如果广州出手收二手房，哪里会被率先翻牌？

朋友们，历史性事件！

昨天，上海官宣，政府收购二手房，用于保障性租赁住房！

消息一出，全国楼市都炸了。

毕竟，这应该是史上首次，由政府下场、向居民收购二手房产品！

而在上海出手之后，广州业主也坐不住了：

你说，广州有没有可能抄上海的作业，我家这老破小，会不会迎来官方“兜底”？

广州有可能跟进吗？

先说结论：广州跟进的可能性，不仅有，而且非常大。

为什么上海敢在2026年开春就祭出这一招？因为大家发现，单靠降低房贷利率或者松绑限购，已经很难撼动那个庞大的“置换链条”了。

上海的官方收房，本质是给楼市找了一个 “双向解套” 的路子：

既给二手房市场的存量堰塞湖开了泄洪口，又快速补充了保租房的供给，还能撬动新房的置换链条。

而这三个痛点，广州一个都不少，甚至更迫切。

广州的楼市，现在正卡在一个 “存量难出、新房难卖、保障房难建” 的三角困境里。

根据广州市住建局和房地产中介协会的最新统计，2025年广州二手住宅交易登记了10.16万套，看起来数据还可以。

但硬币的另一面是：库存量依然是个天文数字。

根据最新贝壳数据显示，广州二手房挂牌量达到14.3万套，而据说贝壳内网，广州全市的二手房挂牌量已经高达19万套。

很多业主在贝壳上的挂牌周期已经拉长到了12个月以上。这意味着，如果你想卖掉手里那套“老破小”去换新房，你可能得做好打一年“持久战”的准备。

所以，广州非常有动机去“跟风”上海。

不仅如此，广州“跟风”上海的另一契机在于：时机已至。

二手房难卖这个困境，存在并非一天两天，为何上海会选择在这个时机，由官方下场收房？

根本原因在于，上海二手楼市，已经迎来了松动的拐点。

根据上海链家研究院数据，1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上年1月上涨25%。

至此，上海二手房市场在没有新政刺激的情况下，已经连续三个月成交量突破2.2万套。

止跌信号已经出现，如今官方强势表态，更相当于为市场的整体回暖添一把火，更能推动二手市场的整体流动性。

而如今的广州二手楼市，跟上海其实站在了同样的节骨眼上。

广州的新增二手挂牌量正在逐步下降，部分热门区域的二手成交甚至已经有了抬头趋势，具体可戳：广州二手业主，走出至暗时刻！

再加上此前，广州已经有过收购存量房作为保障房的经验。去年11月，广州安居集团宣布将在全市范围内收购90㎡以下的存量新房作为保障房。

简单说，广州既有收房的需求，又有收房的实力，上海只是给了一个 “现成的模板”，广州跟进是水到渠成的事。

如果开收

广州会先翻谁的牌子？

既然广州收二手房是大概率事件，那么哪些房子，会被最先翻牌子呢？

我们不妨先看看，上海的收房标准。

上海这次公布了三个区将率先成为试点，包括浦东新区、静安区和徐汇区。结合各个区的具体要求，总结下来就四个核心原则：

核心区优先、小户型为主、职住平衡、运营可持续，这也是官方收房的底层逻辑。

这个逻辑放到广州同样适用，广州不会去收购增城、从化的远郊房源，结合上海的核心原则，广州如果启动收房，我觉得首批试点区域大概率会是天河、海珠、白云这三个核心区。

天河区是当之无愧的第一选择，作为广州的产业核心，每年有无数年轻人口涌入珠江新城、金融城、天河智慧城，进而诞生大量的租住需求。

同时，天河也存在大量2000年前建成的老破小，套均面积 65㎡左右，总价基本在300-400万区间，完全符合收房的标的要求。更重要的是，天河核心区的小户型租售比能达到1.6-1.8%，

海珠区是第二梯队的核心，琶洲电商总部的崛起是关键，腾讯、阿里、唯品会等企业扎堆，带来了大量的青年租赁需求。

而且海珠在售的二手房中，80平以内的小户型房源占比高达57%，像是工业大道、东晓南、新港西等板块，也因为足够低的上车门槛，二手住宅网签相对活跃。

白云区则胜在刚需稳定、配套成熟，白云新城的总部集群，以及白云强大且多元化的产业结构，都伴随着相当稳定的居住需求。

而且白云二手市场中，同样存在大量小户型，加上总价低，刚需买家非常多，每个月的十大热门楼盘，白云基本能占据“半壁江山”。

至于老破小存量也不低的越秀、荔湾，我反而觉得纳入试点的可能性不高。一方面，荔湾、越秀的不少老破小存在学区价值支撑，另一方面，荔湾、越秀自身产业表现相对薄弱。综合来看，收房性价比较低。

推测完广州可能选择的试点收购区域，我们不妨再开开脑洞：

广州版的收购流程，会是怎样的呢？

参考上海的收购标准，再结合广州安居集团现有的征集要求，广州如果收购个人二手房，我觉得会有这样的标准：

1、设门槛

上海的标准是 70㎡以下，而广州安居集团目前收购开发商存量房的标准是 90㎡以下，考虑到广州的居住习惯，大概率会延续这个标准，70-90㎡的紧凑型两居，也会被纳入收购范围。

同时，大概率会划定收购价格红线，我们推测总价会控制在300万以内，且优先收购产业园区、核心商圈、轨道交通站点1公里内的房源。

2、置换链锁定

广州收购二手房可能会与“房票”安置政策形成联动。政府收购市民的二手房后，可能会发放“房票”鼓励其购买新房，形成“收购二手房→发放房票→激活新房市场”的良性循环。

无论是上海的试点，还是广州大概率的跟进，官方收购二手房都不是简单的 “楼市救市”，而是一次对房地产市场的精准调仓：

把市场上闲置的、流通不畅的存量房源，转化为民生所需的保障房源，既缓解了二手房的库存压力，撬动了新房的置换链条，又补上了保租房的供给缺口，让楼市的供给和需求更匹配。

如今，上海已经迈出了第一步，如果广州跟进，你希望哪里能够率先列入试点呢？咱们评论区见！