降维打击！中国酒店布局泰国马来西亚，靠“数亿会员”征服业主

中国品牌出海泰国马来市场，业主与酒管公司如何共存？

2025年，东南亚酒店业正经历一场前所未有的“软实力”重塑。

过去，中国资本在海外更多扮演“买家”角色，挥金如土收购地标物业；而现在，以锦江、华住、万达为代表的中国巨头，正带着一整套数字化系统、供应链网络和数亿级会员流量，开启了“体系化输出”的2.0时代。

对于泰国和马来西亚的酒店业主而言，这不仅是换个招牌的问题，更是一场关于运营效率、获客逻辑与资产价值的深度博弈。

图为华住会旗下酒店品牌

01 从“买楼”到“卖系统”：出海逻辑的代差升级

2025年8月，锦江酒店（中国区）在吉隆坡宣布，未来五年将在东南亚落地超过180个项目。紧接着，万达文华在清迈的北国之宫正式亮相，华住国际在曼谷素理翁蒙天开设首家施柏阁酒店。

这些新闻背后，折射出中国酒店业国际化路径的根本性转变：从“重资产投资”转向“轻资产管理输出”。

| 为什么业主开始青睐中国品牌？

在泰国和马来西亚，人力成本和能源成本的持续攀升正挤压着单体酒店的生存空间。中国品牌的杀手锏在于数字化代差。华住的PMS系统、锦江的GPP全球采购平台，本质上是将国内极致的成本控制能力移植到了东南亚。

对于业主来说，这意味着更低的GOP（经营毛利）损耗和更高的运营透明度。“中国系统+本土服务”，正在成为泰马市场降维打击的利器。

02 业主的核心关切：内循环流量与爬坡速度

在曼谷或吉隆坡开一家酒店，业主最怕的是什么？是漫长的“爬坡期”。

传统的国际联号虽然品牌响亮，但在触达中国这一东南亚最大客源市场时，往往存在“时差”。中国品牌则自带内循环流量。

• 锦江荟、华住会等数亿级会员体系，能够通过APP推送直接将中国商旅和游客引流至海外门店。
• 2024年中国赴马商旅热度同比增长110%，这批高价值客群是华住、锦江等品牌的“私域资产”。

对于业主而言，选择中国品牌意味着酒店开业即拥有强大的保底流量，极大地缩短了投资回报周期。正如一位在清迈投资高端度假村的业主所言：“我们看重的不仅是万达的品牌，更是它能直接对接中国高端客群的能力。”

图为锦江酒店集团品牌，数据截至2025年6月30日

03 酒管公司的合规深水区：避开“代持”与“土著”红线

尽管市场前景广阔，但东南亚的合规门槛正变得前所未有的严格。对于计划出海的酒管公司和寻求合作的业主，合规是生死线。

在泰国， 2025年政府强化了对“代持股东”（Nominee Shareholder）结构的打击。根据《外商经营法》（FBA），酒店业对外资持股有严格的49%上限。过去那种通过当地人名义规避监管的“灰色地带”正在消失。

在马来西亚， “土著优先政策”（Bumiputera Equity）依然是绕不开的硬约束。3星级及以上酒店通常要求至少30%的股权由土著持有。

笛杨建议： 酒管公司应优先采取“纯管理模式”，避免直接触碰股权红线；业主则应利用自身本地资源，通过合法的合资结构与中国品牌的技术优势互补。

04 资产增值的新逻辑：Cap Rate之外的品牌溢价

在2025年的泰马市场，酒店资产的Cap Rate（资本化率）通常维持在5%-7%。但在高供给的曼谷，单纯靠“地段”已经很难获得超额收益。

| 未来的资产增值逻辑将转向“运营效率溢价”。

一家通过中国数字化系统实现20%人力成本节省的酒店，其资产估值在资本市场上将远高于同地段的传统酒店。中国品牌带来的不仅是客源，更是一套标准化的资产管理方案。

结语

泰国与马来西亚，正成为中国酒店业证明其“世界级管理能力”的练兵场。

对于业主而言，这是一次拥抱数字化红利、锁定中国客源的机遇；对于酒管公司而言，这是一场关于本地化适配与合规运营的马拉松。

参考文献：

[1] 锦江酒店（中国区）官方新闻：东南亚规模化布局新进展。

[2] 2025年11月亚洲酒店业发展报告：华住、锦江出海数据。

[3] 泰国《外商经营法》2025年修订及监管趋势。

[4] 万达酒店及度假村：清迈万达文华开业纪实。