首批8只商业不动产REITs正式上线

来源：郁言债市

摘要

本周（2026年1月26-30日）中证REITs全收益指数收于1052点，周度上涨0.47%，日均成交量、日均成交额、日均换手率环比分别减少15.73%、18.30%、0.11pct，市场成交活跃度边际下滑。

截至1月30日，我国已上市的78只REITs总市值收于2287亿元，其中流通市值1247亿元。华夏中核清洁能源将于2026年2月2日星期一上市交易，持有的不动产为新疆波波娜水电站项目，按照5.015元发行价测算的分派率约为4.7%，同为水电资产的嘉实中国电建清洁能源目前分派率约为5%。

► 一级市场：首批8只商业不动产REITs已被受理

2025年末，证监会正式推出商业不动产REITs，目前重点支持的是权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店等具有商业属性的资产业态。

2026年1月29-30日，首批8只商业不动产REITs已被上交所受理。首批8只商业不动产REITs中，业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产（74.7亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产（17.03亿元）。

首批8只商业不动产出租率优秀，最近一期处于满租状态的有广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱，而酒店业态的21家“锦江都城”酒店平均入住率约61.58%。从区位条件来看，8只商业不动产整体处于核心城市，位置良好，个别处于非省会城市。目前已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，有望提升商业不动产REITs市场关注度，可积极关注商业不动产REITs申报进度和打新机会。

基础实施REITs方面，截至2026年1月30日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2026-2-2首日上市交易），已问询反馈9单（中金厦门火炬产业园2026-1-28、中航北京昌保租赁住房2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理2单（华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。此外，华安外高桥仓储物流REIT公告拟扩募，新购入仓库和厂房项目。

►二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨

本周除了新型设施下跌1.19%外，其余资产类型整体小幅上涨，涨幅介于0.22%~1.54%，涨幅最大的是能源设施（+1.54%），其次分别为市政环保（+0.52%）和交通设施（+0.41%），都为经营权类REITs。全市场共41只个券收涨，36只个券收跌，1只收平。

数据中心（IDC）板块：本周回撤较大，润泽科技、万国数据中心分别收跌0.40%、2.67%，万国数据中心日均换手率从1月19-23日的1.86%下滑至1.12%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，行业景气度高。润泽、万国动态分派率目前分别约为3.41%、3.37%，已接近租赁型项目分派率参考值3.32%，关注后续波动机会。

能源设施：本周涨幅最大，其中工银蒙能清洁能源本周及1月表现亮眼，分别上涨4.64%和12.84%，项目持有内蒙古两座陆上风力发电场，2025年可供分配金额较评估报告预测值高18%。项目四季度报告显示四季度未收到可再生能源补贴和未开展可再生能源补贴应收账款保理业务，若后续补贴到位或进行保理操作，对可供分配金额仍有一定的保障空间。目前个券流通份额占比仅20%，价格容易受单笔交易波动影响。

整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的水电类资产或可供分配金额保障度高的项目，如中航京能光伏。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年1月26-30日）中证REITs全收益指数收于1052.42点，周度上涨0.47%，日均成交量1.52亿份、日均成交额6.36亿元、日均换手率0.54%，环比分别减少15.73%、18.30%、0.11pct，市场成交活跃度边际下滑。

截至1月30日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2287亿元，环比+0.30%，其中流通市值1247亿元。华夏中核清洁能源REIT将于2026年2月2日星期一上市交易，持有的不动产为新疆波波娜水电站项目，按照5.015元发行价测算的分派率约为4.7%，同为水电资产的嘉实中国电建清洁能源目前分派率约为5%。

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一级市场：首批8只商业不动产REITs已被受理

2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号，以下简称63号文）和《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式推出商业不动产REITs，目前重点支持的是权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态。

2026年1月29-30日，首批8只商业不动产REITs正式申报至上交所，目前已被受理。相较于传统基础设施REITs还需发改部门审核推荐，商业不动产REITs在申报、审核环节可直接向中国证监会和交易所提交基金注册和上市申请材料，审批时效有所提升。

首批8只商业不动产REITs中，业态涉及商业综合体、办公、酒店、商业零售（购物中心、奥莱），原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展），合计募集规模约314.75亿元，其中规模最大的是中金唯品会商业不动产REIT（74.7亿元），规模最小的为华安锦江商业不动产REIT（17.03亿元）。

从经营情况来看，首批8只商业不动产REITs出租率优秀，最近一期处于满租状态的有广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱，而酒店业态的21家“锦江都城”酒店平均入住率约61.58%。从区位条件来看，8只商业不动产整体处于核心城市，位置良好，如上海前滩、上海市黄浦区、广州市天河区珠江新城、深圳市南山区等，个别处于非省会城市，如四川省绵阳市（华夏凯德商业不动产REIT）、佛山市南海区（华夏保利发展商业不动产REIT）。目前已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，有望提升商业不动产REITs市场关注度，可积极关注商业不动产REITs申报进度和打新机会。

基础实施REITs方面，截至2026年1月30日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2026-2-2首日上市交易），已问询反馈9单（中金厦门火炬产业园2026-1-28、中航北京昌保租赁住房2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理2单（华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。

此外，2026年1月30日，华安外高桥仓储物流REIT公告拟扩募，新购入不动产拟为上海市浦东新区的W5-3地块仓库项目和F18地块厂房项目。

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二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨

本周除了新型设施下跌1.19%外，其余资产类型整体小幅上涨，涨幅介于0.22%~1.54%，涨幅最大的是能源设施（+1.54%），能源所有个券均上涨，其次分别为市政环保（+0.52%）和交通设施（+0.41%），都为经营权类REITs。

全市场共41只个券收涨，36只个券收跌，1只收平，涨幅靠前的是博时津开产园（+4.94%）、工银蒙能清洁能源（+4.64%）和华夏中海商业（+4.52%），跌幅靠前的是2只园区REITs，分别为易方达广开产园（-5.03%）和华夏合肥高新（-3.39%）。

数据中心（IDC）板块本周回撤较大，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收跌0.40%、2.67%，万国数据中心日均换手率从上周的1.86%下滑至1.12%。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来经营需求可持续性较好，行业景气度高。润泽、万国2只IDC REITs的动态分派率目前分别约为3.41%、3.37%，已接近租赁型项目分派率参考值（10Y国债收益率1.82%+150BP=3.32%），可关注资产后续波动带来的机会。

能源设施本周涨幅最大，其中工银蒙能清洁能源REIT本周及1月表现亮眼，分别上涨4.64%和12.84%，持有内蒙古两座陆上风力发电场，2025年可供分配金额较评估报告预测值高18%。项目四季度报告显示四季度未收到可再生能源补贴和未开展可再生能源补贴应收账款保理业务，若后续补贴到位或进行保理操作，对可供分配金额仍有一定的保障空间。

近期该基金发起人内蒙古能源集团有限公司拟将全资子公司恒润公司持有的基金份额划转至其另一全资子公司内蒙古蒙能新能源股份有限公司，主要是配合蒙能新能源首次公开发行股票并上市(IPO)的战略规划。值得注意的是，工银蒙能清洁能源的其他专业机构投资者战略配售限售期均为36个月至2027年12月10日，限售期较长，可流通份额较少。目前个券流通份额仅4000万份，份额数量占比仅20%，价格容易受单笔交易波动影响。

整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动，优先关注稳定性较高的水电类资产或可供分配金额保障度高的项目，如中航京能光伏（扩募购入水电类资产）。

产业园区本周上涨0.34%，涨幅靠前的是博时津开产园（+4.94%）、博时蛇口产园（+3.23%）和国泰海通东久新经济（+3.05%），跌幅靠前的是易方达广开产园（-5.03%）和华夏合肥高新（-3.39%）。

目前产业园区板块分派率大致在4.47%，在租赁型REITs中排名靠前。根据各REITs业绩表现来看，多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑明显，或较2025年预测值完成度较差，完成度不到80%。仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前仍可关注招商科创、创金合信首农。招商科创REIT在2025-2030年新增注册地址服务费收入。留意华夏金隅智造工场、国泰海通临港创新产业园分别将于2026/2/26、2026/2/27解禁40%、20%的份额。

消费基础设施板块本周上涨0.22%，涨幅靠前的是华夏中海商业（+4.52%）、华夏凯德商业（+2.71%）和华安百联消费（+2.23%），跌幅靠前的是中金中国绿发商业（-0.93%）和华夏金茂商业（-0.83%）。今年春节偏晚，消费热潮持续保障各项目1季度业绩，目前分派率仍然较高的有华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费。

本周REITs成交活跃度边际走弱，日均成交额6.36亿元、日均成交量1.52亿份、日均换手率0.54%，环比分别下降18.30%、15.73%、0.11pct。

分板块来看，除了市政环保外，本周各资产板块换手率均下滑，换手率靠前的是新型设施（1.07%）和市政环保（0.79%），靠后的是交通设施（0.34%）。新型设施换手率下降最大，消费设施的主力净流入率较大，关注消费板块的成交情况。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《首批8只商业不动产REITs正式上线——公募REITs周速览（2026年1月26-30日）》

报告发布日期：2026年2月2日