法官问为何不交物业费，业主反问：不交税违法，不交费违法吗

很多人被物业起诉时先认怂，但在至少3类情形下，拒交物业费在法律上是完全站得住脚的。

全国每年登记在案的物业纠纷案件早就突破100万件以上，《民法典》《物业管理条例》等至少4部法规都在管这件事，真正决定输赢的往往不是情绪，而是你怎么界定这笔钱的性质。

在那个流传很广的庭审视频里，业主只问了法官一句：“不交物业费，到底是违法，还是违约？”这一问，把案件从“好像在对抗法律”拉回到《民法典》明确的“平等民事主体之间的合同纠纷”，也逼着物业先说明自己依据哪一条法律、哪一份合同来收钱。

违法和违约的差别，写在每一本法律教科书的第1章：不交税违反的是《税收征收管理法》，可能被追缴、加收滞纳金甚至按刑法追究；而物业费源自一纸合同，是《民法典》第509条、第944条调整的双务合同关系，本质上类似一笔“你付费、我提供服务”的日常交易。

你可以对比一下：去餐馆花50元点菜，菜品半生不熟，你有权当场拒绝付款；同样道理，按年收取的1元/㎡或2元/㎡物业费，前提是物业拿得出相匹配的保洁、安保、维修记录，否则也只能算合同履行不当，谈不上《治安管理处罚法》意义上的违法。

真正让业主在法庭上占到先机的第2步，是把矛头对准那份自己当初“3分钟签完”的物业服务合同——很多小区的前期合同属于典型格式条款，《民法典》第496条明确要求提供格式条款的一方在订立合同时作出“提示说明”，而现实中开发商往往在1天内安排集中收房、签十几份文件，很少有人真的被详细告知权利义务。

不少业主的合同里，用10多行字把“按时足额缴费、按日3‰支付违约金”写得特别清楚，对应的服务内容却只写几句“定期保洁”“合理维护”“加强安保”之类模糊表述，既没有写明每周保洁几次，也没有写明公共设施损坏后7日还是30日内必须修复，这类严重加重消费者责任、模糊自身义务的条款，根据《民法典》第497条，本身就可能被认定为无效。

还有一个容易被忽视的数据：很多小区的前期物业，是在竣工验收后由开发商直接指定，未召开过一次有效的业主大会，《物业管理条例》第11条、第12条都写明应通过业主大会选聘或续聘服务企业，一旦程序缺失，至少要在后期通过2/3以上专有部分面积、2/3以上业主人数表决确认，否则物业收取费用的基础就会被法官反复追问。

从司法判例来看，法院一般不会因为电梯偶尔坏1次、保安态度差1回，就支持业主100%拒交全部费用，多数做法是在查清服务等级后，按照服务缺失比例酌情减免20%–50%，但在3种情形中，业主主张“暂缓或不交”往往更容易被支持。

第一种，是房屋尚未交付。《物业管理条例》第41条写得非常白：已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，服务费用由建设单位承担；也就是说，在你正式签收房屋之前，即便开发商催收1年的“预收物业费”，你完全可以凭收房通知书日期、验收单据，要求对方自己按期补缴。

第二种，是长期空置且履行了备案手续。很多地方的《物业服务收费管理办法》都给出了数字：普通住宅连续空置6个月以上，提前向物业和居委以书面或APP形式报备的，可以按不低于50%–90%的比例收取，一线城市有的小区甚至会对一年内无人居住、无车位占用的房源实行“按70%计费”，相关文件通常能在本地发改委或住建局官网查到。

第三种，是服务严重不达标。《民法典》第944条要求物业对共用部位、共用设施设备进行维护，对公共环境实施管理，对安全秩序采取必要措施，如果垃圾连续7天无人清运、电梯停运超过15天仍未维修、监控90%以上处于瘫痪状态，这类“明显无法达到约定服务标准”的情形，配合时间戳照片、业主联名记录、投诉号回执，往往能成为法院裁定减免50%甚至阶段性拒付的重要依据。

相对的，物业在催收过程中的一些做法，在法规里又是清清楚楚的“红线”：擅自停水停电违反的是《电力法》《城市供水条例》，哪怕只停1天，也有可能被城管、供电公司责令恢复供给并罚款；随意在公告栏张贴欠费业主的姓名、房号、甚至手机号，则踩到《民法典》人格权编中关于隐私和个人信息保护的条款，哪怕金额只有几百元，也可能被判令承担精神损害抚慰金。

收费项目上，擅自提高单价0.2元/㎡、新增“电梯广告管理费”“装修电梯使用费”等，如果没有业主大会按“双过半”或“2/3”表决通过，又没取得价格主管部门的书面批复，就会被视为“价格违法行为”，12315每年公布的典型案例里，涉及违规收费、强制服务的物业项目占比常年在30%以上。

从更现实的角度看，优质物业的价值已经被市场量化出来：不少一线城市，同片区内物业口碑良好、投诉率低于1%的小区，二手房单价能比隔壁老旧、投诉量多的小区高出5%–10%，而这部分价差最终都体现在每一位业主的资产账上，与其说业主是在为每月2元/㎡的服务费讨价还价，不如说是在用脚投票筛选靠谱的服务者。

所以，在真正走到立案、开庭之前，最实在的做法还是把证据和逻辑准备好：至少留存3类材料——一是合同和缴费记录，金额、时间要对应得上；二是物业服务不到位的客观证据，包括照片、视频、维修登记表和投诉编号；三是与业委会沟通、表决记录，哪怕只有群聊截图，也能证明你不是一个人在单打独斗。

当矛盾不可避免地走到台前，和视频里的那位业主一样，把焦点集中在“这份合同是否合规、物业是否履行主要义务、自己依据哪条法律主张权利”这3个问题上，往往比罗列几十件鸡毛蒜皮的小事更有效，也更容易得到法官在庭审笔录中的正面回应。

至于最后要不要走到“拒交”的那一步，很多时候取决于双方愿不愿意在业主大会、第三方调解平台或者街道综治中心先谈一谈：如果能用1次会议、几份签到表、1份调整后的收费标准，把接下来3年的矛盾降到最低，你觉得值不值？