妹妹名下房子竟是哥哥全款买的？法院：过户！｜借名买房律师解读案例

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案情介绍

周明远与周晓苒系兄妹关系。2009年，周明远计划在北京长期发展，看中一套住宅，但因当时不便亲自办理购房手续，便与妹妹周晓苒协商：由他全额出资，以妹妹名义签约购房，房屋实际归他所有。

双方达成口头借名买房约定后，周明远通过甲房地产经纪公司完成交易：

支付定金、首付款共计148万元；

缴纳契税、中介费、产权登记费等全部税费；

以妹妹名义办理银行按揭贷款，但还款银行卡由周明远持有并持续还款；

房屋交付后，由周明远自住近三年，后出租至今，租金由其收取；

所有合同、发票、房产证原件均由周明远保管。

2017年，周明远具备北京市购房资格，要求妹妹配合办理过户。为便于操作，他一次性结清剩余贷款，但妹妹始终拖延，拒不配合。

无奈之下，周明远起诉至法院，请求判令周晓苒将一号房屋过户至其名下。

被告周晓苒经法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

裁判结果

法院判决：

✅ 支持原告诉讼请求！

被告周晓苒于判决生效之日起七日内，协助原告周明远将一号房屋所有权转移登记至周明远名下。

法院说理

法院围绕“是否存在借名买房关系”进行审查，认定如下：

第一，原告完成全面举证，形成完整证据链。

出资方面：提供首付款转账凭证、按揭还款记录、税费缴纳票据；

占有使用方面：提交物业费、水电暖缴费单、租赁合同及租金流水；

权属控制方面：持有全部原始合同、发票及房产证原件；

合理解释：说明借名原因（便于手续办理），且具备购房资格。

第二，亲属证言佐证口头合意。

原、被告母亲出庭作证，证实购房前兄妹已约定“哥哥出钱、妹妹挂名”，与原告陈述一致，具有可信度。

第三，房屋性质与原告资质均无法律障碍。

涉案房屋为普通商品房，非经济适用房等政策性住房；原告现具备北京市购房资格，过户不存在政策限制。

综上，法院认为：借名买房关系成立，原告作为实际权利人，有权要求被告履行过户义务。

胜诉办案心得

本案是典型的“亲属间借名买房胜诉”案例，为类似纠纷提供启示：

首先，即使无书面协议，完整证据链仍可胜诉。

本案仅有口头约定，但通过出资+控票+占有+收益+证人等证据，足以让法院确信真实权属。关键在于：每一环都要留痕。

其次，登记人“失联”或“沉默”反而有利原告。

被告未应诉，视为放弃抗辩。若其主张“赠与”或“借款”，需自行举证。

再次，及时结清贷款是过户前提。

原告在起诉前主动还清按揭，消除抵押障碍，使房屋具备过户条件。这是很多客户忽略的关键步骤——有贷款的房子，法院无法直接判过户。

最后，普通商品房借名风险低于政策房。

若涉及经适房、限价房等，即使证据充分，也可能因违反政策被认定无效。而本案房屋为普通商品房，法律更尊重当事人真实意思。

建议：

即便信任亲人，也应签署简单《代持协议》；若已借名，务必保留所有资金流水、票据原件，并尽早取得购房资格，避免久拖生变。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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