上海放大招！静安 / 徐汇 / 浦东收购二手房，楼市格局要变？

来源：大伟看楼市

2026年2月，上海楼市迎来重磅新政——静安、徐汇、浦东三大核心区正式启动二手住房收购试点，由区属国企牵头，联合金融机构，定向收购存量二手房用于保障性租赁住房（以下简称“保租房”）。这一举措打破了上海以往保租房“新建为主、转化为辅”的传统模式，也成为全国超大城市中，首个在核心城区大规模推进二手房收购用于保租房的城市。消息一出，立刻引发楼市震动：购房者纠结是否跟风置换，房东关注收购价格与流程，业内人士热议政策对市场格局的深层影响。这场聚焦三大核心区的“收购行动”，究竟是短期救市的应急之举，还是重塑上海楼市生态的长远布局？上海楼市的现有格局，是否会因此迎来根本性变革？

要读懂这一政策的深层逻辑，首先需明确其核心定位——并非外界误读的“全面救市”，而是“民生保障+市场稳预期”的双向发力，且政策设计呈现出极强的精准性与针对性。不同于以往部分城市“撒网式”收购存量房，上海此次试点严格限定了区域、房源与运作模式，从源头规避了政策“大水漫灌”的可能，彰显了精细化调控的思路。

从试点区域来看，选择静安、徐汇、浦东绝非偶然，而是精准契合上海城市发展与住房需求的痛点。这三大区域既是上海的经济核心，也是人口流入最集中、住房供需矛盾最突出的区域：浦东作为科创与金融高地，聚集了大量青年人才；徐汇、静安则是市中心核心商圈与产业园区的聚集地，通勤需求旺盛，但核心区住房价格居高不下，租赁市场供需失衡问题尤为明显。数据显示，上海“十四五”期间已超额完成47.7万套保租房筹措目标，但其中八成以上位于中环以外，核心城区保租房供给严重不足，导致大量青年人才“职住分离”，通勤成本居高不下，这也成为制约核心产业人才留存的重要因素。此次三大核心区率先试点，正是要填补市中心保租房供给的空白，破解“职住平衡”的民生痛点，同时依托核心区成熟的配套资源，让保租房真正实现“宜居”而非“将就”。

在房源筛选上，三大区域虽各有侧重，但整体呈现“小户型、低总价、产权清”的核心特征，精准瞄准市场上的“流通难点”与保租房的“需求痛点”。浦东新区明确优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，聚焦租售比高、保租房供需矛盾突出的区域；静安区则优先筛选产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中的成套小户型房源，重点布局产业园区、核心商圈及地铁3公里辐射圈，采取“片区式收购为主、零散收购为辅”的策略；

徐汇区则聚焦存量小户型房源，收购后将进行标准化装修配置，再作为保租房投入市场。从数据来看，这类房源恰好是上海二手房市场的主力流通品类——2025年上海二手房成交约22.7万套，其中总价400万元以下房源占比达76.71%，三大试点区该总价段成交占比也均超50%，这意味着收购房源既能快速对接市场供给，也能精准匹配保租房的需求群体。

运作模式与资金保障的规范化，则为政策落地筑牢了基础。此次试点采用“政府主导、市场运作、自愿参与”的模式，三大区域均组建了由房管局、国资委、财政局等部门组成的工作专班，明确区属保障性住房公司作为指定实施主体，负责房源排摸、洽谈签约、收购落地等全流程工作，确保运作专业化、规范化。资金方面，形成了多元投入机制：静安区构建“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的组合，依托保租房租金收益实现“投入-运营-反哺”的良性循环；徐汇区首期安排区级财政资金注入保障房公司，同时通过银行贷款扩充资金规模；建设银行作为金融支持方，也推出了专项金融服务，从融资、资金监管到个人按揭，提供全周期保障。据估算，若按2025年三区符合条件房源的30%计算，所需收购资金约315亿元，目前的多元资金模式已具备充足的支撑能力。

厘清政策细节后，更关键的问题在于：这一举措将对上海楼市产生哪些具体影响？是否足以撼动现有格局？从短期来看，政策的核心影响集中在“激活置换链、稳价格预期”，对市场起到“托底而非拉升”的作用；从长期来看，则将推动上海楼市从“重交易、轻保障”向“租购并举、供需平衡”转型，逐步重塑市场生态。

短期来看，最直接的影响是激活二手房置换链条，缓解市场流通压力。近年来，上海二手房市场面临“置换难”的困境：改善型购房者大多需要“先卖后买”，但二手房挂牌量激增、成交周期拉长，加上中介费、税费等成本，导致很多业主不敢轻易出手，形成“卖不掉就买不了”的恶性循环。此次国企进场收购，相当于为市场提供了一个“稳定的买方”，且操作规范、价格透明，能有效解决业主“怕被坑、怕卖不出”的顾虑，尤其对于持有“老破小”、有置换需求的业主来说，更是提供了便捷的退出渠道。

业主将二手房卖给国企后，可快速获得资金，进而流入新房市场，形成“二手房收购-业主置换-新房去化”的闭环，这也是政策“稳市场”的核心逻辑。从市场反馈来看，政策出台后，上海1月份二手房成交已达2.28万套，创下五年同期最高纪录，虽有季节性因素影响，但政策预期带来的提振作用不可忽视。

与此同时，政策将有效稳定二手房价格预期，规避市场非理性波动。以往二手房价格受市场情绪影响较大，容易出现“跟风降价”或“坐地起价”的情况，而国企收购将为市场提供一个“价格基准线”——收购价格以市场评估价为参考，相对客观公允，一旦某一小区有国企收购房源成交，其余房源将以此为基准形成合理的价格梯度，从而遏制非理性降价行为。数据显示，2023年以来上海二手房价格持续下跌，2025年底三大试点区成交均价较历史高点跌幅已达30%左右，此次收购举措有望遏制价格进一步下滑，让市场预期回归理性。但需要明确的是，这并非“托举房价”，而是通过稳定流通来稳定价格，避免市场出现“硬着陆”，对于过高价位的房源，政策并无直接支撑作用，市场仍将遵循“价高者慢卖”的规律。

对保租房市场而言，此次政策将实现“供给扩容+品质提升”的双重突破，彻底改变以往保租房“偏远化、低端化”的印象。以往上海保租房多集中在中环以外，配套不完善、通勤不便，难以满足核心区青年人才的居住需求；而此次收购的房源均位于静安、徐汇、浦东核心区域，交通便捷、配套成熟，加上收购后将进行标准化装修，能极大提升保租房的居住品质。这不仅能缓解核心区租赁市场的供需矛盾，降低青年人才的居住成本，还能助力上海打造青年发展型城市，为核心产业发展留住人才——毕竟，对青年人才而言，“住得近、住得好”是留在一座城市的重要底气。

从长期来看，此次试点举措若能顺利推进并逐步推广，将深刻重塑上海楼市的格局，推动市场向“租购并举”的良性生态转型。长期以来，上海楼市呈现“重买卖、轻租赁”的特征，租赁市场发展相对滞后，供需失衡、品质参差不齐等问题突出，而此次政策将二手房市场与保租房市场打通，实现了“存量资源再利用”，既盘活了市场上的闲置二手房，又扩充了保租房供给，是对“租购并举”政策的生动践行。随着保租房供给的不断扩容、品质的不断提升，将有更多人选择“租房居住”，尤其是青年人才，可能会改变“买房才是安居”的传统观念，逐步形成“租房也能安居”的共识，这将从根本上缓解住房市场的投机需求，让楼市回归“居住属性”的本质。

此外，此次试点还将为上海楼市调控提供“可复制、可推广”的经验，甚至可能引领全国超大城市的楼市调控方向。事实上，在上海之前，南京、杭州、郑州等城市也曾有过收购二手房的尝试，但大多集中在“以旧换新”，并未明确用于保租房，且未在核心城区大规模推进。上海此次试点的特殊性在于，将收购范围聚焦核心区、房源聚焦刚需品类、运作模式规范化、资金保障多元化，既兼顾了民生保障，又兼顾了市场稳定，这种“精准调控、双向发力”的模式，有望成为后续超大城市调控的重要方向——毕竟，对于超大城市而言，核心痛点是“民生保障+市场稳预期”，而盘活存量二手房、打通置换链条，无疑是破解这一痛点的有效路径。

当然，我们也需清醒地认识到，此次政策并非“万能药”，其效果能否达到预期，仍面临诸多不确定性，也存在一些需要关注的问题。首先，收购价格的合理性是关键——若国企给出的收购价格过低，难以得到业主的认可，将导致房源收购困难，政策无法落地；若价格过高，则会增加国企的运营成本，影响资金的良性循环。业内人士普遍认为，收购价格若能不低于市场成交价，同时扣除业主节省的中介费、税费等成本，将更有利于促成交易。其次，房源的筛选与后续运营压力较大——三大核心区符合条件的房源虽多，但排摸、洽谈、签约等全流程工作耗时耗力，且收购后的房源装修、出租、管理等也需要专业的运营能力，这对实施主体提出了较高要求。最后，政策的推广空间仍需观察——此次仅在三大核心区试点，若要向其他区域推广，还需结合各区域的市场情况、资金实力进行调整，不能“一刀切”。

此外，也有部分市场人士担忧，国企大规模收购二手房可能会“挤压”普通购房者的购房空间，尤其是刚需购房者，可能会面临“好的小户型房源被国企收购，选择变少”的问题。但从实际情况来看，这种担忧大可不必——此次收购的房源主要是市场上流通难度较大的“老破小”，且优先面向有置换需求的业主，普通刚需购房者的核心需求是“性价比高、适配家庭居住”的房源，与收购房源的重叠度较低，不会对刚需购房造成明显挤压。相反，随着置换链条的激活，新房市场的供应将更加充足，刚需购房者反而可能有更多的选择。

回到标题提出的问题：上海放大招，静安/徐汇/浦东收购二手房，楼市格局要变？答案是肯定的，但这种“变”并非短期的“价格暴涨”或“市场反转”，而是长期的“生态重塑”与“回归本质”。短期内，政策将激活置换链、稳定市场预期，为楼市“托底”；长期来看，将推动保租房市场升级，重塑人们的居住观念，让上海楼市逐步形成“租购并举、供需平衡、回归居住”的良性格局，这远比短期的价格波动更有意义。

对于购房者而言，无需过度焦虑或盲目跟风：改善型业主可关注政策细节，若自身房源符合收购条件且有置换需求，可积极对接实施主体，借助政策实现便捷置换；刚需购房者可保持理性，不必因为政策而急于入市，可重点关注性价比高、适配自身需求的房源，市场预期稳定后，反而能有更多的议价空间；投资者则需认清市场趋势，楼市投机空间将进一步压缩，“买房暴富”的时代已一去不复返，理性投资、关注居住属性才是王道。

总而言之，上海此次三大核心区收购二手房用于保租房的举措，是一次兼顾民生保障与市场稳定的精准调控，绝非短期救市的权宜之计，而是重塑楼市格局、推动“租购并举”的长远布局。它不仅能破解当前上海楼市的诸多痛点，还能为全国超大城市的楼市调控提供宝贵经验。随着政策的逐步落地与完善，上海楼市必将逐步回归理性、回归本质，形成“租房安居、买房宜居”的良性生态，而这，正是一座超大城市楼市健康发展的应有之义。至于楼市格局的真正变革，或许不会一蹴而就，但此次举措，无疑是迈出了至关重要的一步。