荣耀绽放✅【御林湾售楼处】北京御林湾官方发布丨高阶生活新范本

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朝阳在2025年的年底，召集了多家在朝阳开发新盘项目的开发商老总（17家央国房企的老总和负责人，有朝阳熟人中建智地、中建玖合、中海地产、中交地产、中能建、中旅、港中旅、招商蛇口、保利发展、首开、金隅、北京建工、北京城建等），缺少了中建壹品、建发、越秀、金茂等活跃的房企（看来黄衫木店的紫京宸园和璞樾两兄弟掐架还是有后遗症的），进行了2026年的重点地块推介会。 朝阳计划供地12块，与海淀的3块供地，形成了数量上的绝对差异。走了不同的风格。后续就从朝阳的北向南依次展开聊聊各个板块的购买逻辑，未来趋势，购买建议！

一、大望京的--奶西板块

目前板块无新地供应计划（但是周边还是有规划R2住宅新地），但是目前有新盘在售，望京国誉府、望京云尚、即将开盘的御林湾。形成了三足鼎立的局势。二手房是刚交房的中间宸园、望京樾，政策性住房东洲家园。

1.1、板块周边--北面和西面被昌平隔着公园和河流包围，东侧是大片空地待开发，南侧隔着庄稼地和京承高速的是望京区域，就靠承接望京的外溢购买力（结果望京这两年的表现无论是产业还是房价属于下行态）

奶西板块属于朝阳区、昌平区和顺义区的三区交界区域。板块的北侧隔着温榆河公园的是昌平的未来科学城区域（属于产业+住宅+空地聚集发展区域）。

西侧隔着温榆河公园+清河的是昌平的歇甲村和天通苑区域（歇甲村属于接下来新盘叠出的区域，天通苑是2000年后昌平建设的大型安置房聚集区域--近几年的回天计划，把这里缺乏的生活配套提高了不少），还有新北苑（朝阳次新聚集区，国资的中铁建国际城砸盘，国资世华泊郡的房子接着砸的达利克斯之剑，让这里的刚需盘有些很难受，改善盘影响相对小那么一丢丢）。

南侧隔着十八亿亩耕地保护农田+京承高速的望京区域（望京一直是以职住平衡著称的区域，产业主要是以互联网+外资，最近几年外资出走，互联网下行，因此这里的产业和这里的房价双双都在下调中，房价回调的幅度成为朝阳前端的代表）。

东侧隔着京承高速的是望京北崔各庄和孙河的西部区域（大片空地，寄希望望京的产业和人口外溢带动区域发展区域）

1.2、板块内部

这里属于拆迁完成后新规划的区域（2007年开始拆迁、规划、征地工作）。2022年之前只有东洲家园（2008年确定其为自主型商品房。2009年由北京住总承建开工建设，2010年底首批建成向符合条件的家庭摇号、配售和交房--当年是2.2万/平米。2012年陆续交房完成）和未拆迁的一些建筑（加油站，拆迁一半的房屋等等）孤零零的在这里矗立着。

1.2.1、配套状态

这里除了公园配套资源外，整体被拆迁的干干净净的，其它配套基本都需要共享周边板块的配套资源。这里目前鞥看到的是学校后续会落地，东侧过了高速的大型抖音投资的北京爱瑞医院会落地，小区配建的商业也会随着小区的交付有一定的入住，但是别指望短期能提高到很高的档次。后续其它的就等着慢慢补齐这些短板，目前的经济环境时间相对会比较长一些，特别是望京周边的产业回落也会让这里缺少了一些购买力支撑（现在这里一定是最差的状态，未来逐步在变好的路上。交通只能是微观的建设一些道路，宏观的快速路和轨道交通也就这样了），未来无轨交是这一片最大的短板，也是好多人纠结的一个点。

①、交通--公路交通还算方便，就是偏远一些，轨道交通就远不少，短期也不会有。

这里的公路交通相对还是比较便捷的，向南可以通过西北五环走京承高速转线至市区的各个环线，特别是前往望京还是非常便捷的。但是这里距离地铁站的距离都远远超过了日常通勤极限1.5km的走行距离（需要借助电驴或者交通工具）。目前也没有消息要规划经过这里的地铁。没有地铁的加持，是这里的一大弱势。

②、产业--周围三面被产业包围，但是基本是经过巅峰后，向下走的状态

板块内部没有产业规划，但是北侧是昌平未来科学城能源谷（主要是能源国企入住，基本是巅峰状态，自从雄安设立后，央企的目标向南了），南侧是望京职住平衡产业区（这里主要是外资和互联网企业，目前外资外撤，互联网下行），东侧是待承接望京外溢产业的中关村朝阳园北区（望京外溢了阿里巴巴来此，后续就明显有点乏力了，关键是望京都填不满）。

西二旗的产业离这里就有点远了（中间隔着一大片，想要乘坐18号线还得走一段，再17换乘18号线穿越天通苑、回龙观才可达）。

③、学校--有学上，不能算学区，未来有规划的九年一贯制朝阳外国语学校奶西校区待落地（新盘的落地加速学校落地）

小学：北侧紧邻的是奶子房小学，芳草地国际学校（东洲校区）

中学：北京八十中温榆分校。周边有规划了教育用地，目前确定的是朝阳外国语学校奶西校区已经启动筹建了，属于九年一贯制，预计2026年9月就能开学（这个现在看有点持怀疑的态度）。这里由于距离后沙峪比较近，因此前往中央别墅区的青苗、哈罗等16所国际学校都很近。

④、商业--板块目前缺少商业配套，未来御林湾的配建商业落地后，这里的算是有了小型的商业配套，但是要想升级逛街，就得前往周边的3km的望京区域或者新北苑区域的共享商业配套。

目前板块的商业主要是东洲家园楼下有一定满足基本生活需求的商业配套（蔬菜水果超市、刀削面、家常菜、吴裕泰、超市、药房、中介、建材等等）。目前想要逛大型商业广场，就得前往西侧的新北苑或者南侧的望京共享商业配套。

⑤、医疗--目前缺少医疗配套，需共享周边，未来东侧会建设北京爱瑞医院。

目前近距离就是小型药店的医疗配建设，未来也就是配建社区医院。稍微有点规模的医院就得前往5km外的望京或者新北苑、天通苑、老北苑区域。

⑥、公园--这里最大的优势集聚是有大型的公园（这里基本被大型温榆河公园和朝来森林公园半包围），东面还有奶东公园。依托这些公园形成了高端休闲产业（那隐藏着高尔夫俱乐部、马术俱乐部等丰盛的高端休闲资源）。周围也形成了一定规模的艺术区。

北侧是清河、温榆河双御河交汇，属于玉带环腰，传世福地。奶西西北两侧沿着河边被北京最大的绿肺温榆河湿地公园环抱，西南侧800亩的的朝来森林公园。清河营郊野公园、奶东公园，周围22座大小各异的生态公园簇拥，生态景观资源十分丰富。

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