业主被要求帮忙卖房，否则就改长租公寓？！

花2.35万/㎡买的高端湖景房，本以为是改善自住的安心之选，没想到却被开发商下了“卖房KPI”：3月底前，业主们要共同帮着卖掉80套房，卖不完，小区4栋楼就直接改成长租公寓。

近日，武汉某楼盘发布的一份的通知，引起了业主们的强烈不满。

图注：通知。图源：网络。

这一事件看似是一场开发商与业主的对立，实则暴露出当前房地产市场“存量盘活”的深层矛盾。

业主被逼亲自下场卖房了

公开资料显示，该楼盘位于武汉经开区的三角湖度假村原址，周边配套成熟、产业环伺，拥有三角湖的一线湖景。整个项目总户数约1200户，产品类型涵盖高层、大平层及叠墅等。2022年9月项目首开入市，精装修备案均价高达23520元/㎡，直接创下当时经开区备案价新高，妥妥的高端改善盘。

然而，就是这样一个本该“不愁卖”的楼盘，如今却反倒把已购房业主当成了“去化工具人”了。

根据通知，开发商以“业主此前自愿表达过帮忙卖房意愿”为由，拿出10号楼试点，要求业主们在3月底前共同完成80套房的销售任务。一旦任务完不成，小区7-10号四栋楼将全面推进安居运营。

所谓“安居运营”，就是开发商将这4栋楼打包出售给旗下安居公司，改为长租公寓运营。

从本质上来看，初始登记后的新房产权属于开发商，其享有对房产的使用收益和处分权，将未出售的新房转为长租公寓或保障性租赁住房，这件事本身并没有问题。让业主帮忙卖房，也是基于前期收到的“自愿”反馈。

业主们为了不让开发商将这几栋楼改成长租公寓，也只能无奈帮忙卖房。

而按照过往实际情况来看，这个销售目标几乎是“不可能完成的任务”。据业主透露，该小区过去三年，仅1栋楼达到过类似的去化标准，“很多销售甚至一个月都开不了一单”。

换句话说，这4栋楼改成长租公寓，大概率已是板上钉钉。

面对既定的事实，业主们维权也不难理解。这4栋楼均以大户型为主，极大可能被分租，那么原本的一户就可能变成3、4户，同时租客整体素质也不可控，而这，都或将对业主的体验产生影响。

开发商选长租背后的三重原因

开发商为什么要将住宅改成长租公寓?

答案很现实：房子卖不动了。

当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期。某平台监测数据显示，2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，市场整体置业意愿偏弱。

该楼盘虽然拿出了“接近半折”的优惠方案，但在大家“捂紧钱袋子过日子”的现实面前，或许仍将是收效甚微。

其次，长租才是“稳赚不赔”的选择。我们算一笔明白账：该楼盘当前给出的销售均价是13500元/㎡，而当年拿地的楼面价就超过1万元/㎡，再扣除精装修成本、建设成本、营销成本，几乎没有利润，甚至可能亏本出售。

但如果改成长租公寓，情况就完全不同。

据悉，该小区最外围的两栋楼，早已被开发商改成品牌长租公寓对外出租，大三居整租的月租金约2840元。按照这个租金水平，即便不考虑租金上涨，长期出租也能获得稳定的现金流，避开当下新房销售的价格倒挂困境，实现资产的保值增值。

这其实也是当前住房租赁产业的核心吸引力之一：相较于新房销售的“一锤子买卖”，长租公寓能为房企提供长期、稳定的收益，尤其是在楼市去化压力大的当下，这种“稳健性”远比短期卖房回款更有价值。毕竟，租赁市场的需求一直存在，尤其是新市民、青年人的租赁需求，为长租公寓提供了稳定的客源支撑。

图源：摄图网(ID：500447270)

最后，也与开发商的角色密不可分。当下市场收储主体基本都是国企、国资，这代表着也是推动住房租赁产业发展、落实人才安居政策的核心主体。以本次武汉为例，该项目开发商就是地方国企。资料显示，其近年来逐步构建起“城市建设、城市运营、科技+资本运作”三大核心业务矩阵，房地产销售排名武汉市场第一，同时推出某租赁住房品牌，目前集团在管租赁住房近3万间。

通过资产内部转化，将未出售的新房转为长租公寓，既能化解商品房去化压力，又能落实人才安居责任，同时也缓解了收储的资金难题。

这也是当前租赁产业里面，国企主导存量盘活的典型模式。

住宅变长租公寓已是大势所趋?

武汉这个事件，不是个例，而是全国住房租赁产业发展的一个缩影。

当前，房地产行业已进入存量时代，“去库存”成为很多房企的核心任务，而“收存转保”“存量商品房转长租公寓”，正是开发商盘活存量的重要路径。

中央经济工作会议明确指出，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房;全国住房城乡建设工作会议也强调，“十五五”重点工作之一就是推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

据统计，目前全国已有约60城表态支持存量商品房收储工作，超30城发布具体征集细则，各地虽打法各异，但核心逻辑高度一致，均围绕“去库存、补保障、稳市场”三大目标发力。

换句话说，住宅变长租公寓已是大势所趋。

图源：摄图网(ID：507738599)

但业主的担忧，同样值得重视。例如，各地在征集存量房源时，普遍要求“整栋、整单元、整层未售、可封闭管理”。这一相对宽松的要求，就容易导致业主维权的情况出现。

这种矛盾，在全国范围内早已屡见不鲜：苏州某小区，地方国资计划回购部分房源用作公租房，引发业主集体投诉;深圳龙岗区两个安居房小区，大户型房源被纳入保障性租赁住房，业主质疑开发商未提前告知、侵犯自身权益，后续龙岗区住建局回应，相关操作符合现行政策;青岛西海岸新区一小区，部分楼栋被购入用作保障性住房，业主直到装修阶段才知晓，引发维权，购入方回应，收购流程合规，不侵犯业主合法权益。

网友们也分成了两派：一派认为，开发商此举涉嫌“欺诈”，严重损害业主权益;

图源：评论区截图。

另一派则表示，商品房可租可售，开发商作为产权人有处分权，只要缴纳相同物业费，业主与租客享有同等物权，无需过度抵触。

图源：评论区截图。

站在产业的角度来看，房企布局长租公寓、盘活存量资产的初衷是好的，但也应当充分尊重业主的知情权、参与权和监督权——提前沟通、明确告知、制定合理的补偿方案，降低长租公寓对现有业主的影响，这才是实现多方共赢的关键。

毕竟，无论是租客的居住需求，还是业主的居住体验，都值得被重视。