借名买政策房失败，律师帮客户追回全部房款｜北京房产律师解读案例

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案情介绍

周梅通过中间人王建国，与陈雪、刘伟夫妇达成合意：借用陈雪名下的限价商品房购房资格，购买位于丰台区的一套住房（一号房屋）。

2016年11月，双方签订《借款合同》并公证，约定周梅“出借”142万元给陈雪用于购房。同日，三方签署《共识协议》，明确：

“一号房屋作为偿还借款的唯一方式，待可过户时无偿配合过户至周梅名下。”

实际履行中：

首付款69万余元由周梅转账给王建国，再由其代缴；

第二笔房款72.4万元由周梅之子周浩直接汇入陈雪账户；

全部契税、维修基金、面积补差等均由周梅一方支付；

房屋交付后，由周浩装修并入住至今；

所有购房合同、票据原件均由周梅保管。

2020年，陈雪在未通知周梅的情况下，自行办理产权证，并拒绝配合过户。周梅遂起诉，要求返还全部购房成本170余万元。

裁判结果

法院判决：

返还购房款141.2万元、契税、维修基金、面积补差、产权登记费等共计约145万元；

返还购房指标款8万元；

赔偿装修损失2万元；

法院说理

真实法律关系是借名买房

尽管形式上签订《借款合同》，但结合资金流向、房屋占有使用、协议内容及证人证言，法院认定双方真实意思是借名购房。

借名购买限价房无效

限价商品房属于政策性保障住房，借名行为扰乱分配秩序，损害社会公共利益，依据《民法典》第153条，合同无效。

无效后按过错分担损失

原告明知限价房不得转让仍借名，承担30%过错；

被告收取指标款、配合签约后反悔，违背诚信，承担70%过错；

购房款、税费等直接支出应全额返还；

装修属添附，酌情补偿2万元；

指标款8万元有转账记录，予以支持；

胜诉办案心得

所有购房相关支出必须通过可追溯的银行流水支付，并保留完整票据

首付款、月供、契税、维修基金等应由出资人账户直接或间接支付，避免现金或多人转手，确保资金流向清晰、金额匹配、主体明确。

房屋交付后应由出资人实际控制并使用

包括办理入住、缴纳物业及公共费用、对外出租、装修管理等，相关合同和缴费凭证应以出资人名义留存，形成持续占有使用的事实证据。

政策性住房（如限价房、经适房）严禁借名购买

此类借名行为因损害公共利益，法院通常认定无效。即使无法过户，也应第一时间固定出资证据，优先追回本金及直接损失，而非等待确权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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