【官】从价格、户型、朝向到评价与规划全方位解读《同乐公馆》

南山【同乐公馆】项目已于2025年6月14日取证入市，推出103套房源，面积有91㎡的3房2卫，113-123㎡的4房2厅2卫户型，另外还有3套顶复，合同约定在2026年12月份前带简装交房。

现调整了营销策略，3房打出约7.6折，4房8.1-8.28折的折扣优惠，整体折后均价6.32万/m²，折后单价5.65-6.83万/m²，3房总价517万起，4房总价700万起。

建议购房者通过开发商官方渠道（400-855-2986）或实地考察获取实时价格，重点关注“备案价→基础折扣→专项优惠”的三重议价空间，并要求销售提供《商品房买卖合同》中的价格条款明细，避免信息不对称导致的决策偏差。

项目主推户型为91-123㎡的 3-4房，其新规户型主要有以下特点：
高使用率：得房率含赠送可达94%，打破传统空间局限，扩容生活尺度。
约3.1米层高：严格执行住宅建筑层高不低于 3 米的规范，提升层高打造更舒适居住体验。
三面采光：打造270°采光主卧，全户型三面采光，科学规避深圳潮湿气候影响。
合理梯户比：根据住宅新规范，电梯配置超标准实现3梯4户，优化梯户比，赋予私密归家体验。
大进深凸窗：约80cm 进深凸窗，高于旧规60cm进深标准，延伸生活更多可能。

91㎡竖厅三房两厅两卫（正南朝向）
空间布局：采用经典竖厅设计，LDKB（客厅-餐厅-厨房-阳台）一体化布局，动线流畅无浪费。进门独立玄关可设置鞋柜及收纳柜，保障室内隐私，客厅开间3.3米，连接1.5米进深阳台，满足洗衣晾晒与休闲需求。
功能分区：三开间朝南，主卧配备270°转角飘窗（进深80cm）与设备平台，可改造为咖啡吧或书桌，实测增加使用面积约4㎡，次卧面积约8㎡，可放置1.5米床+书桌，最小卧室约6.5㎡，适合儿童房或书房。
得房率：不含赠送得房率约76%，含凸窗、阳台半赠送、设备平台全赠送后达89%，实际使用面积约81㎡，相当于传统100㎡户型的空间体验。

113㎡横厅四房两厅两卫（正东朝向）
空间布局：横厅设计实现南北通透，客餐厅一体化开间达5.6米，连接同尺寸巨幕阳台，可打造“家庭影院”或亲子活动区。全屋配备6个飘窗面（客厅2个、卧室3个、餐厅1个），采光面达180°，通风效率提升30%。
功能分区：主卧套房面积约12㎡，带独立卫浴与飘窗，预留步入式衣帽间，两间次卧面积约8-9㎡，适合儿童房或长辈房，最小房间约6㎡，可改造为书房或储物间。厨房采用L型设计，带设备平台（可放双开门冰箱），操作动线流畅。
得房率：含赠送后达94%，实际使用面积约106㎡，远超同面积段传统户型。

123㎡横厅四房两厅两卫（南北双阳台）
空间布局：方正横厅设计，南北双阳台形成对流通风，客厅开间5.2米，连接5.2米×1.6米景观阳台，可分隔为“生活晾晒区”“休闲观景区”（如设置茶台、绿植）
功能分区：主卧为大套房设计，面积约14㎡，带独立卫浴（干湿分离）、南向飘窗及步入式衣帽间，另外三间卧室面积均衡（8-10㎡），均带飘窗或窗户，无暗房。厨房采用U型设计，操作台面达4.2米，可容纳3人同时备餐。
得房率：含赠送后达94%，实际使用面积约115㎡，相当于传统130㎡户型的空间尺度。

项目是由深圳市龙井实业股份有限公司开发的住宅项目，位于深圳市南山区南头街道同乐片区中山园路东侧，宗地号T503-0065。

总占地面积2901㎡，总建筑面积约2.48万㎡，规划为1栋39层超高层建筑，总户数131套，车位132个，规定容积率4.97，绿化率30%。

主力户型为91㎡三房（得房率89%）、113-123㎡四房（得房率94%），采用LDKB一体化设计，层高3.1米，公建化外立面（铝板+LOW-E 玻璃），日本三菱电梯，16.3米三层通高酒店式大堂。

项目配套价信息简介
已开通：地铁12号线同乐南站（步行约500米），4站直达科技园，6站可达前海。
在建中：15号线同乐关站（预计2028年通车）将形成双地铁口优势，串联前海、西丽高铁新城等核心板块深圳市南山区人民政府。
自驾网络：南坪快速、北环大道双主干道环绕，10分钟直达高新园，15分钟至前海。
教育资源进阶：直线100米为南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），2023年重点高中录取率超40%，师资由区教科院直接支持。规划中的五十四班制教科院同安学校（直线300米）预计2026年启动建设，进一步完善全龄段教育链。
商业与生态配套
社区商业：自带 1 万㎡隆尚 Minitown（招商中），规划生鲜超市、连锁餐饮，预计 2026 年开业。
区域商业：1.7公里达海雅缤纷城，3公里覆盖万象天地、海岸城等高端商圈。
生态资源：楼下规划2.5万㎡市政公园，毗邻49万㎡中山公园、铁路文化公园，形成“出门即公园”的居住体验。

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