借名买房后登记人反悔否认协议，律师帮出资人打赢官司｜北京房产律师

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案情介绍

2011年10月，周明与林涛签订《借名买房协议》，约定：周明以林涛名义购买位于北京市的一套商品房（一号房屋），房屋实际出资人、所有权人均为周明，全部购房款、贷款及税费由周明承担，林涛仅为名义签约人。

协议签订后，林涛与甲公司签署《商品房预售合同》，购买一号房屋。首付款58万元由周明银行账户直接支付至开发商；后续银行贷款虽以林涛名义办理，但每月还款均由周明账户转账至林涛还款账户，持续十余年。房屋交付后，亦由周明装修并实际居住至今，物业、供暖等费用均由其缴纳。

2025年，因一号房屋已具备办理产权证条件，周明要求林涛配合过户，遭其拒绝。林涛改称：双方不存在借名买房关系，首付款系周明对其的赠与，贷款系其自行偿还（虽承认款项来自周明，但称系“朋友间资金周转”）。

周明遂起诉，请求确认《借名买房协议》有效。

裁判结果

法院判决：确认周明与林涛于2011年10月签订的《借名买房协议》有效。

法院说理

协议形式完备，内容清晰

《借名买房协议》明确载明“实际购房人、出资人、所有权人为周明”，“林涛仅为名义签约人”，条款具体，权责分明。

履行行为与协议高度吻合

首付款由周明直接支付至开发商；

贷款虽以林涛名义申请，但每月还款均从周明账户转出；

房屋自交付起由周明占有使用，相关费用由其承担；

上述事实形成完整证据链，印证协议真实性。

林涛抗辩缺乏合理解释

林涛主张“赠与”或“借款”，但无法说明：

为何接受大额“赠与”却无任何书面凭证；

为何十余年未偿还所谓“借款”；

为何从未对房屋主张过权利。

其说法明显违背常理，法院不予采信。

房屋性质不构成无效事由

一号房屋为普通商品房，非保障性住房，借名行为未损害社会公共利益或规避限购政策（审理时周明具备购房资格），故协议不违反法律强制性规定。

胜诉办案心得

即使出名人反悔，协议仍可能被确认有效

关键在于协议是否真实 + 履行行为是否一致。只要资金流向、占有使用、协议内容形成闭环，法院可穿透出名人否认，认定借名关系成立。

“确认合同有效”是确权的重要前置步骤

在出名人不配合时，先通过诉讼固定协议效力，可防止其后续主张协议伪造，为下一步确权或强制过户扫清障碍。

普通商品房借名风险低于政策房，但仍有隐患

虽然协议有效，但若买受人未来不具备购房资格、房屋被查封或出名人配偶主张权利，仍可能无法过户。需要及时要求过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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