最高院：开发商逾期交房的，什么情况下购房人有权解除合同？

作者：周军律师.

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买房是大多数人一生中的大事，不少购房人耗尽积蓄签订商品房买卖合同，却遭遇开发商逾期交房的困扰——有的拖延数月，有的迟迟不交房，甚至远超合同约定期限，导致购房人无法按时入住、实现买房目的。

那么，开发商逾期交房的，什么情况下购房人有权解除合同？

最高人民法院案例库入选案例《常某某诉某山公司、王某某商品房销售合同纠纷案》中明确：

商品房销售者没有按合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使购房人签订合同的目的不能实现。依据《合同法》第94条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，购房人有权解除该合同。

法院生效裁判认为：

某山公司与常某某签订的案涉房屋买卖协议第三条明确约定，某山公司在2011年1月30日前交付房屋，交付的水暖、电、排污、天然气具备使用功能，天然气碰接费由常某某承担，消防由某山公司按原设计施工，费用由某山公司承担，某山公司负担办理产权证……。

案涉4号楼及地下室不符合竣工验收备案条件，某山公司未按原报送且审批通过的图纸进行施工并在该项目竣工验收时提供虚假资料，相关行政主管部门已公告废止案涉房屋的《建设工程质量监督报告》，并责令某山公司停止使用，重新组织竣工验收。但直至本案诉讼发生，案涉房屋尚未重新组织竣工验收，不具备交付条件，不能正常使用。

某山公司没有按《房屋买卖协议》的约定于2011年1月30日前交付具备正常使用功能的房屋，其违约行为致使常某某签该合同的目的不能实现。依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，常某某有权解除该合同。

除此之外，如果合同有明确约定，购房人也可以按约定行使解除权。购房人需仔细核对合同条款，明确约定的“逾期期限”“催告要求”，若开发商未达到合同约定的解除条件，购房人无权单方解除合同，仅能主张逾期交房违约金。

需要注意的是，行使解除权，合同有约定的，按合同约定的解除权行使期限执行，逾期未行使的，解除权消灭合同无约定的，解除权行使期限为1年，自购房人知道或应当知道解除事由之日起计算（如催告期满、知道开发商无法交房之日）。该期限为除斥期间，不适用中止、中断、延长规定，一旦过期，购房人无权再解除合同，仅能主张违约金。

周军律师提醒，购房人签订合同时，应仔细审核逾期交房的相关条款，提前规避风险；遭遇逾期交房时，切勿拖延，及时固定证据、依法行使权利，避免因错过期限丧失解除权。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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