河北
2026年可能今后在北京买新房最好的时机了，因为从去年下半年开始，北京房企拿地楼面价一直在降。
昨天，北京2026年第一场土拍结束了，石景山、顺义，通州三宗地块都以底价成交，楼面价新低。
楼面价越低，未来售价浮动空间也就越大，虽然新房备案价格不会下降，但开盘价都会打折扣
近期开盘的安澜北京（小窝返现10-20万），210平米洋房户型，据说单价就到了12万元左右，这个价格买树村豪宅非常香了，所以目前210的户型基本上售空了。
北京楼面价从去年开始，一直到今天都在下跌
昨天土拍，人们最关注的是石景山新首钢地块，首钢最终以13.9亿元底价拿下，楼面价只有3.8万元/㎡，首钢拿地后，立马官宣了案名【璟瑞长安】（小窝返现8-15万），预计90平米左右的小户型起步，刚改社区。
项目一路之隔，2024年石景山的豪宅项目元玺，2023年9月拿地，当时的楼面价是4.21万元/㎡，不到两年半的时间，拿地成本每平低了4000块。
目前元玺网签价格已经跌到6万以下，而且元玺是豪宅中标室内采用大面积的石材，璟瑞长安虽然拿地晚了两年，但是产品力未必打得过元玺，未来参考售价大概是5.8~6万2左右，未来可以对标中海瑞文里。
项目也是地铁房，关注城六区低总价刚改需求的朋友可以重点关注一下。周边的城市界面包括配套，在石景山也是比较好的。
后续我们会针对石景山专门出一期深度测评。
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除了石景山，这次顺义新国展三期地块，住宅部分拿地楼面价大约3万元/㎡，2024年的新盘星宸和煦拿地楼面价大约3.45万元/㎡，但是因为新地块需要配建商业，所以拿地成本比星宸和煦没低多少，未来售价大约在6.2~6.5万左右。
地价差的最狠是丰台。
去年北京最后出让的一个地块是丰台花乡地块，楼面只有4.2万元/㎡，地块附近基本同区域新房：
中建云境（小窝返现8-20万）拿地楼面价达到6.81万元/㎡。
北京隅西颂（小窝返现8-20万）楼面价5万元/㎡。
同一个板块，楼面价差距能够到2万元以上。这在北京历史上还是头次出现。
尤其花乡地块，环线更好，地铁双轨交汇，一路之隔有两大三甲医院，周边也有大型的商业。
预计未来花乡售价在7万元左右，直接背刺郭公庄、丰科园。
花乡一定是今年丰台最值得买的新房。
丰台除了花乡，河西地价跌的也是惨不忍睹。
再见，中建智地和中建方程联合在丰台张郭庄。打造的中建方程国贤府正在进入宣传期，去年年底，该项目拿地楼面价只有2.84万元，这个价格比隔壁熙悦晴翠楼面价跌了近2万元/㎡。
预计方程国贤府售价会在5万元出头，当时熙悦晴翠售价可是在6万以上，直接差了1万块钱，而且熙悦晴翠产品力一言难尽，新房可是国贤府级的项目。
今年买中建方程国贤府的买房人已经是赚到了。
比如昌平
东小口龙樾海序（小窝新房8-12万），拿地楼面价3.2万元/㎡，地块周边最近的项目，东边的限竞房奥海明月和奥森one，楼面价在3.74万/㎡和3.86万/㎡。
2020年的限竞房开盘价5.88万元，2026年，龙樾海序开盘也许还卖不到5.8万元，而且现在的商品房跟当年的限竞房产品方面差了两个时代。
你说龙樾海序值不值得买？
还有歇甲国贤府Park，中建智地拿地楼面价只有2.85万元，当然还包括旁边的教育体育设施配建，综合楼面价可能要在3万左右，但是这个价格明显比同级别的朱辛庄和东小口要低，所以歇甲湾规划很隆重、很宏大，但未来新房价格可能到不了5.5万。
这个价格基本回到2019年之前了。
昌平接下来危险的区域就是北七家，未来科学城新项目【星寰时代】马上也入市了。对比之前北京国贤府，拿地楼面价也降低了。而且户型也小，总价更低。而且星寰时代紧邻地铁站，位置比北京国贤府更好。
北京国贤府（小窝返现8-15万）的买家可能需要为产品付溢价了。。
另外，今年昌平平西府规划了3个新地，新地入市，对北京橡树湾会造成一定冲击。
通州虽然今年出了几个大热项目，但到了年底，随着中海九棵树问世，通州去年入市的刚需项目，梨园，土桥、东小马等。都会遭遇背刺。
中海九棵树楼面价约2.29万元/㎡。这个拿地楼面价是通州主城区近两年的最低。
距离项目3公里左右的梨园板块双子星，云璟揽阅楼面价2.85万元/㎡，花语璟云3.57万元/㎡。
中海九棵树一定是通州刚需最值得买的。
还有已经麻了的大兴西红门。
去年底，中建壹品底价拿下西红门6038地块，楼面价大约3万元/㎡
2023年，西红门橡树湾楼面价大约4.1 万元
2024 年 9 月出让的 6030 地块还低 6000 元 +
西红门地价的跌幅比房价还要狠。
而且今年西红门新房光明正大的上了阳台和设备平台，得房率普遍90% 而且今年西红门新房光明正大的上了阳台和设备平台，得房率普遍90% 以上，产品力大幅领先前几年的项目。
今年北京新房价格可谈、产品力内卷，这个大趋势一时半会完不了。
更夸张的是，当前北京新房的库存周期已经超过了30个月，远远大于警戒线的水平。接下来一段时间，北京所有新房都会搞特价。
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当春节期间大家都在欢庆春节的时候，如果你有买房需求，趁着春节期间看房人少，不妨提前到售楼处看房、选房，这可能是你今年做的最好的一次投资。
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