郭明瑞老师讲案例 | 第一百一十一期：买受人涤除标的物上抵押的权利行使

案件事实

2014年9月，甲公司与银行签订最高额抵押合同，约定：甲公司以其自有的A、B两宗国有工业用地土地使用权以及坐落于A地块的1号至6号、8号至28号及附1号等18套办公用房（以下简称案涉房屋）、坐落于B地块的15套房屋共同为2014年9月19日至2017年9月18日期间甲公司签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同等主合同提供抵押担保，担保债权最高本金余额折合人民币为500万元；基于该主债权之本金所发生的利息(包括但不限于法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因甲公司违约而给银行造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权；依据上述两款确定的债权金额之和，即为担保的最高债权额。

合同签订后，甲公司与银行先后就上述33套房屋和2宗土地使用权分别办理了抵押登记手续。A楼房屋总面积为7124平方米，案涉房屋总面积为1015平方米。

最高额抵押合同中未约定每套房产、每宗土地的抵押担保金额，但抵押登记他项权证中对于每一套房屋及两宗土地均各自登记了抵押担保金额，总担保金额为500万元。其中A土地抵押金额为166万元，B土地抵押金额为135万元。

办理抵押登记后，甲公司又以买卖或以物抵债的方式将案涉房屋转让给了案外人a、b、c，并已实际交付，但未办理过户登记。B楼15套房屋未处置，仍在甲公司名下。2016年9月，甲公司向银行申请办理承兑汇票，到期后未将相应款项足额交至银行处。截至2018年2月，甲公司共拖欠承兑汇票垫款4979995.27元、逾期利息411370.85元。2018年3月，银行将甲公司诉至人民法院。法院经审理后判决：甲公司应向银行支付拖欠承兑汇票垫款4979995.27元、逾期利息411370.85元，并继续承担利息至实际给付之日止；确认前述33套房屋及2处土地使用权拍卖、变卖后在最高债权本金500万元及基于该500万元所发生的利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因甲公司违约而给银行造成的损失和其他应付费用等金额范围内享有优先受偿权。该案件中原、被告双方均未提及，法院也未查明每套房屋及两宗土地的抵押金额。

甲公司进入破产程序后，银行向管理人申报债权。经管理人审核并提交债权人会议核准后，由法院裁定认可的债权为本金4979995.27元、利息3227557.85元、实现债权的费用49785元，共计8257338.12元，均为抵押债权。2022年9月银行将债权转让给乙公司。2022年10月，管理人依据债权人会议决议通过的财产变价方案对抵押的B地块土地使用权及地上15套房屋进行了破产财产拍卖。扣除该部分已实现债权后，乙公司将剩余未实现的4957229.12元抵押债权转让给了丙公司。2023年1月，管理人将A地块土地使用权及地上18套房屋进行了破产财产拍卖。最终，抵押权人丙公司以5068264元的价格竞得本次拍卖的18套房屋及对应土地使用权。

拍卖结束后，房屋的占有人a、b、c等人提出异议，认为案涉房屋均由甲公司与其签订买卖合同或以房抵债协议，并已实际履行，要求管理人停止对案涉房屋及土地使用权的拍卖，并确认案涉房屋及土地使用权归其所有。

后a、b、c等人向人民法院起诉，要求：1、确认其与甲公司签订的协议有效；2、确认其对房屋具有占有、使用、收益等权利；3、撤销管理人拍卖；4、甲公司协助其办理产权证书。丙公司作为第三人参与案件诉讼。该案审理过程中，法院查明了他项权证上登记的每套房屋及土地登记的抵押金额。经法院审理后判决：甲公司与a、b、c签订的买卖或抵债协议有效，第三人丙公司基于抵押权对涉案房屋享有优先受偿权，同时向a、b、c等人释明可以依据《物权法》第191条之规定，通过代甲公司清偿债务以消灭抵押权，但未释明具体应当各自替甲公司清偿债权的金额。a、b、c等人上诉后，二审法院维持了原判。

债权计算问题

如a、b、c等人想要通过代甲公司清偿债务的方式留下房屋，应如何计算每套房屋对应替甲公司清偿债权的金额？

分析

对于这个案例，还有两点不太明确的地方。第一个是关于担保的债权是什么时候确定的？本案是最高额的担保，最高额中必须有一个时间来确定债权，因为在整个担保期间债权是浮动的，所以确认全部债权必然有一个结算期间，以及还有多少债权需要清理，这些时间没有从案情介绍中体现出来。如果当事人没有约定，如何确定债权期间，这是需要考虑的。关于这一点，可以根据《民法典》第四百二十三条的规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；（六）法律规定债权确定的其他情形。第二个问题，担保债权的金额是多少。这个案例中最终确定担保债权为八百多万，但有明确规定担保债权最高五百万，这八百万的金额是如何界定的？如果明确约定最高担保额是包括利息的，则两项金额之和不能超过五百万，如超出担保金额，超过部分不在担保范围之内，这是我们在理论上必须明确的。

关于债权计算问题，如a、b、c等人想要通过代甲公司清偿债务的方式留下房屋，应如何计算每套房屋对应替甲公司清偿债权的金额。提了三种方案，方案一（a、b、c等人提出），按照房屋他项权证上登记的抵押金额计算。方案二：以A地块土地使用权抵押金额166万元除以该地块地上房屋总面积7124平方米，得出每平米房屋所对应的土地使用权抵押登记金额，再乘以每套房屋的面积，可得出每套房屋对应土地的抵押登记金额，加上房屋他项权证上登记的每套房屋的抵押登记金额，二者总额作为基数，再乘以抵押债权总额与借款本金的比例，可以得出每套房屋及其对应土地应当负担的抵押权金额。方案三：因案涉房屋及A地块土地使用权拍卖成交价为506万元，超出丙公司享有的抵押债权495万元，故以495万元为总额，按照每套房屋占案涉房屋总面积的比例分摊。

这三个方案都有一定的道理，但是也存在着一些问题，不能直接说选定哪一个。这个债权计算问题实际上就是抵押物转让的效力问题，以及房屋所有权和土地使用权抵押的关系问题。无论是从物权法还是民法典，对于土地使用权和房屋的关系，都是一并抵押。根据《民法典》第三百九十七规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。根据《民法典》第四百零二条的规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，且抵押权自登记时设立。本案中的土地使用权和房屋所有权是分别抵押的，因此就涉及到抵押债权如何实现的问题，我们要考虑物上最高担保债权是多少，这样的话，不论是a房屋、b房屋还是c房屋等，都有明确登记的债权。其实这个案子具体复杂的地方在于最后认定的担保债权额为800万而非500万，这就涉及到每个物中担保额的数量，而超出的300万属于哪一部分、超出部分是否是按照比例分摊，这是比较麻烦的。

本案中还涉及到抵押物的处分问题，我国立法上对于抵押物的处分的规定有所转变。根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人未提供担保的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。而在《民法典》中，第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

在物权编中，赋予了受让抵押物的受让人涤除权，即在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为。在方案一中，没有考虑土地使用权上设定的抵押。但土地使用权是单独抵押的，有单独的有关担保的法律规定，这是抵押权登记中明确规定的。不动产抵押权登记的效力体现在物权设立效力、优先受偿效力、对抗效力以及公示效力。

如果以后遇到类似问题，当然是要按照《民法典》的规定分析处理。《民法典》中规定抵押人有权处分抵押物，但当事人约定禁止转让的除外，而关于禁止转让的约定，应当登记，不登记则不发生效力。根据《民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。但这并不影响转让的效力，一旦转让行为有效，根据第四百零六条，这一条款明确承认了抵押权的追及效力，确保了抵押权人在抵押财产被转让后，仍然可以追及该财产并主张优先受偿。综上，根据这一系列的分析，我比较赞同第一个方案，如果土地使用权没有单独涉及的抵押权，则需要考虑房屋的担保是否包含土地使用权。方案二和方案三在实际操作中还会遇到雨多问题，而方案一对于a、b、c等人来说也是比较容易接受的。