北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
2018年，郑建国因不具备北京市购房资格，遂以其女儿郑琳名义购买位于顺义的一套住宅（一号房屋），成交价3460万元。
购房过程中：
郑建国直接向原产权人转账960万元；
另通过其债权人指示员工李某代付2500万元，备注“郑琳购买一号房屋”；
全部税费、后续装修（含墙体加固、设计、施工）均由郑建国签约并付款；
房屋交付后，由郑建国夫妇、三名子女及岳母共同居住，物业、水电等费用均由其支付；
所有购房合同、发票、产权证等原始文件均由郑建国持有。
2024年，郑建国起诉，要求确认一号房屋归其所有，并判令郑琳配合过户。
郑琳辩称：
房屋系父亲赠与，已登记六年未异议；
双方无借名协议；
郑建国至今无购房资格，无法过户。
诉前，郑建国在律师指导下申请财产保全，法院依法查封一号房屋（无抵押、无其他查封）。
裁判结果
法院判决：
确认一号房屋归郑建国所有；
郑琳于判决生效后七日内配合办理过户登记至郑建国名下。
法院说理
出资事实清晰，被告不知房价
郑琳作为登记人，对3460万元成交价“毫不知情”，却声称是受赠，明显不合常理。
第三方代付不否定出资人身份
债权人指示员工代付房款，并出具《付款说明》及证人证言，法院认可该款项“视为郑建国本人支付”。
实际控制+长期居住印证真实权属
从装修、管理到日常费用承担，郑建国全程主导，符合所有权人特征。
无证据证明存在赠与合意
登记在亲属名下不等于赠与。若为赠与，为何六年未办理交接？为何原始凭证仍由父亲保管？
购房资格不影响确权，仅影响过户时点
法院指出：本案系确认所有权归属，非即时履行过户。待郑建国取得资格后，可凭本判决办理登记。
胜诉办案心得
即使无书面协议，借名买房仍可胜诉
关键在于构建“出资—控制—使用”三位一体证据链。本案中，银行流水+第三方说明+装修合同+居住证明形成闭环。
大额代付必须“可解释、可验证”
律师指导客户补充《付款说明》并申请证人出庭，将“他人转账”转化为“本人出资”，破解资金来源难题。
诉前保全是确权落地的保障
若未及时查封，被告可能抵押或出售房屋，导致“赢了确权、输了执行”。本案房屋无负担，为顺利过户扫清障碍。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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