96%家庭有房后，成都楼市竟然还排位全国第一，为何还如此疯狂？

在成都，想买金融城的大平层，可能需要先证明你有300万流动资金。而在城市另一端，一些楼盘正为卖掉90平的小户型而发愁。同一个市场，冰火两重天。

这不仅是行情的分化，而是一场源于“户均1.5套房”时代的生死转型。中指研究院2025年数据显示，全国30个代表城市中，24城的144平米以上大户型成交占比在提升。而另一份报告揭示了根本原因：中国城镇居民住房拥有率已达96%，户均拥有住房1.5套。当“人人有房”成为现实，开发商的生路只剩下一条：做出让那10.5%拥有三套及以上房产的家庭，也愿意“卖旧换新”的顶级产品。

01 时代的终结：从“增量时代”到“置换时代”

理解当下楼市的一切，都必须从“96%”这个数字开始。它宣告了房地产“普惠时代”的结束。市场增长的引擎，从海量“无房户”的首次置业，切换为存量房主“以旧换新”的改善置换。

正如报告所言：“大家都已经有房子了，这个时候还想要吸引人们去买房，要么房价上涨，要么就是房子好到让大家觉得换房可以提高住房的幸福感。”在房价普涨预期减弱的背景下，“把房子盖得足够好”成了开发商唯一且最后的武器。市场变成了一场零和游戏——每卖出一套新房，通常意味着一个家庭要卖出一套或多套旧房。

02 开发商的算术题：不做豪宅，无路可走

“在核心地块，做小户型根本算不过来账。地价这么高，只有做高端大平层，哪怕单价高，也总有那批人要买。”一位成都项目总的直言，道出了行业的集体困境。

高地价倒逼出“豪宅化”的生存逻辑。在金融城、天府总部商务区等价值高地，新项目起步面积动辄140平以上，180-250平成为主力。开发商通过做大面积、用顶级建材、配齐高端科技系统（中央空调、地暖、新风）和奢华会所来创造“产品代差”，旨在打动那些见识过好房子、无比挑剔的改善客群。

这不是贪图利润，而是残酷的生存算术。只有做出让人眼前一亮、愿意“卖二换一”甚至“卖三换一”的极致产品，才能在饱和市场中杀出血路。成都，只是这场全国性转型中尤为激烈的战场。

03 谁是买单者？10.5%的多房家庭与城市新贵

谁在支撑这场“大平层狂潮”？核心是两类人：

首先是 “资产整合者” 。许多成都家庭通过早年购房或拆迁，持有多套老破小或品质一般的房产。当看到产品力跨越几个代际的新豪宅时，他们便产生强烈的“资产置换”冲动：卖掉手中分散的旧资产，整合成一套核心区的顶级资产，同时完成生活方式的升级。

其次是 “产业新贵” 。成都蓬勃的数字经济、电子信息等产业，创造了大量高收入岗位。这些新市民或年轻精英支付能力强，对品质有执念。他们追求“一步到位”，直接瞄准核心地段的大平层，他们是“从有到优”的绝对主力。

他们的共同点是：都不缺房子，但缺一套能匹配其社会地位、财富和理想的“终极居所”。他们购买的，是圈层、生活方式和财富的“压舱石”。

04 成都战场：品质内卷与价格天花板的打破

在成都，这场战役有着鲜明的地域特征：

战场高度集中：战斗聚焦于城市价值高地——高新区（金融城、新川）、天府新区（总部商务区）、锦江区（攀成钢）。只有这些拥有顶尖规划、产业和配套的板块，才能承载顶级产品。

内卷到极致：竞争已从面积扩展到外立面材质、窗墙比、精装品牌、园林设计和物业服务。酒店式归家大堂、恒温泳池会所成为“标配”，开发商在细节上死磕，只为创造那“非换不可”的理由。

价格体系重塑：核心区房价天花板被不断击穿，从3万+迈向4万+、5万+。这本身就是一种客户筛选机制，确保顶级产品卖给“对的人”，维持社区的纯粹性与价值预期。

05 给所有人的启示：在分化市场中寻找出路

这场深刻变革，为不同人群指明了方向：

对多房家庭（资产整合者）：现在是优化家庭资产的关键窗口。应考虑将地段一般、产品老旧的房产，置换为核心板块的优质资产。在“住房资产占家庭总资产近六成”的背景下，提升核心资产的占比与质量，是财富保卫战的关键。

对普通改善家庭：放弃“海选”，聚焦1-2个与自身预算和需求最匹配的优质板块。在能力范围内，选择产品力最强、口碑最好的项目。在存量时代，房产的流动性与其品质直接挂钩，唯有“硬通货”能穿越周期。

对刚需首置家庭：需正视现实。新房市场的“小户型”正日益外溢。若坚持新房，可能需在地段上妥协；若看重地段和配套，房龄较新的优质次新房，可能是比偏远新区更务实的选择。

对城市发展而言：成都的路径表明，当住房普及完成后，楼市将自然与城市产业能级、人才争夺和财富积累水平同频共振。楼市成为反映城市竞争力的镜子，好城市才能持续吸引人为好房子买单。

当96%的家庭有房可住，开发商的所有努力，都只为打动那10.5%拥有多套房产、却仍渴望“更好0.5套”的家庭。成都楼市的“大平层战争”，是一场在饱和市场中寻找稀缺性的终极突围。

它残酷地宣告：关于家的竞争，已从“有无”的竞赛，进入“优劣”的比拼。未来，只有最好的房子，才能匹配人们对于“更好生活”的全部想象。