以房抵工程款的房子，为何能排除他人强制执行？

案情介绍

2023年5月，某建设公司（承包方）与某园林公司（发包方）签订建设工程施工合同，合同约定竣工验收后支付尾款。某建设公司完工后，双方没有办理结算书，但是园林公司已于2024年3月底使用了案涉房屋。

某园林公司因资金困难未能支付700万元工程款，于是双方于2024年8月签订以房抵工程款协议书，约定以某建设单位所建部分房屋抵付欠款。

然而房屋尚未办理过户手续，后续被某园林公司的其他债权人申请查封并进入强制执行程序。某建设公司手持《以房抵债协议》却面临房产被执行的困境，这份协议能否成为抵御执行的“护身符？关键在于这份《以房抵债协议》的效力。

建设工程优先受偿权

建设工程价款优先受偿权是《民法典》第807条赋予施工方的法定权利。这一权利能否顺利实现，首先取决于是否在法定期限内行使。

在上述案例中，施工合同约定发包方应于工程交付使用后支付尾款。虽然双方未正式办理结算手续，但发包方已于2024年3月底开始使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，发包人擅自使用建设工程的，使用之日视为竣工验收日期。

由此推算，该项目的最后一笔工程款应付日期为2024年3月底。施工方与发包方签订抵房协议的时间为2024年8月，在应付工程款之日起18个月的法定期限内，施工方行使优先受偿权的时间点完全合法合规。

协议折价

根据《民法典》第807条规定，施工方可通过“与发包人协商折价”方式行使优先受偿权。这意味着只要发包方用于抵债的房屋属于施工方实际施工范围内的房产，这种折价方式即视为优先受偿权的合法行使。

在（2020）最高法民再352号案件中，最高人民法院明确说明施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现施工方就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，因此法院认可将以房抵债协议作为建设工程优先受偿权的行使方式。这与普通以物抵债存在本质区别——建设工程优先受偿权具有法定优先效力，而普通抵债协议仅产生一般债权债务关系。

实践中存在部分施工方与发包方签订抵房协议时，用于抵债的房屋并非施工范围内的房产，而是其他楼盘的房屋。这种情况下无法适用建设工程价款优先受偿权对抗强制执行，只能依据一般买受人身份提出执行异议。

协议签订时间

根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条明确：以物抵债协议需在法院查封前合法签订，且抵债价格与当时市场价格相当，方可对抗执行。

在本案中，施工方与发包方签订抵房协议的时间为2024年8月，早于房屋被查封的时间。这一时间顺序的确认为施工方排除强制执行提供了重要依据。

若抵债协议签订于房屋被查封之后，则无法产生排除执行的效力。司法实践中，法院会严格审查协议签订时间的真实性，防止当事人通过倒签日期规避执行。

过户障碍，不可归责于施工方

房屋未能及时办理过户手续，往往成为对抗执行中的争议焦点。

本案中，施工方在房屋符合办证条件时即准备办理过户，但因房屋突然被查封而无法完成登记手续，这一障碍不可归责于施工方。根据相关规定，非因买受人自身原因未办理过户登记的情况下，不影响其权利主张。施工方已尽合理注意义务并积极主张权利，未能过户系外部因素导致。

实践中，法院会综合考量施工方是否及时主张权利、是否积极办理过户手续、未过户是否存在过错等因素，判断未过户是否影响其排除执行的权利。

施工方维权指南

面对房屋被查封并进入强制执行程序的情况，施工方应立即向执行法院提出书面执行异议，同时提供关键材料：以房抵债协议书、工程竣工验收材料、工程款结算凭证、优先受偿权行使期限的计算依据、房屋符合办证条件的证明以及未能过户非因己方原因的说明等。

本案中，施工方委托建工律师后，迅速准备了执行异议申请书及相关证据材料，系统阐述了建设工程价款优先受偿权的行使要件已全部满足，抵债协议合法有效且产生排除执行的效力。

执行异议程序是维护施工方权益的第一步，若执行异议被驳回，还可依法提起执行异议之诉，通过诉讼程序进一步确认权利并排除强制执行。

风险防控

施工方通过以房抵债方式收回工程款时，应注意以下关键点：

1.确保抵债房产属于自身施工范围内；

2.在应付工程款之日起18个月内签订抵债协议；

3.尽早办理房屋过户登记手续；

4.保留工程款应付时间、优先受偿权行使期限的计算依据；

5.确保抵债价格与市场价值基本相当。

施工方还应注意，建设工程价款优先受偿权仅针对其施工部分对应的工程款，超出部分不享有优先效力。

总结一下，“以房抵工程款”之所以能够排除执行，其根本原因在于它是建设工程价款优先受偿权的行使方式，而非普通的以物抵债协议。

建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，优于抵押权和其他普通债权。施工方通过协商折价方式实现这一权利，应受法律保护。相比之下，以房屋抵偿材料款、借款等其他债务，仅产生普通债权债务关系，无法享有排除强制执行的优先效力。

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第九条：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：......（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

第四十八条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》

第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。