三大物业纠纷定调，最高法给出明确裁判标准

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物业和业主的矛盾，是家家户户都可能遇到的烦心事。催费就停门禁、限电梯，房子有问题就拒交物业费，老物业赖着不走还乱收费，这些乱象长期困扰着不少小区。近期最高人民法院集中发布典型判例，针对三类最常见、最容易引发冲突的物业纠纷，给出了统一、清晰的裁判标准，既给业主撑腰，也给物业划定红线，所有依据均来自《民法典》与现行物业管理条例，合法合规，贴近民生，彻底理清双方的权利与边界。

一、禁停门禁限电梯！物业催费必须走合法途径

不少业主都有过类似经历，因为物业费缴纳不及时，就被物业限制使用门禁卡，电梯无法正常乘坐，回家都成了难题。很多物业觉得，这是催费最直接的办法，却不知道这种行为已经触犯法律。

最高法在典型判例中明确，小区的门禁、电梯属于业主共有的基础生活设施，是正常居住的必备条件，即便业主存在欠缴物业费的情况，物业服务人也不得以限制使用门禁、电梯，以及断水、断电、断气等方式进行催缴。依据《民法典》第九百四十四条第三款，物业索要物业费，只能通过协商、社区调解、向法院起诉或申请仲裁等合法渠道维权，不能用侵犯业主正常生活的方式施压。

法院在判例中指出，物业限制门禁与电梯，本质是用债权诉求不当侵犯业主的物权，既无法律依据，也容易激化矛盾。今后再有物业用这种手段催费，业主可以直接要求恢复使用，也可以通过法律途径维护自身权益，司法机关会坚决支持业主的合理诉求。

二、房屋质量有问题，不能以此拒交物业费

生活中还有一种常见情况，业主收房后发现房屋有设计不合理、墙面开裂、厨房排烟倒灌、漏水等问题，多次找开发商无果，就把火气撒到物业身上，选择拒交物业费，认为物业没有解决问题，就不该收费。

最高法此次给出明确裁判：房屋专有部分的质量、设计问题，属于业主和开发商之间的商品房买卖合同纠纷，和物业服务不属于同一法律关系，不能以此为由拒交物业费。

物业服务的核心职责，是维护小区公共区域的卫生、绿化、秩序、消防、共用设施设备等，不负责房屋内部的质量保修与设计整改。判例中，有业主以厨房设计不合理、排烟不畅为由，拒付四千多元物业费，法院审理后，依法判决业主足额缴纳。这一裁判不是偏袒物业，而是厘清责任主体，引导业主找对维权对象，房屋质量问题应向开发商主张，而非拒绝履行物业服务合同的缴费义务。同时也提醒业主，区分不同纠纷，理性维权，才能更高效解决问题。

三、业主大会选聘新物业，老物业无权反对，拒不退场无收费权

小区换物业，也是矛盾高发区。很多小区业主大会按法定流程投票，选聘了新的物业服务企业，可老物业拒不交接，不退出小区，还起诉要求认定业主大会的决定无效，甚至继续强行收取物业费。

针对这类纠纷，最高法裁判标准十分明确：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业，是业主大会的法定权利，只要流程合规，决定对全体业主具有法律约束力，原物业服务企业并非小区业主，无权起诉请求撤销或认定该决定无效。

同时按照《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止后，老物业必须按时退场，完成资料、设施、办公用房的完整交接，不得以任何理由强行滞留。如果拒不退出，不仅涉嫌违规，后续也无权向业主收取任何物业费。这一规定，从司法层面保护业主的自治权利，破解小区“换物业难、交接难”的顽疾，推动小区物业服务有序更替，保障全体业主的共同利益。

四、划清权责边界，共建和谐小区环境

最高法此次对三大典型物业纠纷定调，核心目的是平衡物业与业主双方的权益，遏制乱象，引导双方守契约、依法办事。一方面制止物业违规催费、强行滞留等越界行为，保障业主居住权与自治权；另一方面也规范业主的维权行为，不鼓励无理由拒缴物业费，避免小区公共服务因资金问题陷入停滞。

这套裁判标准，全国法院在审理同类案件时都会参照执行，既统一了裁判尺度，也为普通人处理物业纠纷提供了清晰指引，不用再扯皮、不用再闹心，遇到问题对照标准，依法沟通、依法维权，就能最大程度保护自身利益。

最高法的清晰定调，让物业和业主都有了行为准则，不再各说各理。这三类最常见的物业纠纷，你所在的小区有没有遇到过？你觉得物业和业主之间，最需要改善的是哪一点呢？

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