姐妹无借名合同但姐姐实际控制房屋，律师帮助胜诉过户｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2011年，张莉因与丈夫长期分居，为避免新购房产被认定为夫妻共同财产，遂与妹妹张婷协商，以张婷名义购买一套住房（一号房屋），总价260万元。

交易过程如下：

2011年7月19日，张莉向卖方李某支付定金5万元及中介费5.2万元；

7月22日，张莉向张婷转账100万元；

8月4日，张婷账户向李某支付75万元；

9月16日，张莉直接向李某支付尾款180万元，并缴纳税费、登记费、物业费；

同日，一号房屋登记至张婷名下。

此后十余年：

房屋由张莉对外出租，租金由其收取；

物业费、供暖费等均由张莉支付；

所有购房合同、产权证、付款凭证原件均由张莉保管。

近期，张莉发现张婷私自补办房产证并接触租户，疑似欲处置房屋，遂起诉要求过户。

张婷辩称：

自己是化妆师，收入为现金，长期交由姐姐保管；

购房款实为自己的钱，通过姐姐账户走账；

房屋系委托姐姐代管。

但张婷未提供任何收入证明、交付记录或资金来源证据。

裁判结果

法院判决：

张婷于判决生效后15日内协助张莉将一号房屋过户至张莉名下。

法院说理

原告已完成借名买房的举证责任

全部购房款由其账户支出；

房屋长期由其占有、使用、收益；

所有权凭证由其实际控制；

→ 符合借名买房的典型特征。

被告抗辩缺乏证据支持

主张“钱是自己的”但未举证；

无法解释为何不持有任何原始凭证；

“委托代管”说法与常理不符（为何不签委托书？为何多年不收租金？）。

借名买房目的不影响合同效力

原告为规避夫妻财产分割而借名，不违反法律强制性规定或公序良俗；

合同系双方真实意思表示，合法有效。

胜诉办案心得

本案虽无书面借名协议，但胜诉关键在于系统性构建证据闭环。对类似客户，建议：

保留所有资金流水，注明用途

本案中，每一笔付款均从原告账户直接或间接（经被告账户）流向卖方，形成清晰链条。即使经他人账户中转，也需保留转账记录+对方转付凭证。

权属凭证必须由出资人保管

产权证、合同、发票、契税单等原件是证明“实际控制”的核心证据。切勿交给出名人保管。

持续行使所有权能：出租、缴费、维修

长期收取租金、缴纳物业/供暖费，能有力证明“实际权利人”身份，远超“偶尔帮忙管理”。

亲属间借名，更要“留痕”

正因是亲姐妹，对方才敢否认。若当时有微信聊天记录、录音或简单书面说明（如“此房由我出资，暂登记你名下”），可进一步降低举证难度。

发现异常立即行动

一旦察觉出名人补办房产证、接触租户、试图抵押，应立即起诉保全，防止房屋被转移。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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