冠领全国！哈尔滨土拍开门红，溢价率达65％！

土地市场的热度，从来都是楼市走势的先行指标。

2025年哈尔滨土地市场成交11块地，

其中6块出现溢价，分别溢价率为17%、15.6%、16.5%、19.5%、4.4%、11.1%。

而2026年开年仅成交7块地，便有5块实现溢价，

最高溢价率飙升至64.42%，总溢价金额达5.71亿！

也远远高于2025年，全国一线城市的平均溢价率11.5％。

这组悬殊的数据背后，不仅藏着房企对市场的信心重构，

更预示着哈尔滨楼市即将迎来关键性转折。

止跌回稳，拉升市场

土地溢价的持续走高不仅激活了土地市场，

更直接传导至房价层面，为楼市止跌回稳注入核心动力。

2026年1月19日，香坊区轴承厂两个地块成交，开启了土地溢价之路。

两块地成交楼面价达6372元/㎡、6752元/㎡，突破6000元/㎡大关，

溢价率分别高达60.6%和56.3%。

2026年1月26日至27日，群力西板块三宗热门地块的出让，

彻底打破了哈尔滨土地市场的沉寂。

三块地成交楼面价达6891元/㎡、6614元/㎡、6199元/㎡，均突破6000元/㎡大关，

溢价率分别高达64.42%、59.9%和50.2%。

根据地价与房价的强关联：

土地成本（49%）+建安成本（19.5%）+税费成本（14.4%）+企业毛利（7%）+其它费用（10.1%）。

△数据来源泽平宏观

土地价格每提高1个百分点，房价将相应提高0.2个百分点。

以群力西6891元/㎡的楼面价计算，未来项目入市价预计将达到1.5万元/㎡左右，

这一价格将显著高于当前区域内昆仑·赋等三代产品的售价。

这批高地价、高品质地块的入市将成为拉升新房价格的核心支撑，

新房全市均价将稳步突破1万＋。

△数据来源于网签备案系统

同时通过价值传导效应带动二手房市场企稳，

二手房全市均价将逐渐回升至6000＋。

△数据来源于网签备案系统

当下哈尔滨土地地价涨了，房价随之上涨，

才能带动市场止跌企稳，进一步拉升市场。

提振经济 促进发展

楼市的回暖并非孤立现象，其产生的连锁反应正深度助力城市经济的持续发展。

根据2026年1月26日发布的数据，哈尔滨市2025年GDP为6188.5亿元，

较2024年修订后的数据增长186.4亿元，名义增长3.11%，实际增长4.6%，

开年土拍溢价5.71亿，必将拉动哈尔滨的经济发展！

土地出让的溢价收入，将成为区域配套升级的"启动资金"，

以群力西板块为例，此前因缺乏优质教育资源成为发展短板，

但根据区域规划，这里将建设4所九年一贯制学校及9所幼儿园，

今年还有望打通群力大道西段道路。

2026年群力西开年土地出让获得的9.3亿元收入，

群力西此次出让的三宗地块临近阳明滩大桥，周边已有外滩1898等成熟商业配套，

若用于教育配套落地，区域附加值将进一步提升，

而且优质配套能提高开发确定性，吸引更多房企入驻，

而新盘集群又将激活商业、交通等配套升级，形成发展闭环。

像25年11月哈政府网公示了香坊区轴承厂地块的最新调规内容。

就提出了拓宽轴承厂道里拓宽的调整：

结合开发设置慢行系统，取消商业用地内部支路，通过建筑退让提供局部开敞空间。

配套完善与土地价值形成的正向循环已初现端倪。

商会联合，本土发力

除了市场自身的复苏动能，本土房企的创新发力与联合模式，成为此次土地市场爆发的重要支撑。

2026年开年土地市场的另一大亮点，是本土房企的集体发力。

1、本土发力

近几年品牌房企在哈尔滨拿地战略转型，市场份额逐年缩减，

2025年全年仅万科一家品牌房企参与拿地。

而当下主力房企则转变为本土房企，

2026年开年成交的7块地块均由本土房企斩获，凭一己之力拉动哈尔滨地产发展，

市场也从“百家争鸣”转向“本土独大”，从“追规模，高周转”转向“拼产品、拼品质”。

2、纵向联合

纵向产业链整合也在推进。

汇龙地产联合中照建筑、好饰家建材、森拓投资等上下游企业拿地，

通过上下游协同控制成本，为高品质产品打造提供了保障。

3、抱团取暖

黑龙江省暨哈尔滨市工商联房地产商会秉承着"踏踏实实做好房子"的核心理念，

共同推动房地产行业向高质量发展迈进。

在商会的平台下，本土房企开始抱团取暖，

像拿下群力西三块地的黑龙江懋景置业，

是由中艺置业、泽祥地产、昆仑地产、盈泽投资四家企业联合组建，

这种横向联合模式，通过资源整合降低了开发风险，彰显了本土房企对市场的信心。

这种"抱团取暖"的模式，不仅稳定了土地市场，更为后续产品品质提供了支撑。

供需周期，即将转折

房企合作模式的升级和楼市回暖的进程，进一步推动哈尔滨楼市迈入全新的供需周期新阶段。

回顾近几年哈尔滨楼市的发展轨迹，清晰可见四个演进阶段：

1、第一阶段（2018-2020）：高地价、高房价，品质尚可。

棚改货币化催生旺盛需求，房企加速拿地扩张，

2019年是哈尔滨商品房均价最高的时段，成交均价达11226元/㎡。

价格涨幅高达41%。

地价不断攀升，房价居高不下，产品品质维持基本水准。

2、第二阶段（2021-2023）：高地价、低房价，品质差。

疫情开始，楼市结构性矛盾出现：

地价高位站岗的房价与百姓购买力之间的矛盾，

同时“三条红线”的施行，

反应在市场上，就是市场遇冷叠加融资收紧，房企为求生存压缩成本，减配现象频发。

而在这个阶段前后买房或交房的购房者不仅买到了房价高位站岗、降标减配的房子，

还要被最新出现的三代产品吊着打。

3、第三阶段（2024-2025）：低地价、低房价，高品质。

在平均楼面地价下降40%的加持下，房企以低地价换取产品升级的成本空间，

到24年，低地价拿地的项目陆陆续续实景呈现，

汇龙·壹號首府C区的酒店式大堂、昆仑·赋的双大堂、云科·外滩壹号院的“超流体”大堂、汇龙·云锦壹号院的艺术大堂……

△实景图

三代产品开始以"高端+高性价比+高得房率"抢占市场，成交占比逐渐攀升。

再到2025年，3965元/㎡的平均楼面价出现，

越来越多的三代产品开始“炫技”：

汇龙·宸樾壹号院|极樾的110米超长艺术大堂、汇龙·和颂壹号院的全气候丁香圆舞聚场、万科·蘭樾的立体中式大门、鲁商·龍悦府的120米奢石景墙大堂…

△效果图

此时，低地价、低房价、高品质的优势尽显，

让改善与换购的客群都能买到便宜的好房子。

4、第四阶段（2026-2028）：高地价、低房价，高品质。

当前高地价地块已锁定迭代产品，未来必然拉升房价市场。

这一迭代逻辑在具体项目中体现得尤为明显。

例如2023年昆仑·赋楼面地价仅3314元/㎡，

而同期绿城·诚园、中海天誉地价分别达8408元/㎡、8200元/㎡，

近5000元的地价差为三代产品预留了品质升级空间。

但2026年新出让的群力西地块，地价远超23-25年的地价水平，

“面粉贵了，面包一定涨价”，

未来，这些高地价的好产品要实现盈利，必然推动房价上行，抬高房价。

对于有意向置换或追求三代产品的购房者来说，

现在就是可以低价购入在售三代产品最关键的窗口期！

2025年哈尔滨成交的11块地总建面105万方，目前仅50万方项目入市，

剩余54万方将在2026年陆续亮相；

而2026年已成交的7块地加上2月4日待出让地块，总建面达52.9万方，

且土地位于改善八大板块：

安埠板块、劳动公园板块、学府路板块、哈西板块、城乡路板块、群力东板块、群力西板块、世茂板块。

新旧供应的衔接，加上高溢价地块带来的品质升级，

将推动哈尔滨改善市场从"供应短缺"转向"供需平衡"。

土地溢价的背后，是市场对核心区价值的重估，

更是产品驱动时代的必然。

2026年的开门红，或许正是哈尔滨楼市走出震荡、迈向高质量发展的起点。