扬州宝应，房价从2015年4200涨到7500，如今价格依旧坚挺稳固

三月的扬州，空气里浸润着河水的潮湿与花木初萌的清甜。宝应县城的老运河像一条碧绿的玉带，穿城而过，水流平缓得几乎看不出动静。

两岸的老柳树垂下新绿的丝绦，有老人坐在石阶上钓鱼，一坐就是半晌。白田路与叶挺路交叉口的红绿灯规律地变换，电动车的流量远多于汽车，人们不疾不徐地等候、通过。

这就是宝应最寻常的午后，一种被水波驯化过的、安稳而自得的节奏。

这里的房价变迁，正如这条流淌了千年的运河，从未掀起过惊涛骇浪，它的起伏是温和的、局部的、紧密贴合着岸边人家生活脉搏的细微跳动。

把日历翻到2015年，宝应的房地产市场，是一池沉静的湖水。彼时，“去库存”是全国楼市的高频词，而在这里，库存从未真正成为过让人焦虑的问题。

房价，是一个让周边大城市居民感到陌生的数字：城区新房均价稳稳地站在每平方米4200元到4500元的区间，一些地段普通的二手房，3000多元也能寻到不错的选择。

购房，是一件纯粹的内需事务。买家主要是本地的几类人：为筹备婚礼的年轻人置办婚房；为了孩子能就读实验小学或实验初中而换房的家庭；以及一些在乡镇经营有成、打算进城定居的生意人。

对于他们而言，房子就是家，是婚姻的起点，是教育的门票，是生活阶层的实物象征。它与“投资增值”的关联极其微弱。

在安宜东路的茶馆里，人们讨论房子，问的是“哪个小区质量牢靠”、“物业负不负责”、“离菜场近不近”，几乎听不到“未来能涨多少”这样的议论。

这种质朴的、基于实用主义的购房观，为接下来十年缓慢而坚实的曲线奠定了最初的、也是最真实的底色。

变化的第一丝涟漪，在2016至2017年间悄然荡开。这股力量并非来自本地，而是自上而下的政策传导。

全国性的棚改货币化安置浪潮，即便到了宝应这样的县城，也依然产生了推力。一批手持现金补偿的拆迁户涌入市场，他们构成了短期内强劲而集中的购买力。

与此同时，一些嗅觉敏锐的外来中小开发商开始试水，带来了比本地老牌企业更时尚的户型设计和营销概念。

价格，开始以一种可以被感知的速度向上浮动。到了2017年，城区主流新房价格已从4500元的平台，悄然攀升至5500元乃至5800元的水平。

一些毗邻名校、或有新区规划概念的楼盘，单价甚至试探性地碰触6000元的关口。市场的心态发生了微妙变化，一种“房子似乎真的在值钱”的朦胧意识开始萌芽。

不过，这种“值钱”更多是相对于过去的自己，那份根植于土地的谨慎，让狂热的投机情绪无处生根。

接下来的三年，是宝应楼市在相对高位进行内部梳理与分化的平台期。从2018年到2021年，房价整体上了一个台阶，并在此区间内窄幅波动。

城区新房均价普遍维持在6500元到7500元这一通道内。市场的分化变得肉眼可见：在新城实验学校周边，或是南岸新区等规划前景明朗的地带，品质较好的楼盘价格坚挺在7000元以上。

例如金源华府等小区，因其建筑品质和物业口碑，成为本地改善家庭的首选，价格标杆作用明显。

而反观老城区，大量房龄超过十五年、缺乏物业管理、户型陈旧的多层住宅，价格则滞留在5000元上下的区间。购房者的选择，清晰地指向了对“未来生活品质”的考量。

他们愿意为更好的小区环境、更新的建筑设计和更可靠的品牌多支付每平方米一千多元的溢价。

这一时期，房子在“家”的属性之外，其“资产”属性被温和地强化，但涨幅始终被牢牢锚定在本地居民收入可承受的增长范围之内，年化涨幅温和且合理。

转折的寒意，随着房地产市场进入深度调整期，在2022年之后缓缓漫过宝应的城墙。这股寒意并非骤然而至的冰霜，更像是一场持续时间更长的凉秋。

最直接的信号是新房市场的去化速度明显放缓。开发商们开始拿出久违的促销手段：“赠送”产权车位、大家电，或者直接推出少数“工抵房”特价房源，变相调整着实际成交价。

二手房市场则更真实地反映了供需关系的逆转。挂牌量持续增加，但成交量萎缩，平均成交周期从过去的一两个月拉长到半年以上。

根据多家中介平台在2025年的综合数据，宝应二手房市场的参考均价约为7973元/平方米。这个看似比前几年上涨的数字，掩盖了巨大的结构性差异。

以金源华府为代表的次新优质小区，挂牌价仍能坚守在8500元至9000元的高位区间，而更多普通小区的成交价已回落至6500元至7500元的务实区间。买方市场特征凸显，议价空间显著增大。

时间步入2024年并延续至今，宝应的楼市进入了一个典型的县域市场“新稳态”，新房与二手房市场形成了平行的两个轨道。

新房方面，如主打低密洋房概念的石榴江淮院子，凭借差异化的产品力，均价可以维持在8800元/平方米以上，去化虽然缓慢但稳定。

而庞大的二手房市场，则彻底回归由本地真实居住需求主导的、高度理性的状态。价格不再有统一的上涨预期，每一套房子的价值都根据其地段、房龄、学区、装修和楼栋位置被重新精细评估。

市场情绪从温和乐观全面转向谨慎务实。卖家不再抱有“待价而沽”的幻想，诚意出售成为主流；买家则极度耐心，反复比较，将价格、税费、未来的持有成本计算到极致。

房价的涨跌，在微观层面上，完全与宝应本地的经济增长、工资水平和个人家庭的储蓄能力重新挂钩。

那个曾经模糊的“资产”光环，在现实的凉水中淬火，显露出其“耐用大宗消费品”的本来面目。

那么，在今天，选择在宝应安家置业，究竟意味着什么？它绝不意味着任何关于财富跨越的幻想，而是选择了一种可精确计算、可安稳触摸的日常生活。

这里的通勤，意味着在十五分钟的电动车程内，可以抵达县城几乎所有的核心地点——工作单位、学校、医院、商业中心和父母的家。时间成本被压缩到极致，生活获得了极高的便利度与可预测性。

日常采买是充盈而亲切的。从苏果、永鲜惠等大型超市，到遍布街巷的农贸市场，再到深夜依然营业的烧烤摊与面馆，生活的烟火气触手可及。

周末的休闲，是举家去纵棹园泛舟，是到宝应湖湿地公园观鸟，或是驱车半小时深入乡村，品尝刚刚出水的湖鲜与当季的果蔬。

对于家庭而言，本地的教育资源虽不似大城市般顶尖林立，但格局相对稳定清晰。实验小学、实验初中、安宜高级中学等一批老牌学校，承载着几代人的信任，其价值已深度融入周边房产的价格之中，变动平缓。

归根结底，宝应的房价变迁，是一部中国千千万万普通县域的典型发展样本。它没有风口上的猪，没有击鼓传花的游戏，也没有一夜暴富的神话。

它的曲线，是由缓慢而持续的城市化进程、本地居民稳步改善的收入水平、以及他们对更美好居住环境的朴素追求，共同绘制而成的。

每一次价格的微小上扬，背后都是一个个家庭多年辛勤积蓄的兑现；每一次市场的回调，也都是购买力与价值之间一次理性的重新对表。

在这里，房子最终褪去了所有金融的浮华外衣，显露出它最原始、最恒久的功能：它是为我们遮风挡雨的物理空间，是家庭情感的容器，是孩子成长的记忆坐标，是连接个人与故乡最坚实的那根纽带。

十年间，房价的数字虽有变动，但围绕房子所展开的结婚、生子、团聚、养老这些人生核心命题，从未改变。

运河的水静静流淌，岸边的万家灯火次第点亮，房价的账本翻过一页又一页，而生活本身，才是这部漫长故事里唯一的主角与归宿。