在实践中，功能转换面临的障碍是建设标准普遍套用新建项目要求，尤其在消防、抗震等方面缺乏针对存量建筑更新特点的技术解决路径。“更新项目如果完全按新建标准来套，很多时候是走不通的。”朱晨认为，《上海市城市更新条例》已提出，可以制定适合更新的标准和规范，关键在于尽快形成可操作的技术细则。

朱晨

在他看来，商务楼宇更新面临的共性难题，是资金平衡难、回收期长、招商压力大。要调动市场主体积极性，关键在于降低一次性投入成本，并稳定长期收益预期。

他建议，对纳入城市更新的商务楼宇项目，可参照新供应土地重新计算土地使用年限，并在更新后享受自动续期至最高年限的政策。同时，探索实施容积率奖励机制，在一定范围内“向上长、向下挖”不再增收土地出让金，对额外提供公共服务设施、人才公寓、公共连通空间的项目给予支持。

在土地获取环节，还可研究作价出资（入股）、“先租后让”、出让金分期缴付、“以地换地”等方式，构建政府与市场“成本共担、利益共享”的平衡模式，以降低更新项目的财务门槛。

产业用地与片区更新“协同运转”

朱晨还关注产业用地的融合管理问题。他指出，目前全市对产业用地“用非所用”尚未形成明确的监管职能分工和常态化机制，管控效果有限。

在他看来，应从法规和政策层面进一步明确产业用地监管协调机制，在防止无序改变土地用途的同时，为合理的功能融合留出空间。“不能一管就死，也不能放任不管，关键是要有一套清晰的边界和规则。”

随着产城融合和创新型产业发展加快，“零类融合用地”等政策需求日益增加，但落地实施要求仍有待细化。朱晨认为，应尽快在规划管理、产权登记、用途管控等方面形成清晰规则，为产城融合发展提供制度基础。

他建议，应明确产业用地综合价值评估的法律地位，建立相应的价格引导机制，为存量产业用地更新、收储和再配置提供合理的定价依据。

空间层面，朱晨建议开展商务楼宇高度专项城市设计研究，在满足日照、消防等要求的基础上，结合城市整体天际线和区域功能定位，研究更新后建筑高度的合理区间。如确需突破既有建筑限高，应制定相应的评定规则和支持政策，通过城市设计统筹把控。

“把单个楼宇的更新放入片区整体城市设计和交通组织体系中统筹考虑，通过轨交接驳、地下通道、慢行系统和停车资源整合，放大更新带来的综合效益。”朱晨说。

在他看来，当前城市更新面临的不是“要不要”的问题，而是“如何更精准更新”的问题。从分类识别低效楼宇，到推动功能兼容转换；从优化产业用地融合管理，到强化规划统筹支撑，其核心目标都是让存量空间在制度与技术层面具备更高的适配能力。

原标题：《从低效楼宇到社区空间：城市更新如何更精准“对症下药”？》

栏目主编：张骏

本文作者：解放日报 徐心远