京沪深杭二手房成交回暖，“小阳春”要回归？

21世纪经济报道记者李莎 报道1月多个重点城市二手房市场悄然回暖。

中指数据显示，1月北京、上海二手房市场维持一定热度，成交量分别达到1.5万套和2.3万套，同比增幅均超20%；深圳二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7%；杭州二手房成交也出现环同比明显增长的情况。与二手房市场相比，受市场供应节奏等因素影响，重点城市新房市场表现相对平淡。

在房价方面，中国房地产指数系统百城价格指数显示，受成都、上海、杭州等城市改善性楼盘入市影响，1月全国百城新房价格出现环比结构性上涨特征，均价为1.71万元/平方米，环比上涨0.18%；同期百城二手住宅均价为1.29万元/平方米，环比下降0.85%，降幅较上月收窄0.12个百分点。

在受访专家看来，开年之后，房地产利好政策频出，释放清晰的“稳预期”信号。2月受春节假期影响，楼市销售节奏或阶段性放缓，但春节假期之后，随着优质地块逐渐入市，部分房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待。

部分重点城市二手房市场正在回暖。

以北京为例，Wind数据显示，1月北京二手房网签量为15082套，虽然低于12月逾1.7万套的网签水平，但热度明显高于去年同期，同比增幅近21%。

与此同时，从更前端的数据看，合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，1月北京二手房单周认购量已连续三周超过4000套，表现亮眼。

郭毅认为，1月北京二手房成交升温主要受三方面因素影响。一是当下北京二手房市场已进入局部筑底阶段，部分二手房源出现议价空间收窄情况，让部分购房家庭产生“抄底”紧迫感；二是市场二手房挂牌量显著回落，相较去年同期的15万套以及前年高峰期的17万套，当前挂牌量下降到约13万套，推动市场供需关系逐步趋向平衡；三是今年春节假期相对较晚，部分有子女教育需求的换房家庭，将购房计划前置到1月执行，直接带动学区房需求在当月集中释放。

同期杭州二手房成交环比、同比均实现增长。杭州贝壳研究院数据显示，1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%。

“在春节前的1月，杭州二手房成交量不降反增，反映出楼市在悄然回暖。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，二手房市场回暖除了受今年春节时间较晚影响外，还有两方面原因：一是受政策影响，购房者预期得到一定提升；二是市场延续"以价换量"，吸引了部分购房者入场。

此外，中指数据显示，1月上海和深圳二手房成交也出现环同比双增情况。当月上海二手房成交2.3万套，环比增长1%，同比增长26%；深圳二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7%。

2月2日，中指研究院高级分析师孟新增在中指市场形势及企业研究成果分享会上指出，1月重点城市二手房成交保持一定活跃度，同比多表现出增长特征。

另外，从58安居客线上调研数据来看，1月经纪人信心指数上涨12.39%，一方面缘于核心城市二手房成交回暖，交易周期缩短，经纪人业绩预期改善；另一方面，政策“稳预期”信号明确，市场对后续3月“小阳春”行情抱有期待，信心得到进一步提振。

与二手房市场相比，新房市场表现则相对平淡，整体仍处修复通道。

中指数据显示，1月北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20%，上海、深圳、广州和杭州当月新房成交环同比也有不同程度下降。

一方面，这与各地推盘节奏有关。以杭州为例，上官剑表示，1月杭州市区新房成交1346套，环比12月份下滑64%。市场成交量不大与开发商休整相关，当月房企推盘量缩水明显，新房新增供应仅886套，环比下滑78%。春节临近，买卖双方都进入休整期，供需两端都进入休养生息的淡季。

另一方面，部分城市新房成交相较二手房有所滞后。以北京为例，郭毅表示，北京二手房市场呈现多元需求组合的态势，成交群体既包含刚需、刚改客群，也涵盖了部分购置次新房的品质改善家庭；新房市场则以改善型需求成交为主，客群成交结构相对单一，大部分成交量来自出售二手房后转化而来的改善客群。这意味着与二手房市场相比，新房市场表现存在一定滞后性。

在房价方面，中国房地产指数系统百城价格指数显示，1月全国百城新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%；同期二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，同比下跌8.67%。

58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，新房价格上涨主要是受高端改善盘入市带来的结构性影响。从58安居客线上数据来看，1月成都、上海、杭州等核心城市集中推出高端改善型楼盘，此类房源定位高净值人群，成交均价显著高于刚需盘。而在二手房市场，当前二手房挂牌量有所下降，反映出部分急售房源已消化，房东急售情绪有所缓解，但市场整体仍处于供大于求阶段，价格暂无回升动力，但买卖双方的心态更为平和。

2026年以来，房地产政策利好持续推出。1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，文中强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，明确要保持政策力度，“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”，具有标志性意义。

实际上，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，旨在从需求端与融资端同步提振市场信心。

在地方层面，1月各地保持较高政策推出频次。中指研究院统计发现，1月各地出台约50条楼市政策，涉及公积金贷款政策优化、发放购房补贴、发行专项债收购闲置存量土地、支持商务楼宇更新等等。在业内人士看来，各地楼市需求端政策有望继续优化。

张波认为，利好政策将对市场信心提升带来直接作用。2026年初多项政策落地，从需求端与融资端协同释放稳预期信号，缓解了购房者观望情绪，推动找房热度回升。尤其核心城市购房者对政策红利的敏感度更高，带动整体找房活跃度上升。

在张波看来，虽然2月受春节假期影响，全国楼市成交节奏或将阶段性放缓。但今年3月的“小阳春”依然值得期待。核心城市二手房成交回暖、找房热度上升的趋势有望持续，加之政策端稳需求措施有望持续落地，会进一步提升找房热度。

“整体来看，房地产政策已进入以‘稳定预期、缩短调整时间’为目标的新阶段。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，短期来看，2月受春节假期影响，楼市销售节奏或将阶段性放缓。但展望后市，随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待。

展望3—4月市场，张波进一步指出，一方面，一二线核心城市的高端改善型新房房源受政策影响相对小、保值属性相对强，且供应集中，将持续吸引高净值人群入场。另一方面，大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄，预计这些房源3—4月的成交占比将进一步上升。

具体到北京，“我觉得今年楼市‘小阳春’值得期待。”郭毅表示，近期二手房认购量将在春节后逐步转化为网签数据，进而对楼市“小阳春”产生拉动作用。此外，1月二手房交易中，部分出售原有房产的购房家庭，很可能将在春节后转向新房市场完成改善置换，这将为节后新房市场形成拉动。

而在杭州，上官剑表示，考虑到近期政策宽松氛围延续，接下来房企营销动作也将增多，优质项目入市量也较多，特别是一批高热度、高总价的改善新盘即将入市，在新房市场，“小阳春”行情依然值得期待。

杭州二手房市场同样值得关注。上官剑指出，贝壳杭州站1月二手房新签单量环比提升11%，达到了近6个月新高，1月下旬后，接连3个周日新签单量接近200单，热度可观。1月贝壳合作门店的二手新增客房比达到近13个月的最高值，仍有上升趋势。另外，带看转定金比的速度也达到了自去年11月以来的最高值。由此可见，开年以来，杭州二手房市场的潜在购房家庭数量在增加，而且购房者的决策效率在提升，这些都在为春节后“小阳春”的市场热度奠定基础。