无书面借名协议，律师帮助出资人胜诉获赔260万｜北京房产律师

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案情介绍

2008年，周明远因无北京市户口，无法购买甲公司开发的一号房屋（经济适用房）。经与表兄吴志恒协商，决定以吴志恒名义购房，待满五年后过户。

周明远支付全部购房款304,322元，并缴纳维修基金、契税等费用。房屋交付后，他立即装修并持续居住、出租近十年，所有物业费均由其承担。

购房合同、发票、契税票、维修基金收据等全部原始凭证均由周明远持有。2017年前，吴志恒从未提出异议，甚至还曾向周明远出具《售房授权委托书》，授权其出售房屋。

2017年，因房价大涨，吴志恒突然挂失房产证、收回房屋，并否认借名关系，称“只是借住”。

周明远因限购政策已无法取得购房资格，遂起诉要求：

返还购房款、税费、装修费等；

赔偿房屋增值损失400.55万元。

裁判结果

法院判决：

吴志恒返还周明远购房款 304,322元；

补偿房屋增值款 260万元；

支付鉴定费 11,000元；

法院说理

借名买房关系成立，即使无书面协议

周明远实际支付全部房款；

长期占有、使用、收益（出租）；

持有全部购房原始凭证；

吴志恒曾出具《售房委托书》——若仅为“借住”，无需授权对方卖房。

“借住”解释不合常理

正常出借房屋不会将合同、发票、契税票等全部交予借住人；

更不会允许对方持有十余年而不索回。

增值损失按过错比例分担

周明远明知无购房资格仍借名，存在过错；

吴志恒事后反悔、挂失房产证，违背诚信，亦有过错；

法院酌定由吴志恒承担主要责任，补偿260万元（约占增值65%）。

装修费、物业费不另赔

装修价值已计入房屋评估总价；

物业费属使用成本，应由占有人承担。

胜诉办案心得

本案是无书面协议借名买房胜诉的典型范例。关键策略如下：

构建“完整证据链”替代书面协议

出资凭证（转账、扣款协议）；

长期占有证据（物业缴费、租赁合同）；

控制权证据（持有全部原始票据）；

对方行为反证（授权卖房、多年沉默）。

重点攻击“借住”说法的逻辑漏洞

“为何把购房发票给借住人？”

“为何授权对方卖自己的房？”

“为何十年不索回证件？”

主动申请房屋评估，锁定增值金额

400万增值是索赔基础，必须通过司法评估固定证据。

灵活调整诉讼策略

当发现无法过户时，立即转向“返还+赔偿”路径，避免败诉风险。

强调对方违背诚信

挂失房产证、突然驱赶等行为，极易引发法官对“恶意反悔”的负面评价。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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