广州旧改周报┃广州首个！“储改结合”土地置换试点获批

2026年第5周广州城市更新市场周报

（1月26日—2月1日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了3条最新政策，其中国家级1条，市级2条。内容主要集中于地下空间开发及土地利用效率等。

行业资讯：

1.广州天河多片区土地征收！将提升东部门户形象，打造广棠科创城

2.广州首个！“储改结合”土地置换试点获批

3.广州黄埔区双沙城市更新项目回迁房交付

4.广州城改新模式首个“净地”项目在南沙诞生

5.广州南沙区坦尾村旧村改造回迁房启动摇珠分房

项目动态：

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示1项，用地面积0.7万㎡、4个项目动态：实施方案调整公告1项，用地面积371.3万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积33.3万㎡；征收补偿安置方案公告1项；三旧改造用地审批1项，用地面积9.6万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有5宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有2个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周，住宅成交1027套，成交面积116595㎡；商业成交42套，成交面积3182㎡；办公成交96套，成交面积5601㎡；车位成交1878个，成交面积24682㎡；合计成交3043套，成交面积150060㎡。

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政策资讯

本周重点收录了3条最新政策，其中国家级1条，市级2条。内容主要集中于地下空间开发及土地利用效率等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部办公厅关于印发《地下空间开发利用典型案例》的函

发布单位：自然资源部办公厅

发布日期：2026-1-29

文件要点：

自然资源部印发《地下空间开发利用典型案例》，共涉及22个案例，具体如下：

2.文件名称：广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案

发布单位：广州市规划和自然资源局

发布日期：2026-1-29

文件要点：

1、探索土地管理制度改革。落实“创新绿地用地规模管理模式”要求，鼓励成片绿地、开敞空间、桥下空间、边角地，因地制宜打造不同规格的体育运动空间，响应全面健身需求；落实“开展城乡建设用地增减挂钩节余指标调剂”，构建市、区两级建设用地“指标池”，由市统筹管理，市区指标优先自用，富余指标允许各区之间统筹调剂。

2、优化产业用地供应方式。推行多元化弹性供应、简化弹性出让定价机制、支持供应方式动态调整、允许分期缴纳土地出让金、提高产业用地用途转换灵活度、支持产业用地生产服务功能融合发展、支持相邻多宗国有产业用地配套设施集中布局，旨在推动供应方式更加多元、供应年限更加弹性、转化机制更加灵活、价格设定更加惠企、不同用途高效整合。

3、盘活存量土地资源。深化产业用地盘活利用、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建租赁住房、允许自持商办物业招商入市、推进商办物业多功能复合利用、支持存量建筑临时转换使用功能、探索工业商服等产业用地的土地使用权续期、按需分类收回收购已供应未开工商服用地、支持预告登记转让。旨在落实国家对加快构建房地产发展新模式的部署，助企纾困，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。

4、挖潜地下空间价值。鼓励利用存量土地开发地下空间、鼓励地下空间建设公共停车场、鼓励地下空间互联互通、支持轨道地下空间设置便民设施、支持优化城市地下空间供应、支持地下空间单独确权、明确地下空间出让金计收标准，旨在解决土地立体复合高效利用难题，提升城市运营效率和综合承载力。

5、健全城乡统一市场。探索多路径盘活利用闲置农房、有序推进集体经营性建设用地入市、面向招商搭建全要素资源平台，旨在持续深化“市场+资源+应用场景”招商模式，推动自然资源与产业需求高效对接，为企业精准匹配空间载体。

6、推进合理有序用海。推进合理有序用海、支持历史围填海区域国有建设用地使用权和海域使用权“两权合一”出让、创新用海审批登记，是结合实际用海难点问题提出的解决方案。

3.文件名称：广州市规划和自然资源局关于印发优化广州市地下空间开发利用若干措施的通知

发布单位：广州市规划和自然资源局

发布日期：2026-1-30

文件要点：

1、支持地上地下计容建筑面积分别核算。详细规划应当明确地下开发边界、开发功能、开发强度、开发深度、建设规模等规划控制指标和出地面设施设置要求；城市重点功能片区地块的地下开发强度不宜小于0.2，鼓励非城市重点功能片区紧邻地下轨道站点地块的地下开发强度不宜小于0.1。支持开发企业申请开发地下空间，地下计算容积率建筑面积可申请与地上计算容积率建筑面积分别核算，地下计算容积率建筑面积不可向地上腾挪，进一步提高土地利用效率。

2、支持鼓励充分利用存量土地开发地下空间。鼓励充分利用存量土地开发地下空间，补足片区商业设施、公服设施配套不足的问题。鼓励引入适宜地下条件的战略性产业、重点产业、新兴支柱产业等现代化产业。如申请增加或调整地下空间使用功能符合地块主导用地性质，且不突破地块总计算容积率建筑面积的，用地单位凭建设工程规划设计方案、原有使用土地有关证明等材料申请并联办理地下空间部分规划条件和建设工程规划许可，进一步释放存量用地地下空间的灵活度，缩短企业开发的审批流程。

3、支持设置一定比例的地下空间自持建筑面积。考虑到地下空间建设成本高，参考其他城市经验，地下连接体、公共设施非自有用地下方的公共地下空间的地下公共通道可设置不超过30%的地下自持经营性建筑面积；利用自有用地或首次供应用地范围内增加设置24小时全天候开放（或与公共交通设施同步开放）的地下公共通道或地下公共服务设施（公厕、环卫设施、再生资源回收点）可按照不超过新增公共空间建筑面积1:1奖励地下自持经营性建筑面积；利用非自有用地增设的城市公共地下空间出地面设施可给予不超过建成后无偿移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励；单独新建地下公共停车场或利用自有建设用地改建、扩建、增建地下公共停车场，在不改变用地性质、不减少停车位的前提下，可以配建不超过新增地下公共停车场建筑面积20%的地下经营性建筑面积。

4、支持轨道站点设置自持便民服务设施。在满足轨道交通运输和公共服务功能、符合建筑、消防安全等法规规范的前提下，鼓励运营主体出于公共利益需要盘活利用预留空间，支持在地下轨道交通建设范围内预留空间设置自持便民服务设施。

5、支持拓宽多元供应方式。一是创新提出将产业用地采取长期租赁、弹性年期出让和先租后让的适用范围扩展到首次出让的地下空间和允许配建或奖励部分的地下自持经营性建筑面积。二是规定可协议出让的地下空间：已供应用地涉及相邻多个规划单元之间需要增加经营性用途地下连接体、宗地范围内配建公共设施依法允许布置经营性用途地下空间、允许配建或奖励部分的地下自持经营性建筑面积等。三是明确对于新建的地下线性工程（不包含出地面设施）符合划拨方式供应的，规划资源部门依申请根据规划条件核实地下空间位置、空间范围边界、建设规模、使用性质、配套建设要求、地下深度、连通方式等内容，核发划拨决定书；已完成竣工验收但尚未取得不动产权证的、已取得不动产权证的地下道路、地下轨道交通、非营利性地下综合管廊等线性工程（不包含出地面设施），符合划拨用地目录且无权属争议的，凭地下空间及附属建筑物、构筑物的权属来源材料，按照划拨方式补办手续。

6、支持地下空间地价优惠。一是已设立地表国有建设用地使用权的地下空间通过划拨方式供应并自行开发的,不再计收土地综合开发费；属于经营性部分的，应当办理有偿使用手续。二是首次出让地下空间应当根据基准地价评估后确定地下空间国有建设用地使用权价格，并充分考虑成本差异，实行地价向下递减的优惠政策。

7、支持地下空间土地出让金分期缴交。一是首次出让地下空间、存量用地新增地下空间建筑面积，可根据不同供应方式明确不同出让金计收方式。二是支持除长期租赁、先租后让方式取得的地下空间土地出让金分期缴纳，首次缴纳比例不低于应缴土地出让金的50%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内付清；余款在出让合同或变更协议签订之日起12个月内付清，并按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布执行的1年期贷款市场报价利率（LPR）支付利息。

8、支持地下空间单独确权。一是支持已建成并确权的地下空间，支持权利人凭三维地籍调查成果申请更换不动产权证；二是在保证功能独立、符合相关技术标准规范的基础上，国有建设用地使用权在土地的地表、地上、地下分别设立的，用地单位可以依据规划核实材料等单独办理对应核实范围的国有建设用地使用权登记。

02

行业资讯

1.广州天河多片区土地征收！将提升东部门户形象，打造广棠科创城

近日，《广州市天河区2025年度土地征收成片开发方案（第三批）》（以下简称《方案》）顺利获得批复。《方案》总面积及拟实施征收集体土地面积均为95.1684万㎡，将为柯木塱村、凌塘村城中村改造、天河智谷广棠片区、国际教育园区等重点项目提供土地资源要素保障，为天河区高质量发展注入强劲动力。

柯木塱村作为天河北部重要门户，广汕路穿村而过，现状旧厂旧村交织，空间利用低效且城市风貌欠佳；凌塘村坐落于火炉山森林公园南麓，生态与城市界面品质亟待提升。柯木塱村、凌塘村城中村改造项目本次纳入《方案》面积约47万㎡，规划涵盖居住、商服用地及复建安置用地。《方案》实施后，将依托火炉山、凤凰山等生态资源，通过建设门户公园、贯通山水廊道实现增绿提质，同时为天河智慧城补充高品质居住、产业空间及公共服务配套，协同广汕路、华观路沿线更新，打造产城融合廊道，全面提升天河东部门户形象与发展能级。

天河智谷广棠片区位于天河区中部、智谷片区西南侧，紧邻广园快速路与科韵路，现状田、厂、城破碎分布，产业载体未成形，空间品质偏低。广棠片区本次纳入《方案》面积约40万㎡，规划居住、商业商务及城市道路用地。作为中央科创区广棠科创城的重要组成部分，项目将融入东部人工智能与数字经济发展轴，联动环五山创新策源区高校资源，提供专业化孵化器、企业研发总部等载体，承接金融城、智慧城核心区外溢功能，加速相关产业集群发展；通过整体收储破解空间低效利用问题，提升土地利用效益，同时填补高品质住房缺口，优化轨道站点周边交通与公服设施，打造宜居环境，助力人才集聚，塑造彰显大湾区科创特色的广棠科创城。

凌塘村城中村改造项目效果示意图

2.广州首个！“储改结合”土地置换试点获批

近期，广州市土地开发中心牵头实施的储备用地沙浦东路地块与黄埔区双沙旧村改造地块土地置换项目，正式获得市政府批复。

该项目作为广州市土地开发中心推进的首个“储改结合”土地置换试点，成功破解了土地整合难题，为盘活“碎片化”储备用地难题提供了创新路径和实践样本。

双沙社区坐落于黄埔区海丝城核心区域，紧邻广深沿江高速、地铁13号线双岗站与5号线双沙站等重要交通节点，是广州“东进”战略的重要门户，却因历史遗留的用地“碎片化”问题，尤其是位于改造腹地的政府储备用地——沙浦东路地块面积小、形状不规整，难以整合纳入旧村改造方案，致使区域陷入“有地难用、有规难施”的发展僵局。

面对难题，市土地开发中心在主管部门的指导下主动创新，牵头提出“储改结合”土地置换的破题之策。以政、企、村多方主体协同为核心，根据《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》，以“价值相等”为原则，在双沙社区内选定一块与政府储备用地规划性质相同且位置相邻的规整土地，完成等值置换，实现了政府储备用地与旧村改造用地的“双向提升”，推动了多元主体共赢。

“储改结合”土地置换的实践，实现了从“项目式收储”向“片区化整合”的功能跃升，一方面推动产业布局与区域骨架路网整体提升；另一方面也为教育、医疗、文化等公共服务配套落地夯实了根基，使现代化宜居社区从蓝图走向现实、让市民切实感受到高质量发展带来的获得感和幸福感。

该试点项目首次在市级层面，系统打通政府储备用地与旧村改造的政策与操作闭环，标志着广州在土地精细化管理和片区统筹更新方面，实现了从点到面、从探索到体系的重要进展，为超大城市存量用地的高效利用提供了可复制、可操作的实践范本。

置换地块、储备地块与双沙旧改范围关系图

3.广州黄埔区双沙城市更新项目回迁房交付

1月29日，由中建八局东孚公司投资开发的，广州市黄埔区双沙城市更新项目17#地块回迁房顺利开启交付。本次交付房屋总建筑面积5.4万㎡，总套数共计372套。

据介绍，此次交付的回迁房，自规划之初至建设落成，始终秉承高标准、严要求，全面彰显央企的国匠精工与品质担当。小区内景观层次丰富，配套设施完善；房屋户型注重实用与舒适，采光充沛、布局合理，细致考量居民日常生活习惯，实现从“住有所居”到“住有优居”的品质升级。小区精心规划五种户型，面积覆盖60至140㎡，从紧凑宜居到阔绰舒居，全面贴合不同家庭结构的生活所需。各户型均注重空间利用与动线规划，客厅开阔明亮，卧室宁静舒适，厨房与卫生间则通过清晰的功能分区，兼顾实用性与便捷度，提升日常生活的舒适感与品质感。

据介绍，双沙项目复建回迁住宅已累计开工建设47万㎡，占复建住宅总量79万㎡的60%。项目2#地块1488套回迁房已经交付，19#地块756套、11#地块2092套回迁房计划于2026年下半年起陆续分批交付。

4.广州城改新模式首个“净地”项目在南沙诞生

1月29日，在广州市南沙区南沙街道大涌村（上下街）城中村改造项目（以下简称“大涌村项目”）现场，最后一栋房屋在机械臂的作业声中逐渐解体。这标志着该项目的687栋房屋拆卸工作全面“清零”——它不仅是南沙区首个达成此目标的城改项目，更是广州市推行“依法征收、净地出让”新模式以来，首个实现征拆全面“清零”的案例。

大涌村项目位于南沙街道核心区域，总用地面积52.52万㎡，改造总建筑面积达21.84万㎡，是南沙区2025年度任务量最大、涉及征拆栋数最多的城改项目。自2024年8月启动意愿征询，到2025年5月初实施首拆，再到今日成功“清零”，其高效平稳的推进历程，为广州探索超大城市中心城区外围的高质量城市更新路径，提供了一个极具代表性的“南沙样本”。

5.广州南沙区坦尾村旧村改造回迁房启动摇珠分房

1月29日，坦尾村旧村改造回迁房摇珠分房工作正式启动，标志着村民期盼已久的“新房梦”即将成真，美好生活掀开崭新篇章。

本次摇珠共推出1862套回迁房，涵盖6种户型，从60㎡一房到140㎡以上四房不等。户型设计科学，户户南北通透、布局合理，兼顾实用与舒适，契合村民多样化居住需求，让每个家庭都能找到心仪新居。

作为广州市重点民生工程、南沙区首批旧村改造项目，坦尾村旧改自启动以来，始终坚守“以人为本、质量为先、公平公正”理念。在南沙区委、区政府统筹部署下，各职能部门协同南沙街、村集体及合作企业凝心聚力，稳步推进拆迁、建设、验收等各项工作，守护村民安居期盼。

该项目入选广州市第二批智能建造试点培育名单，创新采用“空中造楼工厂”及测量机器人等智能设备，部署“157智慧工地平台”，实现施工全流程监管，既保障工程质量与安全，又提升建设效率，切实兑现“回迁房与商品房同品质”的承诺。

据悉，该项目规划建设12栋高品质住宅楼，共1876套安置房，复建安置总面积约23万㎡。同步配建幼儿园、商业中心等完善配套，未来将打造为宜居宜业的现代化新社区，实现村民“推窗见绿、出门便捷”的心愿，解锁“安居+乐居”双重幸福。

03

项目动态

本周，广州市共发布标图建库动态调整公示1项，用地面积0.7万㎡、4个项目动态：实施方案调整公告1项，用地面积371.3万㎡；控制性详细规划调整1项，用地面积33.3万㎡；征收补偿安置方案公告1项；三旧改造用地审批1项，用地面积9.6万㎡。

1、标图建库动态调整公示

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广州市天河区2026年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、实施方案调整公告

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广州市白云区建南等村城中村改造二期项目

项目位置：位于白云区人和镇、钟落潭镇，东至流溪河，南至增佛高速，西至民科园智能家居产业园，北至广州白云国际机场

用地面积：3712900㎡

现状总建筑面积：3117300㎡

建设内容：项目复建安置总量248.5-265.58万㎡（包括复建村民住宅163.27万㎡，村集体物业预留指标85.23-102.31万㎡）。配套独立占地市政基础设施和公共服务设施用地10.66万㎡。具体复建安置量以政府最终核定为准。

资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

改造主体：广州机场建设投资集团有限公司，该公司成立于2020年2月12日。经查询工商信息显示，该公司由广州市人民政府全资控股。

改造范围图

3、控制性详细规划调整

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广州市荔湾区白鹅潭聚龙湾片区城市更新单元启动区子单元（AF0212规划管理单元）

用地位置：位于荔湾区白鹅潭聚龙湾片区，西至芳村大道东、北至信联路，东至珠江，南至沙涌

用地面积：332700㎡

批准内容：

一、道路线位修正及沿线地块指标修正：

1、修正鹅潭大桥、涌边路、规划三路线位。项目的实施可使道路线位有效避让古树资源与文物，同时对分流洲头咀隧道及芳村大道东，提升地区对外交通出行条件具有重要意义，可进一步促进荔湾南片区路网的完善。

2、修正沿线地块用地边界。根据修正后道路线位方案，申请对修正道路沿线涉及的14个规划用地边界进行局部修正。按照用地性质不调整、计容建筑面积不增加的原则修正地块规划指标。

二、市政公服设施修正：

1、水务设施用房迁建：允许现状大冲口涌水闸泵站控制室及大冲口涌专变高压室迁建至AF0212039地块内部。

2、允许邮政所统筹选址布局：AF0212064地块需配套邮政所1处，若AF0212062地块和AF0212064地块属于同一权属人，允许邮政所在上述两个地块中统筹选址布局。

3.公交首末站地块密度修正：AF0212036地块建筑密度由50%修正为70%；AF0212040地块建筑密度由70%修正为57%。

4、允许大冲口站地铁风亭与AF0212040地块的建筑方案统筹设计、鼓励整体结合建设开发、可不退风亭建筑边界；地铁风亭的净用地面积不占用地块建筑密度。

三、城市设计导则优化：进一步优化片区连接通道及地下空间可建设范围。

四、指标总体统筹：允许AF0212032、AF0212035（仅限地下开发）、AF0212039、AF0212045、AF0212048、AF0212079地块在保证总计容建筑面积不变、商业商务建筑面积不变的前提下，相同用地性质的商业用地（B1）建设量允许总体统筹与腾挪。后续应当完善土地出让手续。

4、征收补偿安置方案公告

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广州市黄埔区九佛街道五村七片城中村改造项目莲塘村

项目位置：位于黄埔区九佛街道

弃产补偿：《广州市城中村改造条例》实施后签约的房屋，可选择复建安置或房票安置，原则上不可选择弃产等货币化补偿；《广州市城中村改造条例》实施前已弃产且收到弃产补偿款的部分不再重复进行安置补偿；已签订弃产协议未收到弃产补偿款的，该部分弃产面积按住宅回迁安置，原则上不再进行弃产补偿，临迁费按本方案第七条规定计发。

住宅房屋补偿安置标准（不含莲塘B区旧村房屋）：

住宅房屋回迁安置面积=基础回迁安置面积+奖励回迁安置面积

基础回迁安置面积=基础回迁安置建筑面积+基础回迁安置权益面积

奖励回迁安置面积=奖励回迁安置建筑面积+奖励回迁安置权益面积

基础回迁安置面积补偿（不含莲塘B区旧村房屋）：

1、有证房屋（具有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等文件之一的合法住宅建筑）和历史房屋（2019年1月17日前建成的房屋）基础回迁安置面积按以下方式核定：现状房屋为框架（A）或混合结构（B）的住宅房屋补偿标准按有效实测建基面积x3.5计算（每户不超过240㎡）；实测建筑面积（三层半以下但每户不超过240㎡）不足基础回迁安置面积的，差额部分作为基础回迁安置权益面积由村民按1500元/㎡购买。

2、其他房屋：现状三层半以上或超过每户240㎡的现状房屋面积不作基础回迁安置面积补偿。框架结构按1500元/㎡、混合结构按1200元/㎡、砖木结构按900元/㎡进行补偿。

莲塘B区旧村住宅房屋补偿安置标准（回迁安置面积按以下方式核定）：

1、砖木、框架或混合结构住宅房屋（四层及四层以下）：回迁安置面积=有效实测建筑面积x1（现状四层及以下阳台面积x50%）计算。

2、倒塌的房屋：回迁安置权益面积=有效实测地基面积x1，按1500元/㎡标准购买。

房票安置：如被征收人选择房票补偿安置的，按照黄埔区房票补偿安置相关政策规定执行。

官方链接：

http://www.hp.gov.cn/gzjg/jz/jfjdbsc/content/post_10663661.html

5、三旧改造用地审批

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广州市黄埔区长岭街道水西（元贝片）旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区长岭街道，东至萝峰社区，南至广佛肇高速，西至北二环高速，北至长平社区

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：96095㎡

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有5宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有2个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2026年1月26日至2026年2月1日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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