借名买房最怕出名人变卦？本案教你如何止损！｜北京房产律师防范建议

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2016年，王建国、李强、赵磊三人计划共同出资购买一套位于北京的公有住房。因政策限制，公房需登记在个人名下，三人遂与朋友孙伟协商，由其作为名义承租人和未来产权人，代为办理更名及后续“公转私”手续。

三方达成口头约定，并签署《共同出资购房协议》，明确：

房屋总价135万元，三人各出约55万元，合计165万元（含税费）；

孙伟仅为名义持有人，无实际出资，不得擅自处分房屋；

房屋购入后由三人共同占有使用，并在“公转私”完成后对外出售，按比例分款。

协议虽由三人签署，但多处关键条款手写“孙伟”名字并按有指印。孙伟另出具《声明》称：“本人未出资，仅代持，无权干涉产权处置。”其母亲与配偶亦书面确认该事实。

随后，三人通过孙伟账户向原承租人支付定金、房款，并自行承担清租费、供暖费、置换费等全部费用，总计159.5万余元。所有合同、付款凭证、票据均由三人保管。

2017年，孙伟配合签署《公房出售协议》，启动“公转私”程序。但2018年，孙伟单方面向房管部门撤回申请，导致房屋无法取得独立产权，三人合同目的彻底落空。

三人遂起诉，请求：

解除《共同出资购房协议》；

孙伟返还全部已付购房相关款项。

孙伟辩称：

从未见过该协议，“孙伟”签名非其所写；

自己才是真实买家，曾转账130万元给赵磊用于购房（另案已调解为借款）；

只同意退还王、李二人各44万元，拒还赵磊款项。

裁判结果

法院判决：

✅ 解除《共同出资购房协议》；

✅ 孙伟分别向三人返还：

王建国：49.754万元；

李强：47.985896万元；

赵磊：46.8万元；

法院说理

法院围绕两大焦点展开：

第一，孙伟是否为协议当事人？

协议虽无其签名，但多处手写其名并按指印；

孙伟曾出具《声明》承认“未出资、仅代持”；

其母与配偶亦书面佐证；

孙伟申请指纹鉴定后又拒缴费用，视为放弃抗辩。

→ 法院认定：孙伟知情且系协议一方，应受约束。

第二，协议能否解除？

合同目的是“取得产权后出售分利”；

孙伟擅自撤回“公转私”申请，导致房屋始终为公房，无法过户或交易；

该行为构成根本违约，致使合同目的不能实现。

→ 符合《合同法》第94条，依法解除。

第三，款项是否应返还？

所有购房款、税费、清租费等均由三人实际支付；

孙伟作为名义承租人，已实际享有房屋使用权；

其所谓“130万元购房款”已在另案中作为借款处理，不得重复抵扣。

→ 已履行部分应恢复原状，孙伟须全额退款。

胜诉办案心得

本案揭示了“借名购公房”中的风险与应对策略：

一、协议形式瑕疵不等于无效，关键看实质合意。

即使名义人未签字，但通过声明、指印、亲属证明、资金流向等，仍可证明其知情并同意。建议：重要文件务必本人签署，或同步录音录像留证。

二、“公转私”是公房借名的核心环节，必须全程监控。

公房无法直接过户，必须完成“承租人变更+公转私”两步。若名义人中途撤回，整个安排将崩盘。务必在协议中明确其配合义务及违约责任。

三、资金混同易生争议，务必清晰备注用途。

本案中130万元被另案认定为借款，若无调解书，极易引发“到底是投资还是借贷”的拉锯战。所有转账应备注“购房出资款”，避免性质模糊。

特别提醒企业或多人合购者：

不要依赖“信任”代替书面约定；

所有支出保留原始凭证；

对名义人的行为设置制约机制（如共管账户、违约金条款）。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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