北京三里屯384间核心资产，为何选择城家瑞贝庭？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

近日，城家瑞贝庭公寓酒店成功签约央企中银旗下大体量存量项目，该项目资产位于北京朝阳区工体、三里屯商圈，属于北京核心资产。这不是孤例，一线城市核心资产换牌改造成服务式公寓的案例越来越多，不久前，城家瑞贝庭在朝阳文创腹地和通州副中心商圈拿下两个项目，上海华亭宾馆、上海六百项目也纷纷引入服务式公寓……不做酒店写字楼，一线核心资产为何偏爱服务式公寓？

城家瑞贝庭签约中银三里屯384间项目

北京三里屯，向来是奢侈品牌和潮流首店的主战场，迪奥、爱马仕、LV的全国首店、亚洲旗舰店轮番落子，一线铺位长期不对外流通。在这样的地方，即便是国际大牌很难拿到项目。

城家瑞贝庭公寓酒店此次签下的项目，正位于三里屯核心区，前身是北京城盈酒店式公寓，业主为中银系央企投资公司。项目紧邻东大桥地铁站，向西是三里屯，向南直连CBD，工体、医院、商务区都在步行半径内，几乎把北京最成熟，也最“贵”的资源压缩在一处。这类地段，对运营效率的容错率几乎为零。

更难的是体量，384间客房，在三里屯属于罕见的大盘。作为对比，曾经的瑜舍仅99间，2025年新开的三里屯福朋喜来登也只有204间。规模越大，对现金流、入住率和成本控制的要求越严，一点波动，都会被直接放大到财务报表上。没有成熟体系和风控能力，基本扛不住。

而项目业主的背景，进一步抬高了项目运营治理门槛。作为中银系央企投资平台，合规、安全、可审计始终排在首位。早期他们也评估过万豪、洲际等国际品牌，但在实际对接中发现，传统国际品牌模式下，数据分散、报表滞后、审计配合成本高，很难满足央企对“实时、可穿透、可追溯”的治理要求。

这正是城家瑞贝庭公寓酒店能够接手的关键所在。作为华住集团旗下服务式公寓板块专业运营商，城家依托华住成熟的技术中台，在项目层面实现了经营、客户与成本数据的系统化管理，业主可以实时掌握运营状态，数据路径清晰、逻辑可追溯，天然适配央企审计与风控体系。

在市场上，能同时承接高体量、保障稳定现金流、运营管理数据透明的服务式公寓品牌并不多。城家凭借成熟体系、数据驱动和本地化运营经验，成功在三里屯落地384间房大盘项目，显示出本土运营团队已具备驾驭顶级核心资产的能力。同时，一线核心资产业主也在重新定义“好运营商”的标准，不再盲目追求外资光环，而是看谁能在高体量、高压力场景下，跑得稳、算得清、经得起审计。

为啥这些核心优质资产都看上了服务式公寓？

近两年，一线城市核心区的存量资产，正在明显加快向服务式公寓转型，而且集中发生在位置好、体量大、原本完全可以继续做酒店或办公的优质资产。这不是资产条件下降，而是最有选择权的一批业主，率先调整了业态。

以城家为例。其服务式公寓酒店品牌在2025年新增签约的53个项目中，相当一部分来自一线城市核心板块：北京朝阳大悦城、北京通州副中心项目，均由在营品牌酒店翻牌而来；上海黄浦鲁班路地铁站、制造局路项目，也都位于成熟城区、稳定客群带。

类似判断，也出现在更多核心资产上。上海徐家汇商圈的上海六百项目，规划打造约30层、130米高的“酒店式公寓+商业”综合体；老牌的华亭宾馆，也将以“酒店+服务式公寓”的双业态方式回归市场。可以看到，“长租+短租”的服务式公寓，正在成为核心资产更频繁采用的结构方案。

为什么会是服务式公寓？

首先是需求与业态的重新匹配。一线核心区的居住需求正变得多元且长期。除了外派高管与差旅人士，家庭出游、跨城实习、短期陪读、乃至“银发旅居”等多人多日的复合场景迅速增长。他们既渴望酒店式的服务与灵活，又需要居家的空间与性价比，传统酒店或长租公寓难以完全满足。服务式公寓正好卡在这个中间位置：既能短住，也能长租，现金流结构更稳，更能满足多人多日的多样化需求。

三里屯瑞贝庭公寓酒店的做法，很有代表性。384间房，如果按单一酒店逻辑运营，空置风险极高。项目在规划阶段就拆分结构，约150间用于日租，200多间用于长租，长租兜底，短租补充，根据季节灵活调整比例。相比五星级酒店只能被动承接客流，这种“长短租切换”能力，有效降低了核心区大体量资产的去化压力，也更好匹配了多人多日、灵活多样的真实居住需求。

其次，是避开高度同质化竞争。在三里屯这样的区域，酒店高度密集，从国际品牌到中端连锁，拼的都是同一批短住客源。瑞贝庭公寓酒店通过差异化产品组合巧妙避开同质化竞争，每一间房都精准匹配不同租客需求，显示出对核心区运营节奏的敏锐把握，也体现了华住在服务式公寓板块的战略思路。

放到长租公寓赛道，对比同样明显。北京三里屯瑞贝庭公寓酒店以28到36平方米开间为主，同时配置餐厅、会议空间、健身房、共享厨房与洗衣设施，属于“酒店级配套”。月租集中在8000—12000元，精准覆盖核心区最稳定，也最具持续支付能力的人群，这是普通长租产品难以触达的区间。

再往下算，是收益和退出的现实问题。在写字楼租金承压、普通住宅长租上涨乏力的背景下，核心城市中高端服务式公寓的租金表现反而更稳。不少业主算过账，同样的硬件条件，五星级酒店的人工和运营成本持续走高，收益被挤压得很厉害；换成长短租结合的服务式公寓模式，坪效更高，现金流也更顺。

随着REITs等工具逐步成熟，租金稳定、现金流清晰、产品标准化的服务式公寓，更容易被纳入机构估值体系。业内普遍认为，中高端服务式公寓相较普通长租公寓，租金溢价约三成到五成，这也解释了为什么越来越多核心资产，开始主动选择这一业态。

什么样的品牌能够驾驭一线核心资产？

一线城市核心区、300间以上大体量资产，已经进入一个必须精打细算、长期经营的阶段。谁能接盘，不看声量，看能力。尤其在当前环境下，服务式公寓频繁被摆上台面，但真正能落地、能跑稳的品牌并不多。核心区资产筛选的，从来不是概念，而是一整套能经得起周期考验的硬能力。

第一，是否具备“轻而准”的资产改造能力。不少国际酒店品牌仍沿用统一标准，大拆大改、投入重、周期长，在一线核心区越来越难算账。城家瑞贝庭公寓酒店走的是另一条路，更在意资产效率，用利旧加局部调整，把钱花在真正影响出租和运营的地方。这背后并不只是设计取舍，而是依托华住成熟的供应链体系，通过集采、标准化物料和模块化施工，把成本和工期同时压缩下来。

如在北京三里屯瑞贝庭公寓酒店项目中，在对原项目万豪级硬装的尊重与利旧，拒绝“为了改而改”的无效投入，仅对大堂动线、公共区域和客房局部进行调整，单房改造成本控制在约1万元，明显低于国际品牌常见的翻新投入。这使得改造更高效、风险更低、账更清楚。

第二，是否真正理解核心区的真实居住需求。行业调研显示，中高端服务式公寓中，7天以上的中长期住客占比已超过六成，且不少为两人及以上居住，包括家庭出游、实习或陪读等多人多日居住场景。这些住客期望房子有更高的空间效率和更稳定的生活体验。

瑞贝庭公寓酒店的思路是在35到50平方米内，集中解决居住、餐厨、洗衣、收纳这些每天都要用的问题，而不是堆展示性配置。对资产方来说，这意味着投入更集中、产品更耐住，租期更稳，也更适合大体量长期运营。

第三，是否具备穿越周期的动态运营能力。一线核心资产，尤其是大体量资产，真正的难度不在改造，而在长期运营。在这方面，城家瑞贝庭公寓酒店有丰富的经验。

从已落地项目看，353间客房的上海苏河瑞贝庭公寓酒店，平均RevPAR为419元，长租均价10526元，整体出租率接近90%。

466间客房的南京奥体博中心瑞贝庭公寓酒店，初期将长短租比例设为4.5∶5.5，旺季结束后主动将约10%的日租房源转为长租，使整体出租率回到80%—90%区间，有效对冲季节波动。对投资人来说，这种灵活的不同体量、不同区位的长短租基础模型，能够有效应对行业市场波动，这或许也是城家瑞贝庭公寓酒店不断与央企、地方国企相继合作的底气。

第四，是否能把时间成本转化为结构化优势。在一线核心区，空置期本身就是巨大成本。多数存量改造项目从签约到开业需要半年左右，而城家瑞贝庭公寓酒店通过前置供应链、IT系统等关键环节，实现“签约即上线”。北京三里屯瑞贝庭公寓酒店从启动到开业仅用两个月，直接切入春节前旺季，节省下来的时间，直接转化为现金流优势。

进入“十五五”，在城市更新、存量资产盘活目标下，未来将有更多位于核心地段、大体量的央企旗下项目资产急需盘活，但能消化300间以上体量、压缩前期不确定性、把时间成本变成运营能力的品牌十分稀有。城家瑞贝庭公寓酒店体现的正是这种“算得清、跑得稳”的能力。也正因为如此，它才能在一线核心区获得持续落地的机会。

说到底，能否接住核心资产，不取决于声量大小，而取决于是否具备城家这种，把复杂问题系统性消化掉的真实能力。可以看到，由本土品牌主导、叠加中国式服务经验与系统化技术能力的中国服务式公寓运营模式，正在核心资产管理中被反复验证其有效性，已具备与国际品牌同台竞技、并取而代之的成熟实力。