成都楼市的筑底，会比预料中更缓慢...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好，成都房价会不会突然拉起来呢？就像10年前，突然就因为中德英伦城邦的几十套炒房团一下就爆火呢呢？我的意思是，就算不爆火，那么成都房价止跌会不会很快速？

房段子解答

即便后面房地产有回暖的话，我想也肯定是缓慢的筑底过程，因为这一轮跌幅，让很多家庭损失惨痛，可谓一朝被蛇咬十年怕井绳。

这会带来一个问题，那就是稍有回血的迹象，那么就必然有人会提前抢跑，这是广大散户的自我修养——庄家可以蛰伏，听指挥，做大做强，散户则绝不可能抱团取暖，甚至互为竞对。

也就是说，企稳回暖的周期一定是漫长的...稍有回暖就一定会面临止损割肉的散户，从而又延缓了上涨，这种过程是断断续续的艰难的。

这种情绪会刻意被人为拉长。

此前有乐观派觉得回暖在26、27年，我觉得至少会拉长到29、30年，甚至还不止。

市场的复苏绝非齐步走，而是呈现出巨大的差异。

就不说一二三四线城市了，毕竟每个城市都有自己的燕郊。自我剖析之下，凭借强大的人口吸附能力、产业基础和公共资源，城市的核心地段优质资产展现出更强的韧性，甚至可能率先企稳。反而某些板块面临库存高企、去化周期长的压力，其企稳过程将漫长得多。

过度关注楼市涨跌的“赌”，横竖都是损失惨重，只有看破红尘，用时间兑换空间的自住客群，叠加强大的自持能力，才能走出困境。

在这个缓慢筑底震荡回暖的周期内，大家都应该好好思考自己的房产布局，尤其是哪些该买，哪些该卖，理性的房产占据家庭资产比例，以及什么价格的房子，才能匹配它的城市和产品段位。

现在很多人是只会全盘否定，随波逐流，拒绝动脑思考，殊不知思考明白这些问题，付诸行动，其实对自我是有很大提升的，即便是衰败期，也能从从容容，游刃有余。

粉丝提问

需求： 为父母购置养老房，兼顾投资。父母目前在北京与我们同住，之前的房子在青羊东坡路，亲戚也在西门附近。优先考虑西门和南门的新房。希望附近有散步公园，交通商业配套成熟，保值，交房早，不考虑学区和出勤需求。预算1000万左右。目前选项：1）锦宸院250平层（1000万） 2）雍景白鹭湾199平层（750万，尾盘） 3）林家坝和白鹭湾二手房（锦江金茂府）4）金融城二手房（产品较旧，没找到满意的房子）

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

总的来说，你们购买力还是非常强大的了，在成都1000万属于顶级产品，目前主要集中在驸马-白鹭湾-林家坝-金融城-大源-麓湖天西这一条反“7”字型的轴线上。当然，你们本身看重的西门也有西贵的称号，但整体来说，城市向东向南的发展方向更为主流，西门千万豪宅的确有，不过未来的覆盖面不算广，所以保值流通性上没有东南门更看好。因此你父母亲戚偏向西门的这个选项，就要止步亲情关系了，更何况，你也看了几乎唯二的西门顶级豪宅，国宾七号和中海锦叁号院，要么超预算还清水，要么户型差一些，溢价高一些。

不刻意考虑西门的话，东南门（按你要求，最南止步大源），是我们今天的主要买法，也是绝大多数人认可的主流买法。

1、雍景白鹭湾是真洋房，199平套四三卫，6F总高，看起来是很不错的状态，而且总价也来到了740万的段位，折合单价3.7万，看起来是不贵的？对比周边一圈改善新房，动辄四五万的单价的话，从保值性来说，我觉得问题不大，但也仅仅是保值性了。改善性自住和增值性的角度，我觉得也暗藏隐忧。

现在纯改善的人群，还是对产品非常挑剔，不然就像你说的，咋不看金融城二手房呢？大家宁愿去买更偏僻区域的新房，都要追逐更好的产品，白鹭湾这个很明显来看，就是半迭代的结果了。200平的面积，户型结构没有同时代的其他新房那么大气磅礴，得房率，飘窗，装修材质，外立面材质等方面，你其实都看得到，和真迭代新房，存在较大差距，这也是为啥它上了渠道（不多，但的确有），也卖得不如林家坝甚至三圣乡驸马这么好的主要原因。

顶豪们的流通性来说，对单价总价其实不是很敏感，但是对产品力有非常高的要求，25年买个凤尾产品，好像是上车了，但又是绿皮车。这种只适合于预算确实垫脚在在700左右，又想跻身豪宅板块的无奈做法。舍弃了产品力，寻求一个低门槛低单价，未来保值没啥大问题，但是增值性和流通性，对真正顶豪们来说，不是追逐的答案。

更何况还有两个现实的问题，一是白鹭湾往南的二期没有开发空间了，利好是绝版，利空是就此停止开发，没有炒作和想象的空间，未来完全进入存量市场，热度会归于平静。二是这边其实配套还挺不足的，只有北侧的学校今年计划开学，然后你父母转大圈公园散步也很合适，不过商业人气还比较差，农贸市场是有点难的。未来人口导入不足（本就是低密板块），所以商业配套可能长期依靠送货上门。还有就是医疗，这个开车半小时肯定能去三圣乡华西，不过别碰上早晚高峰期锦江大道很堵的时候。

另外一个观点，你觉得它的地段好，是因为距离金融城更近？其实不然，金融城能辐射覆盖的方位不是绝对按照环线减弱的来的，整体还是要看板块本身强不强，而不是全都依靠于金融城的外溢外溢再次外溢。

9栋的顶楼不考虑，7栋的边户还行，但是南北视野有遮挡，楼间距的遮挡问题，不足够好，3栋边户可以，但是临小路，差点感觉。12栋算是楼王，肯定是最好的，价格我看也是最贵的，南北很通透楼间距很宽，而且6层洋房，采光面在3楼也完全没问题，黄金楼层。至于说临大门的话，也还有一定距离，这个没啥问题的，就看你们在风水上有啥讲究要求不了。

总的来说，白鹭湾我觉得算是入门级产品，垫脚才能上的人，可以考虑，但是豪宅链里垫底的状态，保值性可以，但是增值性流通性表现一般。

2、锦宸院这个你是直接去看过的，所以也不需要废话太多，楼盘在迭代的角度来说，整体改善了太多太多，豪宅范儿非常明显，是当前比较主流的豪宅选项，如果千万级别的预算，放在第三视角来说，考虑锦宸院则更加务实一些。（需要纠正的是，刚需是很看重单价总价性价比的，豪宅的逻辑则是很看重产品地段改善性稀缺性的，单纯的价格影响不大，可能越是豪宅越是改善产品，未来的保值增值性更强，你在北京应该深有体会）。

锦宸院的245户型，没啥好吐槽的，优点拉满，然后论套内单价的话，大概是4.12万（白鹭湾是3.94万，两者差距不到2k/p），这也是为啥从实际大家用脚投票的结果来看，锦宸院能售罄，而白鹭湾开盘很久还没卖完的主要原因。

锦宸院真正的缺点在于三圣乡驸马之前现在和未来，有大量的豪宅入市，未来楼市上行的话，它自然能走出逆天行情，但是未来楼市萎靡不振甚至下行的话，它则可能止步不前，有价无市。不过好在它的产品力，放在当前金融城到驸马一段，都是最顶流的，所以也属于头部坚挺力量，退一万步说，行情不好，白鹭湾也并不好受。

另外距离华西很近，门口就是超大公园，三圣乡这边商业气息浓厚，父母菜市场+公园+医疗，都是拉满的状态。不论是短期的自住舒适性，还是长期的保值增值性，我觉得都是更优于白鹭湾的存在。

至于你说的位置差（真的不差，这条轴线上，和白鹭湾平级，而且白鹭湾还没地铁呢，等有地铁9号线过来，驸马也是最大受益者）、溢价高（价差2k不到，其实溢价不高）、交房周期长（不着急入住吧？你父母目前还有住的地方噻？不会烂尾或者拖着不交付的，毕竟是国企撑场）、公园和商业不成熟（公园其实依托三圣花乡还是不错了，是老牌公园区），商业这边等周边都修好入住后，还有商业要陆续引入的，现在就看一街之隔的三圣乡也有商业的。之前交付口碑差，你可以多看看核心原因，有些是小问题，开发商整改，有些是购房者自己的无理诉求（维权不一定就是一方的绝对正确，现在人心复杂，要辩证看待）。

所以1、2之间PK的话，我更建议考虑锦宸院，希望你摇一个好的楼层。

当然，还有没有其他更好的买法？绝对更好的话，不敢说，毕竟好产品+好地段+好价格，是不可能三角形。

能否平替呢？我觉得可以顺道看看...

粉丝提问

你好，临近春节，大源有什么性价比新房没？

房段子解答

当然有，当前性价比最高的就是远达天宸名邸新房了。

浓眉大眼的大源西也加入了内卷！最近远达天宸名邸，有部分房源性价比很高，164户型，总价来到了559万+；146户型，总价来到了519万+...

•占地面积：约141.43亩
•容积率：约2.18
•绿地率：约35%
•产品面积：建面约146-259㎡空中平墅
•建面约342-439㎡宽境双叠

A1 – 天樾（建面约164㎡ 四室两厅三卫）
约9.7M超奢阳台，极致观景视野
LDKB一体化会客厅，社交、聚会生活场
墅级双主卧套房，尽显主人生活品位
独立灵动书房空间，栖息身心的理想国

A2 – 天珀（建面约146㎡ 四室两厅两卫）
约9.4M宽奢阳台，幻变空中花园
LDKB气派会客厅，多元社交空间
酒店式主卧套房，诠释奢居理想

话说大源楼市发展的五个阶段——

1️⃣2006-2007年（高规划预期主导期）

成都向南发展战略落地，大源启动全球招标规划，天府软件园等产业利好释放。
楼市表现：华润、中海等头部房企入驻，住宅成交量跻身全市TOP5，房价4800-5400元/㎡）超越同期新南天地板块，投资客涌入推动市场高热。

2️⃣2008年（危机下的震荡期）

受全球金融危机和汶川地震影响，成都楼市整体低迷，大源因依赖投资客预期，成交量暴跌75%，价格优势被新南天地反超，凸显高规划板块对市场波动的敏感性。

3️⃣2009-2010年（政策与利好驱动恢复期）

“四万亿计划”刺激经济，但大源2009年恢复缓慢；2010年随地铁1号线开通、市政府南迁等利好，成交量逆势冲至全市第2，房价再次超越新南天地，投资客信心回升。

4️⃣2011-2015年（产业主导期）

配套成熟：世豪广场、大源中央公园等商业和公共设施落地，天府软件园产业人口导入。

客群转变：限购政策抑制投资需求，产业客群（“蓉漂”）成为主力，市场稳定性增强，但房价增速放缓，长期低于新南天地。

5️⃣2016年至今（价值兑现期）

产业升级（腾讯、太平洋保险等入驻）、商业和学区配套完善，置换型产业客群与省外投资客共同推动市场。二手房价格反超新南天地，板块完成从“图纸规划”到“国际城南CBD”的蜕变。