借外甥女名义买房被逼搬走，律师助老人获赔615万｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2012年，退休教师沈玉兰因无北京购房资格，经外甥女林晓彤主动提议，以林晓彤名义购买位于通州的一套住宅（一号房屋），总价172万余元。

购房全程由沈玉兰操作：

通过变卖外地房产、向亲友借款等方式筹措全部房款176.8万元（含契税、维修基金等）；

以林晓彤名义与甲公司签订《商品房预售合同》及补充协议；

房屋交付后由沈玉兰装修、入住、缴纳所有物业及生活费用；

房产证、购房发票、缴费凭证等全部原件由沈玉兰保管。

双方系舅母与外甥女关系，仅达成口头借名协议，约定待沈玉兰具备资格即过户。

起初相安无事。但自2018年起，林晓彤态度突变：

先催促“腾名额”，后改口“结婚时再办”；

2019年突然要求沈玉兰搬离，声称“房本写我名字就是我的”；

多次联系中介欲售房，甚至带人撬锁闯入，引发报警；

2020年，在沈玉兰持有房产证的情况下，擅自挂失并申请补证，企图单方处置房产。

沈玉兰年逾七旬，靠退休金生活，无力承担500万增值损失。无奈之下，委托律师起诉，请求解除借名协议，并要求返还购房款、装修费及大部分房屋增值。

被告林晓彤拒不到庭，亦未答辩。

裁判结果

法院判决：

解除双方借名买房协议；

林晓彤支付沈玉兰615.8万元（含购房成本176.8万 + 装修残值15万 + 增值损失444万，扣除20万感谢费）；

沈玉兰在收到款项后十日内腾退一号房屋。

法院说理

借名关系成立，虽无书面协议

购房款全由原告支付；

装修、入住、缴费均由原告实施；

所有原始凭证由原告持有；

微信聊天记录显示被告曾承认“借名”事实；

→ 形成完整证据链，足以认定口头借名协议存在。

合同目的无法实现，应予解除

原告始终不具备北京购房资格，无法完成过户，非因任何一方违约，属“不可归责于当事人”的情势，符合法定解除条件。

增值归实际出资人，出名人仅享“感谢费”

房屋增值源于市场因素，与出名人无关；

出名人未出资、未管理、未承担风险；

原告自愿让出20万作为感谢，法院予以尊重；

→ 判令被告赔偿444万增值损失，体现公平原则。

装修按残值酌定，避免重复获利

装修已使用近十年，法院未全额支持19.5万，而是酌定15万残值，合理折旧。

胜诉办案心得

亲属间借名，必须留痕！

本案胜诉关键在于：银行流水+票据原件+微信记录+入住文件。若无这些，口头协议极难证明。

出名人反悔是高概率事件

尤其当房价上涨、出名人婚恋、债务风险出现时，“亲情承诺”极易崩塌。法律只认证据，不认血缘。

即使无法确权，也可通过“解除+赔偿”挽回损失

律师及时调整策略：放弃过户诉求，转向合同解除与损害赔偿，避免“房钱两空”。

诉前异议登记至关重要

原告在被告挂失房产证后立即申请异议登记，有效阻止房屋被擅自过户或抵押，为诉讼赢得时间。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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