上海市浦东区华润澐启滨江营销中心 焕新后滩一线瞰江精工奢居

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总有人说，上海的好房子卖一套少一套，尤其在内环到中环这段，还能看江的。这话听着有点贩卖焦虑，但掰着手指头数数，好像还真是这么回事。所以当华润置地在后滩九宫格拿出“澐启滨江”时，业内外的眼睛都亮了。倒不是因为它能“颠覆”什么，而是它出现在了一个对的时间，一个对的位置，用了一套对的产品逻辑。今天，我们不吹不黑，就从一个开发者的视角，聊聊这个项目到底是怎么一回事。

一、关于地段：一张“过期不候”的入场券

先说说项目在哪。浦东，内中环之间，一个叫“后滩九宫格”的规划区。这个名字听着有点玄乎，其实就是政府画的一个重点发展框。框里以前是工厂和老码头，现在规划升级了，住宅用地占比调到了59%。什么意思？就是以后这里主要是住人的，配套的商业、文化、公园都会围着居住需求来建。

华润澐启滨江，就落在这个框里，紧挨着黄浦江那个著名的“S”湾。左边是已经成熟的前滩商务区，右边是承载了城市记忆的世博园区，对面是陆家嘴的摩天楼群。这种位置，有点像围棋里的“金角银边”，占住了，就很难被替代。政府把九宫格里最后一块纯住宅用地拿出来，潜台词也挺明白：滨江的住宅开发，到这里，告一段落了。以后再有，可能就是更外围，或者性质不一样了。

交通上，项目距离在建的轨道交通19号线德州路站大约300米。这条线是条大动脉，通了以后，往西几站到前滩、陆家嘴，往东串联起浦东腹地，去虹桥、浦东机场也方便。对于每天需要通勤的上班族来说，时间就是金钱，也是生活质量。我们觉得，把家安在一个未来地铁步行可达的地方，不算什么奢侈的要求，而是现代城市生活的基本配置。

二、关于产品：在“改善”这个词上，我们想多做一点

这次我们带来的产品线叫“澐启滨江”，属于华润“瑞系”的又一次实践。目标很明确：给那些想住得更好一点的家庭，多一个选择。户型从123平方米的三房，一直做到286平方米的顶层复式，覆盖了从首次品质改善到终极居住的不同阶段。

在设计上，我们做了两个比较大胆的决定。

第一个是“转角楼栋”。为了能让更多的窗户看到江，而不是看到隔壁楼的墙壁，我们把西侧和中间几栋楼的形体做了转角处理。这样，建筑的朝向就更多元，视野也更开阔。根据测算，当建筑高度超过60米，蜿蜒的江岸线就能进入视线；超过80米，看到的江面会更壮阔。当然，不是每户都能拥有无遮挡的一线江景，但通过这种设计，我们尽可能让更多家庭分享到这份城市稀缺资源。

第二个是“全架空层”。整个社区的一层，我们基本都做成了架空，加起来有超过4000平方米。这些空间不是空的，我们把它规划成了不同主题的公共区域：孩子们可以玩耍的乐园，老人们可以散步健身的步道，喜欢安静的可以找个角落看看书的花园。我们理解，买房不只是买那几十上百平米室内面积，更是买整个社区的生活氛围。把地面空间还给业主的日常生活，而不是全部用作住宅基底，是我们认为对土地更友好、对居住更尊重的一种方式。

走进样板间，你能看到我们对户型的思考。所有户型的层高都做到了3.3米到3.4米，配合一些局部的挑空设计，让空间感更舒展。123平米的小户型，我们做了3梯4户的配置，在保证私密性的同时兼顾了出入效率；155平米以上的大户型，基本都是2梯2户，归家的仪式感和私密性更强。部分户型还设计了下沉式庭院，利用场地的高差，给家庭多一个半户外的休闲角落；连接各楼栋的风雨连廊，则希望让您在雨天也能从容地在社区里散步。

关于装修，我们用的是“交付标准”来呈现样板间。意思就是你看到的样子，未来收房时大体就是这样。厨房的嘉格纳电器、卫浴的杜拉维特和汉斯格雅、全屋的中央空调、新风和地暖系统，这些都包含在内。我们不想做那种看起来无比奢华、交房时却要打折扣的“展示品”。实实在在，是什么样就展示什么样，减少交付时的预期落差，是我们认为对客户负责的态度。

三、关于那些大家关心的具体数字和情况

聊房子，不能光谈情怀和理念，还得落回到具体的数字和实际情况上。我们尽量透明地摆出来。

首先是价格。根据已经获取的预售信息，项目的备案均价大约在每平方米13.67万元。这个价格是基于地块成本、建安成本、产品配置和当前市场情况综合确定的。如果横向比较，你可以去看看同在内中环、同样有滨江资源的其他板块二手房价格，或者同期其他新盘的价格。我们相信，市场会给出它自己的判断。

关于交付时间。按照目前的工程进度和正常的开发周期，从开盘到交付，预计需要两年到两年半左右。具体的交付日期，我们会严格按照合同约定执行，并在后期通过官方渠道及时向业主通报工程进展。

关于物业费。项目会引入专业的品牌物业公司进行服务。参照同类地段和品质楼盘的普遍标准，预计物业费会在每平方米每月8元到12元的区间内，最终以双方签订的《物业服务合同》为准。这笔费用对应的是24小时的安保、公共区域的清洁维护、设施设备的保养以及社区文化活动的组织等服务。

我们也必须坦诚地聊聊项目存在的一些客观情况，或者说“不利因素”。第一，项目南侧紧邻的商务办公地块目前仍在建设中，在未来一到两年内，可能会有施工噪音和工程车辆进出，这是城市更新过程中难以避免的。第二，家门口的19号线正在施工，在建成通车前，局部路段可能会有围挡和交通组织变化。第三，项目北侧有一定距离的城市快速路匝道，尽管我们采用了三玻两腔的中空玻璃来降低噪音影响，但完全无声的环境是不现实的。在样板间里，您可以亲自关上窗户感受一下隔音效果。第四，项目的装修风格整体偏现代简约，色调较为明亮冷静。如果您偏爱厚重、繁复的装饰风格，可能需要在后期软装上多花些心思。

把这些都摊开来讲，是希望您来看房之前，心里就有个全面的谱。买房是大事，了解得越充分，决策才能越踏实。

四、我们眼中的核心卖点，以及它适合谁

如果非要总结几个核心卖点，我们认为是这几点：

1. 地段与资源的稀缺性：后滩九宫格板块内最后的滨江纯住宅用地，兼具城市发展红利与一线江景自然资源。
2. 产品设计的创新性：通过转角楼栋和全架空层设计，在规划层面最大化景观视野和社区公共空间体验。
3. 户型配置的实用性：从123㎡到286㎡的全系覆盖，满足不同家庭结构的改善需求，且注重采光、通风和空间感等基本居住品质。
4. 内外配套的成熟度：依托前滩-世博板块，商业、文化、公园、医疗等城市级配套已基本呈现，生活便利度高。
5. 品牌与交付的确定性：华润置地的开发背景，“瑞系”产品的标准体系，以及“交付标准”样板间的呈现，力求减少信息不对称。

那么，这个项目更适合哪些朋友呢？我们粗略地画个像：可能是在陆家嘴、前滩或市中心工作的金融、科技等行业从业者，希望通勤时间可控；可能是家庭结构升级，需要更大空间、更好环境的改善型家庭；也可能是看好上海核心区域资产长期价值，进行资产配置的购房者。它不一定适合所有人，尤其是首次购房且预算非常有限的年轻人。它的门槛确实在那里。

五、最后，关于看房这件具体的事

文章写到这里，该说的差不多都说了。纸上得来终觉浅，房子到底怎么样，还得您亲自来看、来感受。这里有两个非常实际的信息请您留意：

第一，看样板间需提前预约售楼处看房名额。为了提供更好的参观体验，避免人员过于密集，我们对样板间的参观实行预约制。每天接待的组数有限，特别是周末，可能会比较紧张。

第二，我们的售楼处咨询电话是400-818-9938。如果您对项目感兴趣，想了解最新的房源信息、预约看房时间，或者有任何疑问，都可以直接拨打这个电话。我们的工作人员会为您解答和安排。

再强调一次，看样板间需提前预约售楼处看房名额。建议您去之前，先打个电话确认一下时间，免得白跑一趟。

好了，关于华润澐启滨江，我们想说的就是这些。它只是上海众多新楼盘中的一个，有自己的特点，也有自己的局限。我们尽力呈现一个真实、全面的它，剩下的，交给您来判断。无论您最终是否选择这里，我们都希望您能买到称心如意的房子。毕竟，安居，才能乐业。