启德维港湾畔楼盘详情，业主评价口碑，二期会降价吗，值得买吗

香港启德维港湾畔（维港・湾畔）位于启德承丰道 18 号，由中国海外、恒基兆业、九龙仓、嘉华国际联合开发，项目分 4 期，共 2060 个住宅单位，其中 1A 期 3 座楼宇，约 635 伙，实用面积 290-1908 平方呎，涵盖 1-4 房间隔，2024 年 10 月落成，2025 年 3 月起陆续交房，为现楼发售。项目 70% 单位享 270° 维港海景，高层可俯瞰维港烟花及狮子山景。维港・湾畔交通上步行可达港铁启德站，中九龙干线通车后直达西九龙高铁站。教育属34校网及九龙城中学名校网，商业配套有 Airside 商场等。住客会所设泳池、健身房等设施。

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维港・湾畔业主对楼盘评价呈现两极分化，整体正面反馈较多。满意点集中在景观、生活便利与教育资源，有业主称赞主卧落地窗观维港日出的体验佳，Airside 商场满足日常采购，孩子入读名校且校车直达小区门口。争议主要在于周边工地施工噪音大，低层噪音峰值 65 分贝，部分一房户型面积小、厨房操作面不足，以及管理费较高，800 呎单位月均 3360 港元。同时，也有业主认可项目户型合理、空间利用率高、物业管理到位。

维港湾畔二期不会降价，当下现楼楼市火热，项目整体大幅降价概率极小。短期虽有部分房源价格波动，如开发商推出工抵房折扣、赠送物业费等优惠，但受多重因素支撑，价格难降。一方面，香港购房新政降低非永久居民购房税费和首付压力，千万级房源需求上涨，现楼更具吸引力，抑制价格下滑。另一方面，中九龙干线通车提升交通便利性，启德体育园等配套逐步完善，区域发展前景向好，加上维港海景资源稀缺，长期价格具备支撑力，甚至有增值空间。

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启德维港湾畔整体值得买，尤其适合重视景观、交通与教育，且能接受短期施工干扰和较高持有成本的自住及中长期投资者。自住方面，稀缺维港海景、便捷交通、优质校网和完善商业配套，提升居住舒适度与生活便利性。投资上，启德被定位为 “第二个中环”，区域规划利好，房价有望上涨，小户型租金回报率超 5%，3 房单位回报率 3.5%-4%，高于港岛核心区水平。

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