北京买房：理清思路，购房建议1793

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我这是个是否吃回头草的问题。前几年是生意资金链出问题而卖掉了茂华璟公馆的一套房，1300万算是当时的高点。现在是基本缓过来了，看这套房子已经跌到了1100万不到，估计砍砍价1000多点就能买回来。但问题是有必要还买在这里吗？虽然小区很好，我也很熟悉，但请问是不是有更多更优的选择啊？

A：

1、打个比方吧，我有个朋友系列，前几年因为身体问题离婚了，但毕竟还年轻，没几年就恢复到如狼似虎了。而此时原配岁数大了几岁，价值也下降了点儿，请问此时是否有必要和原配复婚？虽然原配各方面不错，也挺熟的，但请问是否有更多更优的选择？

这外人无法回答，房子和伴侣其实差不多，都是用来过日子的，是否合适只能看自己的感受，外人不好评价和指点。

2、或者这么说吧，如果是我的话不吃回头草。因为我这人喜新厌旧，即便是初恋在心目中美好无暇，但也不愿再回首，留作回忆才更有诗意。

另外一点，璟公馆确实是很好的小区，保值在石景山也不算弱，没低于大盘。但毕竟单价和总价在西部都有点儿高，所以流动性不算太强。我估计您当时买房时就时间不短吧？除非是明显的低价。

所以如果是我就换个选择了，换成地段儿更强或小区更新的。即便是不考虑保值角度，居住体验+流动性也是应该强点儿的。

3、但还是这句话，房子是用来住的，是否舒服只看自己的感受，外人不好多说什么。

仅供参考。

二

Q:

刚需买首套（未婚），不想一直租房搬家，总价不超过700万。考虑到对象和我通勤距离太远，一时不知道在哪里看房，烦请您给出购房位置建议。

我的具体需求如下：

通勤需求：我在丰台（10号线，西三环），对象在昌平（17号线，北七家），是就近一人还是选择中点？我对通勤时长的要求是小于1小时（包含走路时间）。

居住需求：步行10分钟有地铁，可以接受老小区，但需要维护好，不接受一居室，板楼优先。

A：

1、常规建议是离其中一方近呗，总比俩人都折腾要强。而且现在是未婚，但也得考虑结婚吧？那有了孩子之后，夫妻总得有一个能有时间接送+陪伴。

买房从投资角度的常规建议是先北后南，但北七家远了点儿，还是先看西三环吧。而且是700万预算，这总价在北七家高了点儿。肯定能买到很宜居的房子，但流动性弱点儿，保值也未必强。

2、通勤的事儿自己感受吧，外人不好建议。而且这1小时是哪儿到哪儿的距离啊？是俩人都要1小时之内吗？那估计就得东四环了，俩人都够累的。

3、700万不接受一居室，但可以接受老小区，这要求怎么听着那么怪啊？这总价区间的一居室基本都是老公寓，或者是学区房的老破大。居住的性价比倒是高，但其他方面都一般。而且老公寓中几乎没有板楼，老破大又多数不带电梯，能接受吗？反正一般来说是没人往这方面想的，您是怎么琢磨的啊？

4、简单说吧，在我看来您应该是刚有个买房的想法，提出的要求还都挺虚的呢，反映的是对北京楼市不了解，对自己的需求也没想清楚，所以我也不好聊。

要不就先别着急，把各项主要需求都考虑清楚，比如大致是哪方向的地段儿，是自住为主还是保值为主，过几年是否要置换，是否考虑学区，面积户型等等。

然后把需求排序，看更重视哪方面，之后再说地段儿、板块、小区，最后才是具体房源。买房是大事儿，一步一步的来吧，别太着急，反正现在也没真正开始行情呢。

仅供参考。

三

Q:

我在金融街工作，首次买房，目前看的地段主要是草桥和西直门外。草桥的优势是交通方便，房子的性价比高，但没有学区属性，担心保值性弱。西外的优势是地段好，海淀学区，劣势是次新房的价格高，也担心学区溢价的保值问题。因为我孩子刚刚一岁，离上学还五年。

A：

1、西外一般指的都是西城辖区，海淀的就算白石桥了。

2、您的预算是多少？一般来说，如果预算高，那甭说海淀了，西城都能买到溢价低甚至不带溢价的，那就算性价比高+各项兼顾了。金融街就有这种小区，但缺点就是很贵，两居室都动辄1500万起。

3、如果预算不是很高，那我建议两边同时看房，各自选几个合适的。然后都计算租售比，用总价除以预估租金就行，租金让当地中介给估算。得到数值后进行比较，如果海淀的没比草桥的高出太多，比如草桥的700，海淀的800，那就算说的过去，如果750那就买海淀的吧，说明没差多少性价比，溢价不算高。

4、如果在海淀找不到太合适的，比如连老破小的租售比都在700左右，那还是首选草桥吧，五年之后再考虑孩子上学问题也不迟。毕竟从今年开始，一直到2031年都是入学人数的低谷期，溢价部分有可能受损失，所以学区没必要准备的太早。

5、简单就这情况吧，您最好还是先明确预算，然后在两边各自选套房试着比较一下，熟悉了方法再多看房。

仅供参考。

四

Q:

我目前在京两套房，一套是当年单位团购的回龙观小户型，基本没住一直出租，暂时不想卖，想看看经济回暖后的价格。

现在主要纠结的是二套，十年前买的，自住兼投资。但当时不懂，买的是朝阳**学校旁边的**宿舍区。当时除了自住之外两个想法，一是中介说这会成为学区房，至少多涨出30%。

二是当时都对改造有很大预期，尤其**单位又很有钱。但这两项都落空了，学校还是渣校，改造效果也不理想，据说单位几乎没出钱。所以导致房价也涨的不好，远不如和平里的。

所以现在想卖掉这套，这次主要考虑改善，至于投资角度能保值就行，别落后大盘。预算是800万之内，您看以下三个小区哪个合适？

A：

1、都是典型的老公寓，特点就是自住为主，所以这种房凭个人喜好选择更合适。

2、另外房子是用来住的，而公寓类的优势都是性价比高，所以也可以用租售比来计算一下。用总价除以预估租金，哪个的数值低就说明性价比高。或者也可以用钱来比较，同等总价的情况下，哪个的租金高，就说创造的收益高，也等于性价比高。

3、这仨小区我估计是世茂宫园，因为一居室都100多平，非常典型的追求居住体验了。或者说相对来讲属于单价低的，那如果三个的租金差不多，哪个的总价低就是性价比高了。

不过您可考虑好朝向问题，因为塔楼在户型图上都是正向的，但在现实中未必，大多都是斜向，如果向北斜就未必舒服了。您这套房的价格偏低，我觉得有北向的可能。

4、如果注重保值，那就看圣世一品吧，户型虽然小，但既然单价高，就说明价格走势占优，以后也大概率是这趋势。

仅供参考。

五

Q:

外地人在北京，需要买房落户口，本金近200万+月供1万，请问最高能买多少总价的？首选区东城，次选朝阳，至少两居室，有学区最好，至少中等以上。时间为春节回京后，正月十五前后开始看房，两月内完成。

Ps：目前住单位宿舍，马上到期不能续租了。而且孩子今年五月出生，希望能尽快住上。另外只看板楼南北通透户型，带电梯和停车位，人车分流，小区绿化环境好的。

A：

1、您这有点儿拿我当土地爷许愿了，但我做不到有求必应，您要不还是换个灵点儿的庙门吧。

2、200+1万月供，最多买400万左右的房，这总价在东城基本就是上车盘，在朝阳也是刚需房。东城即便是南城老破小的均价也得6/7万，朝阳五环外都得4万左右。400万买两居室不是不行，但您这南北通透+电梯+停车位+人车分流+绿化就要求太高了，至少是改善盘的标准。无论东城还是朝阳都几乎买不到，除非是朝阳带硬伤的房源。

3、这我就不多说了吧，建议您还是先别着急了，心急吃不到热豆腐。还是先多了解一下北京的行情吧，房价确实比高峰期跌了不少，但没跌到400万买学区房改善盘的程度。要不您就降低要求，要不就再多等几年吧，反正孩子上学还六年呢，不着急。

仅供参考。

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