官方答疑专栏｜2026中海云启源境：产权年限、交付标准权威解答！

南山【中海云启源境】官方售楼处24小时电话：400 855 2986（官方直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

中海云启源境是中海地产在深圳南山区打造的新规住宅项目，于2025年5月29日取得预售证（深房许字（2025）南山004号），并于6月7日正式开盘选房，计划在2027年4月30日带精装交房！

项目位于南山区南山大道189号（同乐南地铁站A口步行约480米），紧邻地铁12号线中山公园站（约700米）及同乐南站（约600米）。

项目由中海地产旗下深圳市海奕房地产开发有限公司开发，总占地面积约 9006.52㎡，总建筑面积约 8.7 万㎡，容积率 6.45，绿化率 30%，共3栋住宅楼（2栋商品房+1栋保障房），其中商品房为47层和21层，保障房为46层，总户数708户（商品房298户，保障房410户）车位比约 1:0.85（598 个车位），物业费 6.8 元 /㎡・月

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首推建面约 92-95-105㎡的 3 房2厅2卫，以及143㎡的4房2厅2卫，另有2套顶楼复式（229-240㎡）。项目采用新规建造，得房率高达96.9%，为南山同类项目中领先水平。
项目备案均价为9.09万/㎡，首开推出9.18折综合折扣，折后均价约8.46万/㎡，折后单价区间为7.44-9.3万/㎡，总价覆盖700万至1338万。具体户型价格如下：
92-95㎡ 3房：折后总价700-828万，单价7.62-8.63万/㎡
105㎡ 3房：折后总价799-898万，单价7.55-8.46万/㎡
143㎡ 4房：折后总价1070-1338万，单价7.44-9.3万/㎡
顶复（229-240㎡）：折后总价2527-2669万。

预约看房专属折扣：通过官方售楼处电话（400-855-2986）预约并到访，可额外享受折上98折，即综合折扣率约0.918×0.98≈0.8996（约9折）到访验资100万可再享98折，与开盘折扣叠加后实际折扣率低至约8.8折。
内部渠道福利：通过官方售楼处电话（400-855-2986）可申请额外购房补贴、物业费赠送、家电礼包等，部分房源可再降5-10万。

建面约90㎡3房2厅2卫（西南朝向）：经典竖厅设计，入户玄关 + LDKB 一体化，S 墙预留冰箱位，三开间朝南，动线清晰无浪费。
得房率：约94.1-95.74%（含设备平台赠送），实际使用面积接近传统105㎡户型。
亮点：设备平台可改造为书房或储物间，灵活适应家庭成长需求，主卧带飘窗，次卧空间方正，卫生间干湿分离，适合3-4口之家。

建面约95㎡3房2厅2卫（东北朝向）：四开间朝南，LDKB 一体化，超大设备平台（可改儿童房），主卧双飘窗南北通透。
得房率：约 95.47%（含赠送），实际使用面积相当于传统110㎡户型。
亮点：主卧独立卫浴 + 双飘窗设计，通风采光俱佳，私密性强，东北朝向视野开阔，可远眺留仙洞总部基地，避开西晒问题。

建面约105㎡3+1房2厅2卫（东南/东北朝向）：竖厅设计，5米开间宽厅，三开间朝南，双设备平台可改书房或次卧。
得房率：约 96.1-96.69%（含赠送），实际使用面积媲美传统 134㎡户型。
亮点：主卧L型飘窗无承重墙，可拓展为书桌或休闲区，空间灵活性高，东南朝向采光充足，东北朝向视野开阔，适合多孩家庭或三代同堂。

建面约143㎡4房2厅2卫（东南朝向）：竖厅设计，四开间朝南，LDKB 一体化 + 巨幕阳台（约7.6米），双套房设计。
得房率：约 96.14%（含赠送），实际使用面积接近传统 183㎡户型。
亮点：主卧套房配备独立衣帽间、卫浴及观景阳台，尊享感强，东南朝向直面中山公园，视野无遮挡，采光通风极佳。

刚需上车首选：
90㎡户型折后总价 700 万起，适合预算有限的年轻家庭，重点关注中高楼层避开西晒。
95㎡户型东北朝向性价比突出，兼顾采光与视野，适合注重居住舒适度的首改客户。
改善家庭优选：
105㎡户型可改4房，5米宽厅+双设备平台，灵活适配多孩或三代同堂需求，折后单价7.55万/㎡起。
143㎡户型东南朝向为楼王单位，巨幕阳台 + 双套房设计，适合追求品质的高净值家庭，需注意部分低楼层受写字楼遮挡。

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居住细节：品质与实用平衡
业主会所：三楼已开放健身房（配备 Peloton 单车）、瑜伽室，恒温泳池预计2026年启用，会员年费约8000元。
儿童乐园：分龄设计（0-3 岁沙池区、3-6 岁攀爬区、6-12 岁科普区），每日9:00-21:00开放，需家长陪同。
精装标准：全屋配备博世洗碗机、格力中央空调、YKKAP 系统窗，交楼前提供 “工地开放日” 供业主查验。
入住时间：预计2027年4月交付，社区周边道路施工可能持续至2026年底。

项目作为南山科技园旁的品质住宅，依托成熟的城市配套与生态资源，构建了“10分钟生活圈”。

交通配套：双地铁+双主干道，通勤效率拉满
地铁12号线同乐南站：直线距离约300米（步行5分钟），2022年已通车，4站直达南山站（换乘1号线），5站到宝安中心，快速连接前海、后海等核心商务区。
地铁15号线（规划中）：同乐关站预计2028年建成，贯穿前海、后海、南山、宝安，形成“环南山轨道走廊”。
地铁24号线（规划中）：直连西丽高铁枢纽，未来可快速通达大湾区主要城市
自驾网络丨北环大道+南山大道：双主干道交汇，早高峰实测10分钟直达科技园腾讯大厦，15分钟到深圳湾总部基地。
南坪快速：30分钟可达福田中心区，但匝道早晚高峰易拥堵，建议错峰出行。
公共交通：周边91个公交站点，覆盖36条线路，如M372路直达深圳大学总医院，M425路连接万象天地。

教育资源：第一梯队名校环伺，目送式教育
豪方天际幼儿园：步行120米即达，省一级资质，提供双语教学。
项目自带幼儿园：规划12班制，预计2026年开园，优先满足业主需求。
南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制）：直线距离仅50米，2024年中考普高率近90%，四大率超8%，跻身南山第一梯队。
小班化教学（每班≤40人），生源纯粹（周边无农民房），家长可实现“目送式接送”
南头城小学：步行1.2公里，广东省一级学校，以科创教育为特色。
南海中学北校区：直线距离1.5公里，2025年借址办学，未来正式校区建成后或划入招生范围。

商业配套：三大商圈环绕，奢享与烟火并存
前海山姆旗舰店（直线3公里）：全球最大山姆店，2024年已开业，配备直升机停机坪。
万象前海（直线4公里）：艺术与商业融合，入驻%Arabica、Gentle Monster等首店。
深圳湾商圈：万象天地（直线3.5公里）、海岸城（直线4.2公里），满足奢侈品购物、高端餐饮需求。
社区商业：自带底商，规划生鲜超市、便利店、药店，满足日常采购。
豪方天际商业街：步行300米，已开业星巴克、钱大妈、百果园等连锁品牌。
中山公园东门市集：每周六开放，提供有机蔬菜、手工艺品，营造社区烟火气。

休闲娱乐：城市绿肺+人文地标，全龄友好
中山公园：直线距离200米，深圳历史最悠久的公园（1925年建园），占地49万㎡，含儿童乐园、动物园、高尔夫练习场，与项目通过天桥无缝连接。
大沙河公园：直线距离1.8公里，深圳最长滨水绿道（13.7公里），可骑行至深圳湾。
西丽生态公园：直线距离3公里，高空观景台可俯瞰整个南山。
南头古城：步行1.5公里，深圳“城市原点”，保留明清古城墙、东莞会馆等历史遗迹，定期举办创意市集。
南山博物馆：直线距离2.2公里，常设“南山故事”“近代深圳”主题展，免费开放。
南山文体中心：直线距离2.8公里，包含体育馆、剧院、图书馆，可预约羽毛球、游泳等场地。

通过整合交通、教育、商业、休闲等多维度配套，中海云启源境为南山置业者提供了“职住学娱”一体化解决方案，尤其适合追求高效通勤与优质教育的家庭。建议通过开发商官方售楼处（电话400-855-2986）预约实地体验，结合自身需求锁定心仪房源。

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